Как меняется рынок жилья на Кубани в 2024 году

В Краснодарском крае жилая недвижимость продолжает расти в цене. За последний календарный год прирост на первичном рынке жилья, по разным оценкам, составил от 10 до 30% и выше. Дисбаланс льготной и рыночной ставок по ипотеке привел к неадекватному разрыву цен между новостройками и вторичкой. Из-за ужесточения условий ипотечного кредитования рынку жилья предрекают стресс. При этом стагнация ему не грозит, считают эксперты.

Застройщики себе дороже

Как отмечает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, лидерами роста стали Анапа и Темрюк, где новостройки за последний год подорожали в 1,5 раза. За ними следуют Новороссийск и Динская с приростом цены на треть. Но стоит учитывать, что этот рост в том числе обусловлен структурными изменениями предложения — выходом новых, более качественных и дорогих проектов. На емком рынке Краснодара рост можно считать умеренным, за последний год он составил 8%.

По данным основателя агентства недвижимости Korovina.invest Дарьи Коровиной, с начала 2024 года новостройки Краснодарского края в среднем подорожали на 7–10 тыс. руб. за кв. м. Некоторые квартиры выросли в цене на 500–800 тыс. руб. буквально за два-три месяца. Рост цен на новостройки в крае также отмечает директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» Ирина Дробышева — в среднем на 10–15 тыс. руб. за «квадрат» в объектах компании.

На рынке Краснодарского края и Адыгеи Дарья Коровина отметила тенденцию ухода застройщиков в небольшие города и станицы, поскольку там есть запрос на новое жилье, а проектная стоимость гораздо ниже. В Майкопе в декабре 2023 года цена за 1 кв. м, по оценкам эксперта, была около 110–114 тыс. руб. К апрелю 2024-го она превысила 135 тыс. руб. за кв. м. Также есть точечные проекты в Анапе и Новороссийске, которые выросли на несколько десятков тысяч рублей за «квадрат» за последние полгода.

Как пояснил директор ГК «Инсити» Андрей Шадрин, рост цен на новостройки связан с увеличением стоимости строительных материалов, рабочей силы и земельных участков под застройку. Цена зависит также от сроков сдачи, класса жилья, локаций и других факторов. В качестве примера собеседник издания привел микрорайон «Любимово» в Краснодаре, которым занимается его компания. Цена за квадратный метр первых домов на старте продаж там составляла 110 тыс. руб., а на май текущего года достигла уже 142 тыс. руб.

На вторичном рынке Кубани цены за последние 12 месяцев в среднем выросли на 15%, отмечает Ольга Змиевская. Положительная динамика наблюдается практически во всех населенных пунктах края. В Краснодаре и Геленджике она сдержанная — в пределах 5%, в Новороссийске и Анапе более уверенная — около 20%. По словам госпожи Змиевской, на вторичном рынке сохраняется разрыв в ценах с новостройками. Сложилась парадоксальная ситуация, когда предложение от застройщика в еще строящемся объекте дороже предложения от собственника в уже готовом доме в том же самом жилом комплексе. Разница эта целиком обусловлена различиями в ставке по ипотеке, считает эксперт.

Сделки бьют рекорды

В Краснодарском крае 2023-й стал рекордным годом по числу сделок на рынке жилья. По оценкам компании Macon, основанным на данных Росреестра и ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства), в прошлом году на первичном рынке региона было совершено почти 65 тыс. сделок, что в 1,9 раза превышает значение 2022 года и в 1,7 раза — 2021-го. «Всплеск покупательской активности пришелся на август—декабрь, когда число сделок выросло в среднем в два раза в сравнении с первой половиной года. Причин для положительной динамики было множество. Образовался ажиотаж вокруг слухов о завершении льготных ипотечных программ и ужесточения условий по ним. Инвестиционный спрос подогревался колебаниями курса рубля, а также возросшими рисками владения зарубежной недвижимостью. Но, пожалуй, значимым и долгоиграющим фактором стал рост доходов отдельных групп населения»,— прокомментировала Ольга Змиевская.

