Стоимость «вторички» может начать снижаться

На крупнейших региональных рынках сохраняется минимальный рост цен на вторичную недвижимость: за месяц она подорожала в среднем на 0,2%. Но, фиксируя отрицательную динамику в Москве и Санкт-Петербурге, аналитики говорят о постепенном развороте тренда, не исключая начала периода снижения цен. Хотя поддержать рынок может смещение спроса из сегмента новостроек, где доступность ипотеки снижается.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в июне составила 144,15 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за месяц на 0,2%. Такие данные приводят в «Циан.Аналитике». В «Этажах» среднюю стоимость «вторички» в России в целом оценивают в 123,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц она выросла на 0,2%, за год — на 9%. В «Яндекс Недвижимости» говорят о росте цен на вторичное жилье в крупнейших городах страны в среднем на 0,2% за месяц.

Самый заметный рост средней стоимости вторичного предложения за месяц в «Циан.Аналитике» зафиксировали в Нижнем Новгороде — на 0,9%, до 148,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Ростове-на-Дону показатель увеличился на 0,8%, до 133 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно в Самаре аналитики отметили снижение на 0,2%, до 123,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» видят отрицательную динамику в Сургуте — минус 0,5% за месяц, до 128,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Казани рост при этом составил 1,2% за месяц, до 164,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Санкт-Петербурге вторичное жилье за месяц подешевело на 0,05%, до 218,1 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечают в «Циан.Аналитике».

В Москве средняя стоимость сейчас 336,7 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц значение сократилось на 0,1%, за год выросло на 7%. Директор направления «вторичный рынок» компании «Инком Недвижимость» Сергей Шлома называет активность покупателей низкой. Год к году число сделок, по его наблюдениям, сократилось на 25%. «С рынка ушли инвесторы, остались те, кому необходимо решить квартирный вопрос»,— констатирует он.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов считает, что динамика показателей в крупнейших городах страны указывает на разворот тренда: период стагнации сменился мягким снижением цен. В результате предложение на конкурентных рынках начинает дешеветь, считает он. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов замечает, что основным сдерживающим фактором для «вторички» остается дорогая ипотека. В некоторых крупных банках ставки находятся в диапазоне 18,3–21,3% в год, оставаясь фактически заградительными, говорит он. Но, по словам господина Шломы, с такой конъюнктурой согласны не все собственники: часть из них сейчас снимают объекты с продажи, ожидая улучшения условий.

Объем вторичного предложения на крупнейших региональных рынках страны, по данным «Циан.Аналитики», за месяц вырос на 4%. Сроки экспозиции также продолжают расти, говорит господин Попов. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров, добавляет, что год к году объем вторичного предложения в крупнейших городах вырос на 12,2%. Это, по его словам, объясняется сдачей объектов, заложенных в период «строительного бума, поддерживаемого льготной ипотекой». Предложение, вероятно, продолжит накапливаться: если до середины прошлого года готовая квартира находилась в экспозиции в среднем полгода, то сейчас цикл сделки составляет около девяти месяцев, замечает эксперт.

Алексей Попов констатирует, что в условиях дорогой ипотеки сделки продолжают совершать преимущественно покупатели с большим первоначальным взносом или с пониманием, что вскоре смогут погасить значительную часть займа.

В большинстве случае, по мнению господина Шломы, речь идет о клиентах, которые продали одно жилье и нуждаются в деньгах для доплаты за следующее. Ожидания относительно дальнейшего сохранения высокой ключевой ставки создают негативные сигналы для покупателей, планировавших оперативно рефинансировать кредит, добавляет господин Попов.

Но в перспективе одинаково низкая доступность ипотеки для первичного и вторичного рынка может привести к перераспределению оставшегося спроса в пользу последнего, где средний уровень цен немного ниже, считает Алексей Попов. Евгений Белокуров тоже не исключает сценарий, в котором спрос на «вторичку» вырастет во втором полугодии. Это, по его мнению, в перспективе может способствовать росту цен на 0,5–1% в месяц. Хотя Сергей Шлома считает, что пока средняя стоимость «вторички» в Москве будет снижаться примерно на 1% в месяц. Растущая конкуренция между продавцами, по мнению господина Хусаинова, также может способствовать увеличению среднего уровня торга.

Александра Мерцалова