Как отказ от возведения микрожилья скажется на девелоперах и инвесторах

Одним инструментом меньше: запрет на строительство малогабаритных квартир может ударить в первую очередь по инвесторам. Для многих, как утверждают собеседники “Ъ FM”, такой вариант вложения денег окажется недоступным. А недвижимость даже на фоне высоких ставок по депозитам остается более выгодным вариантом сбережения и увеличения капитала. Вслед за Москвой отказаться от жилья меньше 28 кв. м придется, видимо, и остальным регионам. Госдума предлагает запретить мелкую нарезку в новостройках по всей России. Как это скажется на ценах? И что значит для рынка недвижимости? Выясняла Аэлита Курмукова.

Квартиры станут больше и дороже. Запрет на строительство «малогабариток» вышел из майских указов президента: к 2030-му году каждый россиян должен быть обеспечен жильем в 33 кв. м на человека. А в Москве сейчас есть студии в 12 кв. м. Их стоимость начинается от 4 млн руб. И таких доступных вариантов вскоре не будет. А если говорить о последствиях, то запрет коснется абсолютно всех: девелоперов, кто до 7 мая не успел согласовать свой проект, инвесторов, что хотели вложиться в подобный актив и тех, кто хочет купить для себя пусть небольшую, но свою студию и в столице.

Чеки из-за метража заметно вырастут, а, значит, придется отложить, копить или брать ипотеку. Сейчас в московских новостройках 9,5 тыс. студий метражом 28 кв. м и меньше, так что стоит поторопиться, говорит управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова: «Предложения будут вымываться. Из имеющегося сейчас на рынке объема студий, больше 50% будут введены в эксплуатацию в 2025 году. И на 2026-2027 год уже придется около 20,5% от оставшегося числа.

Если есть желание приобрести недвижимость такого формата, то его точно нужно реализовать, потому что в последующем чек придется увеличивать. Одно дело — студия в 15 кв. м, и другое — почти в два раза больше».

Власти обвиняют девелоперов в мелкой нарезке, якобы они так строят, чтобы продать быстрее и выгоднее. А чем ниже класс проекта и хуже локация ,тем больше таких квартир, иногда это порядка 40% в новостройках. Игроки рынка же объясняют увеличение количества малогабаритного жилья реальным спросом и ситуацией в экономике. Требования к ипотеке растут, а денег все меньше, поэтому и покупают небольшие квартиры. Но их размеры дошли уже до абсурда, подчеркивает генеральный директор компания «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев:

«"Человейников" будет меньше. То, что строят многие девелоперы в Москве и в Подмосковье, когда на одной лестничной площадке четверть сотни 20-метровых квартир, это тоже перебор. Спрос переместится на жилье площадью 28-30 кв. м. Как на курортных регионах может сказаться такой запрет? Мне кажется, здесь девелоперы пойдут немного по другому пути.

Никто не мешает строить в курортных направлениях гостиничную недвижимость и также осуществлять реализацию. То есть там можно и 25 кв. м сделать, и 20 кв. м. Я думаю, этот бизнес будет развиваться».

Основная доля сделок по таким квартирам как раз и приходится на инвесторов, утверждают опрошенные “Ъ FM” брокеры. До обычных покупателей они практически не доходят, их реализуют через закрытые продажи на стадии котлована, и таким образом девелоперы тестируют спрос, формируют прайс будущей новостройки. И запрет на строительство в мелкую нарезку заметно сократит число таких инвесторов, говорит генеральный директор компании «Инвестиционные технологии», бывший омбудсмен по строительному рынку Дмитрий Котровский:

«Сейчас есть проект в конце Кутузовского проспекта, где можно взять студию размером 20 кв. м за 10,5 млн руб.. И людей, которые накопили эти деньги, предостаточно. Они понимают, что можно купить эту квартиру сейчас, три года подождать и продать ее за 20 млн руб. — это актив, который у вас остается. А если вы несете деньги в банк, есть риск, что можно их не забрать. Если площадь увеличивается, вы автоматически выходите из объема денег, которые у вас есть».

Недвижимость на стадии котлована гарантирует 23-25% годовых, добавляет Котровский. Эти цифры банк согласовывает с застройщиком при динамике стоимости квадратного метра от котлована до окончания строительства через три года. Депозиты уже обещают 18%, но это короткие вклады, в районе полугода. И если выбирать, то можно еще успеть зайти в новостройки.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".