Артем Цогоев, член совета директоров Simple Estate

Почему непрофессиональные инвесторы предпочитают вкладывать средства в жилье для сдачи в аренду, несмотря на низкую доходность таких вложений, “Ъ” рассказал член совета директоров Simple Estate Артем Цогоев.

— Выгодно ли сейчас физлицам покупать квартиры для сдачи в аренду?

— За последние два с половиной года стоимость недвижимости значительно выросла, в то время как рынок долгосрочной аренды успел пережить два кризиса. Сначала в 2020 году, во время пандемии, а потом в 2022 году, после релокации части россиян за рубеж, многие арендодатели остались без арендаторов, и ставки на аренду снижались. Даже несмотря на некоторую коррекцию стоимости вторичной недвижимости в последнее время, доходность от долгосрочной сдачи квартиры в аренду сейчас не превышает 2,5%. Это серьезно проигрывает депозитам, ставки по которым сейчас выше 16%.

— Но кто-то же до сих пор инвестирует в жилье…

— Для профессиональных и институциональных инвесторов этот инструмент непривлекателен, но на рынке осталось много частных инвесторов. Например, те, кто покупает однушку в Москве, рассчитывая, что в будущем доходы от ее сдачи будут в качестве второй пенсии. Но, как правило, такие инвесторы не мыслят категориями доходности и не сравнивают показатель с другими инструментами.

— Станет ли таких инвесторов меньше, скажем, из-за перетока средств в депозиты?

— Безусловно, ведь банковские вклады выглядят сейчас более интересно по сравнению с другими видами инвестиций — как в недвижимость, так и в акции и облигации. Но все равно останутся люди, которые будут вкладывать в недвижимость. Даже иллюзорная возможность роста стоимости недвижимости в будущем привлекает граждан, так как они рассчитывают не только на арендный поток, но и на подорожание актива.

— В последние три года стоимость недвижимости значительно выросла, и многие инвесторы могли зафиксировать значительную доходность. Стоит ли им рассчитывать, что цены и в будущем продолжат расти такими темпами?

— Рынок жилья, особенно в сегменте новостроек, нередко преподносит сюрпризы. В связи со сворачиванием программ льготной ипотеки ожидалась коррекция цен, но пока этого не происходит. В то же время и предпосылок для дальнейшего роста цен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости не наблюдается.

— Насколько отличается доходность сдаваемого жилья в Москве и регионах?

— Цены на недвижимость и стоимость аренды в крупных городах пропорционально ниже, чем в столице, поэтому доходность везде примерно одинаковая. Но в некоторых городах есть аномалии. Например, в Хабаровске долгосрочная доходность от сдачи в аренду в какой-то момент достигала 7%. Наверное, это было связано с тем, что цены на аренду в городе уже выросли, а стоимость недвижимости еще не успела увеличиться. Подобные диспропорции довольно быстро устраняются рынком путем повышения стоимости недвижимости.

— Если на рынок арендного жилья выйдет больше институциональных игроков, будет ли тяжело физлицам с ними конкурировать?

— Мы можем видеть конкуренцию между «Дом.РФ» и частными инвесторами в проекте на Ходынском поле в Москве. У институционального инвестора в этом районе довольно большой объем квартир, которые сдаются в аренду. Частные инвесторы также экспонируют значительный по объему жилой фонд квартир и апартаментов. Прямой конкуренции между ними нет, так как арендаторы разные: «Дом.РФ» сдает недвижимость по более высоким ценам, чем частные инвесторы.

Сложно предполагать, что крупные институциональные инвесторы займут заметную долю на рынке долгосрочной аренды, по крайней мере в ближайшие 30 лет. Пока доходность инвестиций в жилье хронически уступает инфляции, вряд ли сегмент заинтересует крупный капитал.

Интервью взяла Дарья Андрианова