Вероника Янушкевич, директор по развитию арендного жилья АО «Дом.РФ»

Почему доходность от сдачи квартир в регионах иногда выше, чем в Москве, “Ъ” рассказала директор по развитию арендного жилья АО «Дом.РФ» Вероника Янушкевич.

— Каков сейчас объем арендного жилья у «Дом.РФ» и как госкомпания отбирает города и локации для таких проектов?

— У нас 43 проекта в 16 регионах — это не только Москва, но и Воронежская, Свердловская, Тюменская, Липецкая и Тамбовская области, Башкортостан, а также ряд регионов Дальнего Востока. В нашем портфеле более 17 тыс. квартир и апартаментов общей площадью более 800 тыс. кв. м: в приобретение такого объема недвижимости инвестировано около 100 млрд руб.

При отборе локаций мы исходим в первую очередь из социальной значимости проекта для региона, интересов крупных компаний в арендном жилье для своих сотрудников. Мы видим возрастающий интерес со стороны предприятий и правительств регионов.

— Является ли для «Дом.РФ» бизнес по долгосрочной аренде жилья маржинальным?

— Да, текущий уровень доходности наших проектов по арендному жилью составляет 5%. Кроме того, прирост стоимости недвижимости в портфеле — выше рынка.

В среднем, в региональных проектах доходность выше московских. В регионах стоимость жилья ниже при более высоком соотношении ставки аренды к цене приобретения.

— Потребители нередко обращают внимание на то, что ставки аренды на квартиры из портфеля «Дом.РФ» выше средних значений по рынку.

— У нас есть определенная премия к среднерыночным ставкам аренды, так как мы гарантируем безопасность проживания, даем арендаторам возможность воспользоваться дополнительными услугами. При этом загрузка каждого нашего арендного дома составляет 95–99%. Свободными остаются квартиры, где идет ремонт при смене арендаторов.

— Как в среднем выглядят арендаторы ваших домов? На кого в первую очередь рассчитано такое жилье и отличаются ли они от тех, кто снимает квартиру на открытом рынке?

— Средний возраст наших арендаторов — 33 года. Около 60% — это мужчины, 40% — женщины. Почти четверть проживает в паре, а 11% воспитывают детей; 21% арендаторов проживают с животными. Почти у половины наших арендаторов есть автомобиль.

Каждый шестой житель имеет несколько высших образований. Среди них много представителей ИТ, предпринимателей, учителей. Они предпочитают жить в недавно построенных домах с современными удобствами и инфраструктурой.

— Какие риски, на ваш взгляд, остаются первоочередными при ведении бизнеса по долгосрочной аренде жилья?

— Как и для любого бизнеса, это прежде всего рост стоимости привлечения финансирования. Также мы внимательно оцениваем колебания стоимости недвижимости по нашим текущим проектам, анализируем риски скачкообразного роста стоимости потенциальных проектов. Кроме того, не будем забывать и про операционные риски. Арендному жилью свойственна высокая чувствительность к социально-экономическим факторам — так, изоляция в период пандемии сильно сказалась на заполняемости портфеля.

Также стоит упомянуть зависимость от регионального налога на имущество — для юридических лиц это примерно 25–30% от арендной ставки. Но «Дом.РФ» получает льготу в каждом из регионов присутствия. Поэтому в случае утраты льготы нам придется увеличить ставку на те же 25–30%, чтобы выйти на прежние показатели доходности. Но такие ставки аренды будут уже малопривлекательны для арендаторов, поскольку всегда нужно учитывать конкуренцию с арендными предложениями от физических лиц.

— Какие факторы сдерживают приток в этот сегмент институциональных инвесторов?

— В первую очередь это, безусловно, отсутствие длинных дешевых денег, что, в свою очередь, удлиняет сроки окупаемости вложений в проекты арендного жилья. Также системные инвесторы опасаются высокой конкуренции на рынке с физлицами.

Интервью взяла Александра Мерцалова