Как меняются цены на малогабаритные квартиры

В городах — лидерах по спросу на жилую недвижимость доля сделок с квартирами-студиями до 28 кв. м достигает 30% в общем объеме продаж. В зависимости от региона аудитория таких лотов варьируется от инвесторов до студентов и туристов. «Ъ-Review» выяснил, насколько могут вырасти цены в сегменте и готовы ли советские малогабаритные «однушки» заменить студии.

Треть жителей мегаполисов выбирает студии

По оценке руководителя портала «Единый ресурс застройщика» (ЕРЗ.РФ) Кирилла Холопика, на квартиры площадью до 28 кв. м. приходится до 30% продаж в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Екатеринбурге. «Спрос на квартиры-студии небольшой площади высок, а по мере сокращения льготных ипотечных программ востребованность небольших квартир будет только расти»,— уверен господин Холопик.

Вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга девелопера «Страна Девелопмент» Александр Гуторов оценивает долю продаж малометражных квартир по Москве с мая 2023-го по апрель 2024 года в 19%. «Из них 85% — квартиры-студии до 28 кв. м. По Санкт-Петербургу доля студий достигает 27%, из них 91% приходится на лоты до 28 кв. м»,— говорит он.

Востребованность малогабаритных лотов в разных регионах может объясняться разными факторами. Например, в Краснодаре такие квартиры приобретают для проживания студентов или молодых людей, которые только начинают самостоятельную жизнь. А в прибрежном кластере региона, включая Сочи, 30–40% покупателей — это люди из других городов. Они приобретают недвижимость не для постоянного проживания, а для собственного отдыха на море, а также для сдачи в аренду туристам и получения круглогодичного пассивного дохода, говорят в краснодарской AVA Group. При этом, по наблюдению девелопера, те покупатели, которые рассматривают переезд в черноморские города, предпочитают уже квартиры комфортных площадей от 40 до 80 кв. м.

Новостная повестка стимулирует рост цен

Риэлторы уже столкнулись с повышением интереса к покупке квартир-студий, утверждает управляющий директор отделения агентства недвижимости МИЭЛЬ «На Соколе» Ирина Пешич. Такой тренд может подтолкнуть застройщиков к манипуляциям с ценой, уверена она: «Повышенный спрос на маленькие лоты может еще больше увеличить разрыв между стоимостью метра в “однушке” и в больших квартирах».

В теории, у студий действительно есть запас для роста цен. «В среднем лот площадью 28 кв. м стоит 11,3 млн руб., а лот, например, 19 кв. м — 7,7 млн руб. Соответственно образовывается существенный люфт, которым можно воспользоваться и нарастить стоимость на 30% и более»,— рассуждает директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.

Однако на практике повышение цен вряд ли будет существенным и долгосрочным. «Возможен краткосрочный рост на волне заметного инфоповода в сочетании с вероятной отменой “безадресной” льготной ипотеки 1 июля 2024 года. Перед этой датой не исключено оживление инвесторов, для которых продукт остается привлекательным активом с низким порогом входа. Однако вдолгую расти ценам в таком сегменте будет сложно, так как его целевая аудитория ограниченна, а потребительские качества невысоки»,— рассуждает руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов. Директор по продукту девелопера MR Group Жанна Махова соглашается, что востребованность студий объясняется именно их доступностью, поэтому ценового ралли не следует ожидать — иначе аудитория сразу откажется от такого продукта в пользу сопоставимых по цене однокомнатных квартир.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслана Сырцова оценивает, что текущий информационный фон может привести к подорожанию малогабаритных квартир в столичных новостройках на 10–12% к концу 2024 года. Жанна Махова прогнозирует, что повышение цен произойдет чуть позже — через год-полтора, так как в строящихся проектах студий пока достаточно. По ее данным, сейчас в зависимости от проекта стоимость студий до 28 кв. м варьируется от 8 млн до 15 млн руб.

Что купить вместо студии

Однозначного ответа на этот вопрос у экспертов нет. Если демократичные квартиры-студии соответствовали интересам большинства покупателей самых разных категорий — от родителей студентов до инвесторов, то на смену им приходит более сложный нишевый рынок. Генеральный директор компании Element Виталий Коробов склонен считать, что спрос сместится в сторону апартаментов, для которых ограничений по площади не вводилось, и которые чаще всего стоят дешевле квартир. «Особенно это касается тех покупателей, кто приобретает лоты небольшой нарезки в качестве инвестиционного продукта, для последующей перепродажи другим покупателям или сдачи в аренду»,— считает он. Основатель агентства «Бест-новострой» Ирина Доброхотова также прогнозирует, что спрос на мини-форматы жилья переключится на сервисные апартаменты и апарт-отели, а также сопоставимые объекты вторичного рынка. «Но все в итоге зависит не только от цены объекта, но и от финансовых условий его приобретения. На данный момент ставка по стандартной ипотечной программе приближается к 18%, это делает ипотеку финансово очень сложной для подавляющего большинства покупателей»,— говорит она.

Вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга девелопера «Страна Девелопмент» Александр Гуторов предполагает, что «новыми студиями» на рынке могут стать и малогабаритные однокомнатные квартиры площадью до 35 кв. м, с более функциональным зонированием.

Вторичка делу не поможет

При этом по вопросу, сместится ли спрос в сторону малогабаритных квартир в старом фонде, эксперты во мнении разошлись. «Сравнивать современные студии с советскими малометражками очень сложно. Кардинально улучшилось качество планировочных решений: в современных квартирах эффективность использования 1 кв. м значительно выше, чем в квартирах советского периода»,— считает господин Холопик. По его мнению, современное размещение проходов, дверей, окон, «мокрых» зон дает намного больше функциональных возможностей жильцу, чем ранее.

Жанна Махова, напротив, не исключает, что советские «однушки» станут вынужденной альтернативой для покупателей, которых студии привлекали своей ценой. Хотя «безусловно, покупатели таких квартир потеряют в качестве жилой среды, которую они получают за одну и ту же сумму. Студия в современной новостройке — это не только те самые скромные 20–30 квадратных метров, но еще и прилагаемые к ним архитектура, инфраструктура, благоустройство, социальная среда»,— перечисляет она.

По данным Vysotsky Estate, именно старый панельный фонд 1960–1990 годов постройки — наиболее уязвимый сегмент вторичной недвижимости в Москве. За два года цены здесь упали до уровня осени 2021 года, тогда как стоимость квартир в «сталинских» и «лужковских» домах остается стабильной, а в домах 2010-х годов медленно, но растет.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Мила Аверина