Как туризм влияет на рынок недвижимости

Россия всегда обладала огромным потенциалом для развития туризма самых разных форматов и направлений. Впрочем, в пору, когда поездки за рубеж были гораздо проще и дешевле, чем сейчас, он раскрывался довольно медленно и точечно. Речь и об инфраструктуре, и о гостиничной недвижимости. Большинство современных объектов гостеприимства расположены в больших городах или в ареале давно обжитых локаций для отдыха. Все это открывает огромный простор для строительства новых отелей и курортов, убеждена глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева.

В регионах нашей страны расположено множество уникальных природных зон, объектов, ландшафтов, которые можно и нужно осваивать в рекреационном контексте. Причем речь идет не только о юге России, но и о Сибири, Урале, Дальнем Востоке и даже северных областях. Сейчас отрасль там в большей степени представлена классическими санаторными концепциями, неклассифицируемыми частными форматами или вовсе никак. Впрочем, при всем интересе рынка к данному сегменту главным тормозом для туристического освоения уникальных природных локаций является стандартизированный подход. Дело в том, что в случаях с городскими проектами хорошо отработанные сетевые концепции — залог достижения успеха в высококонкурентной среде, быстрого тиражирования и экспансии на перспективных рынках. А когда речь идет о таких уединенных местах, как горные озера, долины, солончаки, сопки, горячие источники, живописные реки и т. п., залогом стабильной генерации потока гостей и прибыли является авторский подход к проектированию.

Главная проблема отелей в труднодоступных локациях заключается в том, что низкое качество сервиса или неподходящая концепция превращает их в места одноразового посещения. Гость получает впечатления от природного окружения, но не запоминает либо получает негативный опыт проживания, а значит, с меньшей вероятностью вернется сюда. Главная задача архитектора в данном контексте — создать такое место, куда захочется приехать еще раз и рассказать близким о гостинице, а не только о локации, где она возведена. Отбить инвестиции на дорогостоящие гостиничные объекты можно, лишь обеспечив постоянный приток гостей и высокий уровень лояльности. А сделать это вне городской инфраструктуры и среды можно лишь в том случае, если сам отель является главной точкой притяжения.

Кроме того, диверсификация форматов — одно из магистральных направлений развития всей индустрии гостеприимства. Подобный подход позволит охватить все категории спроса и даже создать новые.

Можно очень долго говорить о таких вещах, как расположение зданий, высотность и угол ориентации в пространстве для достижения выгодных видовых характеристик, выгодное использование рельефа при создании архитектурного силуэта и т. п. Но все это — бесчисленные технические детали, которые возникают при разработке любого более или менее крупного проекта где угодно.

В случае с загородными форматами выбор концепции и масштаба отеля зависят от особенностей природного объекта, его отдаленности от важных инфраструктурных узлов, уровня развития туристической отрасли в регионе в целом. Было бы безрассудным строить огромный курортный комплекс с броской архитектурой и сложнейшей инженерией там, где отрасль представлена лишь гостевыми домами, а сервис — небольшими магазинами. Так, известному туристическому кластеру на берегу реки Катунь понадобилось около 15 лет, чтобы пройти путь от небольших полупрофессиональных гостиниц до комплексов международного уровня с авторской архитектурой, таких как «Манжерок». В подобном ключе шаг за шагом стоит осваивать именно крупные природные объекты, такие как озеро Байкал, раскручивая воронку спроса, подтягивая уровень инфраструктуры.

Кроме того, огромную роль в выборе концепции играют ландшафт, климат и сезонность, географические характеристики территории. Например, в каких-то местах береговая линия подходит лишь для плотного и компактного строительства объектов, а где-то, наоборот, лучше расположить их на отдалении друг от друга. Если территория оптимальна для организации курортных форматов, отдыха на воде, но при этом соседствует с местностью, подходящей для горнолыжной инфраструктуры, то можно сыграть на всесезонном факторе, снизив до минимума периоды падения трафика туристов. Хороший пример в данном контексте — Сочи или все та же «Бирюзовая Катунь». Наше бюро сейчас разрабатывает концепцию полифункциональной курортной зоны на берегу озера Иссык-Куль. Обустроенные пляжи, апартаменты-виллы, центры разнообразных активностей, культурной и гастрономической жизни и спа на берегу будут соединены автодорогой и фуникулерами с горным кластером. Таким образом, планируется сформировать общую экосистему для отдыха туристов в различных форматах.

Если хорошо задуматься, то нас буквально всюду окружает невероятное разнообразие форм, текстур, цветов, уникальных физических свойств. Все, что нужно для успеха любого проекта,— отыскать их профессиональным взглядом, извлечь из естественной среды, обработать и поместить в рукотворное пространство или объект. Карельский мрамор и береза — зеркало холодной красоты Русского Севера. Крымский известняк с неповторимой структурой поверхности создает эффект историчности окружения. Сибирский маральник, растущий на склонах неприступных гор, преобразует сиреневыми оттенками цветения любое пространство. Все это лишь единичные примеры многочисленных растительных культур, горных пород и металлов невероятной красоты и качества.

Активное внедрение в строительную практику всех данных возможностей позволит постепенно формировать и совершенствовать ни на что не похожую атмосферу и стиль в каждом отдельном регионе и городе. Если говорить о туризме, то для путешественника нет ничего более мотивирующего, чем возможность получить уникальные впечатления, опыт, связанные с культурой, природой, историей места. Подобный подход позволяет эффективно использовать локальные ресурсы, создавать меньше вредных отходов, оптимизировать бюджеты и вовлекать местных поставщиков, стимулировать региональный бизнес и создание рабочих мест.

Если говорить о локальных природных достопримечательностях, расположенных на небольшом отдалении от крупных городов, то размер инвестиций тут может быть меньше, а выбор форматов — проще. Одним из наиболее популярных направлений является создание отелей выходного дня для жителей, которые хотят провести уикенд вдали от суеты за относительно небольшие деньги. Это может быть также строительство компактных экопоселков, создаваемых специально под рантье и собственников мини-гостиниц. Данный тренд отлично стимулирует индустрию, малый и средний бизнес и способствует поиску оптимальной архитектурной типологии, например барнхаусов, монтируемых за несколько недель.

Со стороны процесс освоения данного сегмента выглядит следующим образом: инвестор подыскивает нужный участок с правильными видовыми характеристиками, покупает или берет в аренду и реализует девелоперский продукт, формируя туристический бизнес «под ключ». В качестве характерного примера можно назвать Переславль-Залесский, вокруг которого строятся объекты для тех, кто хочет полюбоваться Плещеевым озером.

Рекреационное направление сегодня, пожалуй, одно из наиболее перспективных в сфере девелопмента и вложения инвестиций. А загородный формат и освоение природных достопримечательностей — наиболее вариативный и доступный для бизнеса разного уровня сегмент данной индустрии. Динамичное развитие внутреннего туризма, готовность бизнеса и целевой аудитории к новым форматам и экспериментам, а также эффект низкой базы — все это предпосылки для интенсивного создания самых неожиданных проектов.