По оценкам собеседницы издания, за четыре месяца 2024 года продано около 13 тыс. квартир. Фактически покупательская активность вернулась к уровню второго квартала 2023 года. Но для застройщиков такое падение относительно второй половины прошлого года весьма ощутимо. Так, Андрей Шадрин отмечает уменьшение количества сделок примерно на 20% по сравнению с прошлым годом.

По данным Единого ресурса застройщиков, спрос на новостройки в Краснодарском крае за 2023 год увеличился на 71%, отмечает Ирина Дробышева. В 2024 году эта цифра по отношению к 2023-му стабилизировалась. Основу показателя составляют Краснодар, Сочи, Новороссийск. «Основными драйверами стали программы ипотечного кредитования, такие как семейная ипотека, что стимулировало людей к приобретению жилья. Предложение новостроек также увеличилось, но не в такой степени, как спрос. Это стало одной из причин роста цен на жилье»,— прокомментировала госпожа Дробышева.

По оценкам Дарьи Коровиной, росту спроса и предложения на первичном рынке способствовали дешевые ипотечные деньги и господдержка. Такая тенденция позитивно сказалась на проектах в сторону улучшения качества строительства и инфраструктуры. Застройщики строят целые комплексы с детскими садами, школами, торговыми центрами, спортивными площадками.

«На спросе, безусловно, отразилось увеличение первоначального взноса по ипотеке с господдержкой до 30%. Но после непродолжительной паузы рынок начал трансформироваться, появлялись обновленные ипотечные программы и предложения от банков. Сейчас спрос растет в динамике и, скорее всего, продолжит повышаться до начала июля. Это обусловлено ожиданиями завершения программы господдержки и изменений в семейной ипотеке»,— отмечает руководитель отдела продаж компании «Метрикс Development» Маргарита Лебедева.

Сложная ситуация — на вторичном рынке жилья. Как пояснила Ольга Змиевская, рост ставок по ипотеке вне льготных программ обрушил платежеспособный спрос еще с августа 2023 года. Вторичный рынок поддерживали херсонские сертификаты. Но с апреля 2024 года их выдача прекращена.

Кроме того, в Краснодаре начала расти стоимость аренды квартир. По данным «Дом.РФ», средняя стоимость аренды квартиры за прошлый год выросла на 17%, за первый квартал 2024-го — на 5%. Ольга Змиевская назвала несколько причин положительной динамики. Во-первых, дорожает стоимость жилья. Соответственно, его покупка даже с учетом льготных программ становится менее доступной, и люди вынуждены обратиться к аренде. Во-вторых, юг по-прежнему остается привлекательным для переезда. В-третьих, инфляция толкает собственников поднимать стоимость аренды. Впрочем, это было бы невозможно без первых двух факторов.

Апартаменты привлекательнее квартир

В Сочи в течение года цены на жилую недвижимость на первичном рынке колебались в средних значениях от 265 тыс. до 315 тыс. руб. за кв. м, достигая максимальных показателей в июле, а минимальных — в сентябре и октябре 2023 года, приводит данные коммерческий директор группы компаний «АСК» Анна Исаева. На сегодня по сравнению с аналогичным периодом прошлого года повышение средней стоимости квадратного метра составляет 5–6%: 301 тыс. руб. в мае 2024 года против 285 тыс. руб. в мае 2023-го.

По оценкам Анны Исаевой, на вторичном рынке Сочи разброс средних цен больше — от 257 тыс. до 357 тыс. руб. за кв. м. Максимальные значения, наоборот, были достигнуты в октябре—ноябре прошлого года, минимальные же значения — в феврале 2024 года. Сегодня, если сравнивать аналогичный период прошлого года, средняя цена квадратного метра выросла на 7% — 268 тыс. руб. в мае 2023 года против 287 тыс. руб. в мае 2024-го.

«Динамика цен отражает динамику спроса на рынке недвижимости. Ожидание изменений условий льготных программ ипотечного кредитования в конце прошлого года подстегнуло покупателей к совершению сделок, а продавцов недвижимости — к повышению цен. И рынок новостроек реагирует на эти ожидания быстрее, чем рынок вторичной недвижимости. А когда покупательский спрос перемещается с первичного на вторичный рынок, не успевший так быстро поднять цены, мы наблюдаем уже скачок цен на квартиры от частных продавцов»,— пояснила госпожа Исаева.

