Что вынуждает застройщиков повышать качество проектов

За последние десять лет рынок жилой недвижимости изменился гораздо сильнее, чем между 2004 и 2014 годами. Это связано c динамичным развитием индустрии, технологий и ростом конкуренции. Пожалуй, наиболее показательным в данном контексте является бизнес-класс, прошедший путь от смутных представлений о статусности до системного девелоперского продукта с устоявшимися стандартами. Но и в нем, разумеется, всегда есть то, что можно и нужно оставить в прошлом или улучшить, считает партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.

Борьба за покупателя среди застройщиков жилья в Москве оказывает огромное влияние на качество архитектуры и продукта, в том числе в рамках одного сегмента. Москвичи стали более «насмотренными», требовательными и осторожными в выборе будущего жилья, особенно в тех случаях, когда ценник на него выше среднего.

Строительный бизнес со своей стороны живо реагирует на подобные изменения, подстраивая проекты под актуальные запросы. Причем с каждым годом скорость и точность реагирования на тренды становится только выше. Кроме того, приход прогрессивной и креативной команды в администрацию города привел к возросшей роли главного архитектора. Таким образом, в контексте бизнес-класса наиболее явно виден симбиоз интересов потребителя, компетенций бизнеса и политики властей. Это не привело к появлению каких-то строгих законодательных регламентов и правил проектирования, но соблюдение общих представлений о данном типе жилья фактически стало негласным правилом хорошего тона (см. подробнее материал «Покупатели повысили требования к новостройкам»).

Бизнес-класс — прежде всего функциональное жилье, где соблюден баланс между эффективностью и затратами. Поэтому определяющую роль в его реализации играют качество, современные технологии и тонкое мастерство проработки планировочных решений. Так, стройиндустрия практически отошла от популярной в начале 2000-х конструктивной системы из кирпичных несущих элементов. Подавляющее большинство зданий возводится из монолита с навесным вентилируемым фасадом.

Москвичам стало комфортнее

В Москве уже стал стандартом формат «двор без машин», и трудно представить, что когда-то данной опции в принципе не было. Причем роль бизнес-класса в популяризации концепции сложно переоценить. Подобно тому как технологии в флагманских смартфонах постепенно становятся доступнее и перебираются в более демократичные модели, идея пространств без транспорта, подсмотренная у дорогостоящей недвижимости, все чаще реализуется в комфорт-сегменте. Сюда же следует включить вход с уровня земли и отсутствие крылец с цоколями.

Все это, помимо непосредственно функциональных и эстетических преимуществ, дает объекту страховку от быстрого устаревания и понижения класса. На заре рынка жилые комплексы могли начать терять в статусе довольно быстро, а модная на момент постройки архитектурная эстетика становилась неактуальной или даже отталкивающей. Системный подход к созданию современного девелоперского продукта делает его инвестиционную привлекательность выше, стабильнее, а само здание — уместным и комфортным в долгосрочной перспективе. Так как качество исполнения стало более равномерным, то при удачной локации с возрастом актив значительно растет в цене.

Если говорить о разнице между элитным жильем и бизнес-классом, то тут при прочих равных фактор локации наиболее осязаем. По мере развития любого мегаполиса и расширения его границ ценность «трофейных» точек на карте и мест с богатым прошлым в контексте классификации увеличивается в разы. Очевидно, что чем ближе объект к историческому центру, тем увереннее он может претендовать на статус элитного. Это связано с ценой земли, ограничениями по высотности и собственно историей места. На сопоставимом по площади участке земли в центре города девелопер сможет построить значительно меньше объемов, чем на окраине. Можно сказать, что в пределах Садового кольца все новые проекты, как правило, элитные. А вот за пределами ТТК бизнес-класс уже куда более органичная и привычная история. Конечно, никто не мешает построить там элитный объект, который имеет законное право на успех. И все же с точки зрения баланса стоимости земли, спроса, сложности строительства, ценообразования и маржи бизнес-класс — наиболее логичный, безопасный и разумный выбор.

