Взять ипотеку становится все сложнее
Как меняется подход банков к выдаче ипотечных кредитов
Повышение ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований к заемщикам ведет к сокращению объема выданных ипотечных кредитов. Застройщики ищут новые способы стимулирования спроса на фоне сокращения льготных программ, в частности за счет предоставления рассрочки. Этот механизм могут законодательно закрепить в формате механизма ссудо-сберегательных касс.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Ипотека сжимается
Последние два года управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов называет весьма насыщенным интервалом для ипотечного рынка России. Ужесточились условия по льготной ипотеке, ЦБ добился отмены околонулевых кредитов и ненадолго возникавшей ипотеки с кэшбэком, а затем начал применять макропруденциальные надбавки, стимулирующие покупателей платить высокий первоначальный взнос, уделять больше внимания чистоте кредитной истории, а банки — проверять источники доходов.
«В период активной выдачи околонулевых кредитов показатель долговой нагрузки (ПДН) клиентов рос, тем более что многие для оформления займа брали потребкредиты»,— говорит господин Сырцов. Однако в результате ужесточения требований показатель стал снижаться. Согласно исследованию «Дом.РФ», доля кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%), в четвертом квартале 2023 года опустилась с 47% до 44%, хотя ранее показатель, наоборот, рос.
Старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов связывает выросшую долю закредитованных заемщиков в том числе с демографической ситуацией: «Качественные заемщики в стране не бесконечны. Если посмотреть на демографию, то у нас спад количества потенциальных заемщиков. Отсюда банки шли на риски в одобрении тех людей, которым еще два-три года назад отказали бы».
В Москве меры ЦБ на статистике по выданным займам пока не отразились. В ГК А101 сообщили, что не зафиксировали сокращения объемов ипотечного кредитования: «По крайней мере в Московском регионе процент одобрений остался на уровне 80% даже после 1 марта 2024 года, когда банки стали оценивать ПДН заемщиков»,— сказали в компании.
В то же время за пределами Москвы, Санкт-Петербурга и крупных городов-миллионников ситуация сложнее. «В ряде регионов уровень реальных доходов остался прежним, а вот расходы, в том числе на жилье, выросли. Этот фактор может заметно влиять на оценку ПДН заемщиков при принятии решения о выдаче ипотечного кредита»,— говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов.
Согласно аналитике Frank RG, российские банки за первый квартал 2024 года выдали около 1 трлн руб. ипотечных кредитов, что по количеству на 25% меньше показателя аналогичного периода 2023 года, а по объему — на 18%.
Заемщики на рассмотрении
В «Метриуме» напоминают, что коэффициенты риска по ипотеке долгое время были чрезвычайно мягкими: ЦБ рассчитывал на саморегулирование со стороны банков. Однако при общем уровне ипотечной задолженности в России на уровне 18,6 трлн руб. (данные Frank RG на начало мая 2024 года) «многие заемщики не отличаются благонадежностью, просрочивают платежи либо отдают на погашение кредита свыше 80% своих доходов», говорит Руслан Сырцов.
В результате банки стали более тщательно проверять каждого заемщика, а покупатели квартир вынуждены вносить более высокие первые взносы. Согласно исследованию «Дом.РФ», в 2023 году 40% семей приобрели жилье на первичном рынке с первоначальным взносом выше 30% (+18 п. п. за год), а 30% семей оплатили не менее половины стоимости жилья на вторичном рынке (+13 п. п. за год). Аналитики объясняют тренд высокими рыночными ставками и желанием минимизировать объем заемных средств.
Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева считает, что, с одной стороны, ограничения приводят к снижению спроса на жилье, «но в то же время они создают более прочную основу для дальнейшего развития покупательской активности»: «Во главу угла ставится главная цель — стабилизация ключевых экономических показателей». По ее мнению, дополнительная устойчивость рынка недвижимости «всех оставит в выигрыше».
Адресные программы
Как напоминают в «Метриуме», единого коэффициента надбавки для заемщиков нет — это сложная многофакторная система, определяемая набором параметров. Учитывая также, что каждый из банков применяет их по отношению к собственным ставкам, все носит индивидуальный характер. «Но в любом случае этот механизм помогает кредитным организациям сократить число рискованных клиентов в своем портфеле. А вот россиянам взять ипотеку становится сложнее»,— подтверждают в компании.
Впрочем, рынок и власти ищут новые пути поддержания спроса на ипотеку. Руслан Сырцов говорит о том, что на смену сворачиваемой льготной ипотеке могут прийти доступные адресные программы. Также в качестве альтернативы ипотеке не исключен механизм ссудо-сберегательных касс — о том, что регулирующий их законопроект уже разработан, сообщил в середине мая вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, механизм позволит закрепить в законодательстве возможность реализации жилья в рассрочку: средства покупателей будут копиться на специальных жилищных вкладах.
Как добавляет Татьяна Боева, пока рынок находится в поиске нового баланса спроса и предложения, поддержать спрос помогают различные акции и спецпредложения от застройщиков.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.