Что касается арендного рынка, то средняя стоимость долгосрочной аренды жилья в Сочи имеет очень большие сезонные колебания. По оценкам эксперта, в этом году она достигла минимальных значений в декабре — 46 тыс. руб. за объект, а максимальных значений в июне прошлого года — 72 тыс. руб. за объект. Однако максимальное значение летнего периода прошлого года уже было побито в марте 2024-го и по состоянию на май держится на уровне 76 тыс. руб. И это несмотря на то, что количество предложений арендных квартир на курорте постоянно увеличивается, поскольку доля инвестиционных покупок здесь гораздо выше, чем в других городах.

Как отмечает Анна Исаева, быстрее всего в Сочи растет стоимость небольших однокомнатных квартир. Также дорожают студии, жилые помещения и апартаменты — до 30 «квадратов». Повышение цен на такие объекты недвижимости за год может составить до 30%! Сохранится и динамика общего повышения цен. В среднем за год она составит не менее 10% по сравнению с прошлым годом. Это объясняется инфляционными процессами, подорожанием стройматериалов.

При этом для инвесторов квартиры не считаются привлекательными. По оценкам госпожи Исаевой, их операционная доходность не превышает 4–5% годовых, и здесь Сочи ничем не отличается от других крупных городов. Зато инвестиционная доходность в Сочи намного выше, чем даже в Москве и Санкт-Петербурге, поскольку капитализация объектов недвижимости здесь идет намного быстрее, особенно на стадии строительства.

В Сочи для инвесторов особо привлекателен рынок апартаментов. В среднем они показывают операционную доходность в размере 15–20% годовых. А их капитализация бьет все рекорды. Известны случаи, когда в течение трех лет строительства объект недвижимости поднимался в цене в пять раз — с 200 тыс. до 1 млн руб. за квадратный метр, приводит данные эксперт.

«Стагнация рынку недвижимости Сочи точно не грозит. Здесь скупается абсолютно все: недострои, заброшенные и замороженные объекты, квартиры у ненадежных застройщиков или в зданиях под снос. Чем ниже цена лота, тем быстрее он найдет своего покупателя. В перспективе застройщики начнут активнее осваивать отдаленные районы Большого Сочи — земля там стоит намного дешевле. Еще один фактор, который придаст импульс развитию отдаленных районов,— строительство скоростной трассы Джубга — Сочи»,— комментирует Анна Исаева.

Также эксперт предполагает, что в перспективе власти курорта пойдут по пути Москвы и поддержат инициативу столичных властей запретить строительство малогабаритных квартир менее 28 кв. м, чтобы снизить плотность застройки и, соответственно, плотность населения города.

Ипотечный побочный эффект

Краснодарский край занимает первые строчки по показателям внутренней миграции в стране, отмечает Маргарита Лебедева. Это подогревает стабильный спрос, а следовательно, сказывается на стоимости недвижимости. «Мы ожидаем сохранения текущей стоимости, но при этом прогнозируем точечный рост цен в отдельных населенных пунктах Краснодарского края и Республики Адыгея»,— комментирует эксперт.

При этом первичный рынок находится в опасной зависимости от низких ставок по льготным программам: в 2023 году 90% всех сделок совершалось с использованием ипотеки, отмечает Ольга Змиевская. Как считает собеседница издания, сама по себе ипотека — безусловно, полезный инструмент для рынка недвижимости. Но дисбаланс льготной и рыночной ставок привел к неадекватному разрыву цен на первичке и вторичке. По ее мнению, в результате побочного эффекта льготной ипотеки сформировалась объемная группа инвесторов-ипотечников, которые использовали льготные программы как источник «дешевых» денег. Например, в Сочи малогабаритные студии приобретались за счет семейной ипотеки. Очевидно, в этом случае речь не шла об улучшении семьей жилищных условий.

«Льготная ипотека всегда была драйвером на рынке недвижимости. Так, в 2020 году льготная ипотека на новостройки под 6,5% одновременно с пандемией привела в Сочи к резкому повышению спроса на недвижимость от застройщиков, а соответственно, и небывалому скачку цен»,— прокомментировала Анна Исаева.