Как определить статус

Для элитных проектов крайне важен акцент на приватности жильцов и высочайшем уровне комфорта. У владельцев недвижимости в подобных домах может быть оборудован отдельный вход, на этаже всего одна-две квартиры. Инфраструктура включает спортзал, детсад, спа и часто обслуживает только внутренних пользователей. Также обязательное наличие консьерж-службы и сервисов вплоть до уборки квартиры, как в дорогих отелях.

Требования к инженерному оснащению в здании также более строгие: приточно-вытяжная система вентиляции, концепция «умного дома», высококлассное сантехническое оборудование, централизованная система водоподготовки, вакуумное мусороудаление и т. п. Иногда суть может выражаться и, казалось бы, в небольших нюансах, таких как скорость подачи горячей воды в кране, для поддержки которой требуются более дорогие решения в части водоснабжения.

И, разумеется, крайне важны планировки, ведь в элитных домах все лоты и помещения большей площади и, к примеру, нет жилых комнат менее 15 кв. м. К тому же в премиальном продукте всегда много вспомогательных зон: гардеробные, постирочные, комнаты для прислуги, кабинет и т. п. И, конечно, в элитном классе высота потолка начинается от 3,3 м, встречаются двухсветные помещения, тогда как в бизнесе потолки могут быть от 2,75 м.

Для бизнес-класса автономность — тоже важная особенность, ведь все объекты разрабатываются с учетом обеспечения будущих жителей высоким уровнем сервиса. Это рестораны, спортзалы и другие элементы инфраструктуры на первых этажах. Кроме того, застройщик стремится создать в кластере хорошую школу, являющуюся важным аттрактором для будущих жильцов. Я бы сказал, что образовательная архитектура сейчас один из самых важных факторов для успешной реализации проекта и повышения репутации девелопера. Офисы класса А также могут входить в состав проекта, поддерживая концепцию 15-минутного города.

Уникальность московского рынка недвижимости бизнес-класса заключается еще и в том, что город служит законодателем моды в архитектуре и девелопменте. Очень часто региональные девелоперы, вдохновленные столичными проектами, приглашают их авторов, чтобы создать принципиально новый продукт, повысить планку рынка у себя дома.

Постепенно это приводит к появлению сильных и действительно крутых игроков на местах, как, например, это случилось в Тюмени и Екатеринбурге. В Санкт-Петербурге подобных объектов, разумеется, значительно больше. При всех неоспоримых достижениях последних лет индустрии не стоит останавливаться на достигнутом, а тот же бизнес-класс есть еще чем усовершенствовать.

Одно из направлений, которому стоит уделить особое внимание,— цифровизация. Гибко настраиваемые системы «умного дома», адаптируемые под потребности жильца, должны стать стандартом внедрения абсолютно для всех проектов и компаний. Через несколько лет фактор цифрового наполнения и автоматизации дома, его общественных пространств станет одним из ключевых в определении и подтверждении класса. К тому же рынок и потребители со своей стороны получат тот самый эффект накопления критической массы, когда технологии при массовом применении становятся дешевле, доступнее, проще во внедрении.

Важная тенденция, которая будет определять развитие бизнес-класса в ближайшие годы,— рост количества проектов за счет освобождаемых промзон. Характерным примером такого строительства является район «Зиларт», возникший на месте огромного промышленного кластера. И, разумеется, ключевой тренд — появление новых высотных доминант. Город уплотняется, а благодаря такому строительству можно высвободить больше площади для благоустройства и создания комфортной общественной среды. Жилье бизнес-класса в небоскребах — новый вызов для девелоперов, ведь в подобном здании общественная функция может быть не только на первом этаже, но и распределена по вертикали. Сложная и нестандартная инженерно-конструктивная компонента будет двигать архитектурную мысль вперед.