Как считает Ольга Змиевская, при текущем уровне ключевой ставки очевидно, что субсидирование льготных программ обходится для государства дорого. А поскольку ее снижение до конца года не ожидается, напрашивается вывод о необходимости если не отмены, то ужесточения условий. Какая-то поддержка строительной отрасли от государства наверняка сохранится. Но Краснодарский край не будет в числе приоритетных регионов этой поддержки.

По мнению Маргариты Лебедевой, вероятнее всего, льготные программы сохранятся, но подвергнутся существенным изменениям — скорее всего, помощь от государства станет адресной, направленной на отдельные категории граждан. Но сильных потрясений в связи с этим не случится на рынке, так как появятся новые предложения и инструменты от застройщиков и кредитных организаций, как это уже было в предыдущие, сложные для недвижимости периоды.

«С 1 июля 2024 года кредитование с господдержкой станет точечным и будет учитывать локацию. На рынки с перегретым спросом оно уже не будет распространяться, а именно таким рынком и является город Сочи. Семейная ипотека под 6%, как важный инструмент стимулирования рождаемости, должна сохраниться. ИT-ипотека под 5% также будет доступной»,— считает Анна Исаева.

Стрессы рынку не помеха

Несмотря на рост цен и дисбаланс на рынке ипотеки, недвижимость все еще остается привлекательна для инвесторов. Но теперь срок инвестирования вырос с полугода-года до двух-трех лет, отмечает Дарья Коровина. На Кубани эксперт рекомендовала обратить внимание на проекты в малых городах и населенных пунктах вблизи крупных городов.

Как считает Маргарита Лебедева, вектор привлекательности для инвесторов разделился на два направления. Первое — это проекты в проверенных локациях: Краснодар и черноморское побережье. Второе — новые территории с масштабными проектами, например в Майкопе. В обоих направлениях маржинальность для инвестирования достаточно высокая.

При этом возможности заработка на росте цен стали менее очевидными. Потенциальная годовая доходность может составить около 8–10%, что все равно является хорошим показателем, отмечает Андрей Шадрин.

По мнению Ирины Дробышевой, будут развиваться все притягательные города. В них уже идут крупные застройщики региона. Развитие девелопмента наблюдается в таких городах, как Кропоткин, Гулькевичи, Армавир, Тимашевск. Как считает эксперт, до конца года этот список будет пополняться. Застройщики обратят внимание на Тамань, Горячий Ключ.

Выход девелоперов за пределы крупных городов отмечают и в компании Macon. Крупные проекты строятся в Елизаветинской, Знаменском, Пригородном, Динской, Северской. По Краснодарскому краю стройка с 2023 года началась в Марьянской, Абинске, Крымске, Тамани и других населенных пунктах. Сейчас 75% всего строительства края приходится на Краснодар, 20% — на побережье. Остальные города региона аккумулируют 5% возводимого жилья (391 тыс. кв. м). На начало 2023 года их доля не превышала 2%.

Непосредственно в Краснодаре объем строительства за прошлый год вырос на 5,6%, с начала 2024 года — на 2,7%. В процентном выражении прирост может показаться невысоким, но Краснодар является огромным рынком, а потому в объемных показателях это рост — более чем на 400 тыс. кв. м за 2023–2024 годы. Для сравнения, столько жилья сейчас строится во всем Оренбурге или Сургуте, приводят данные в Macon.

Как отмечает Ольга Змиевская, за период действия льготных программ цена на первичном рынке оказалась завышена. На этапе котлована цена от застройщика может быть такой же или даже выше, чем на вторичке в уже сданном доме. Доходность от сдачи в аренду квартир на долгий срок в Краснодаре в среднем составляет 4–5%. На побережье ситуация не лучше. «Выгодные предложения для инвестирования можно найти, но их немного. Однако недвижимость края по-прежнему можно рассматривать как инструмент вложения денег ввиду ее высокой ценности и ликвидности, поскольку в долгосрочной перспективе юг останется привлекательным регионом для проживания и отдыха»,— отмечает эксперт.

Как считает госпожа Змиевская, рынок Краснодарского края является очень емким, и именно в этом заключается его устойчивость. Доходы местного населения сравнительно высоки. Миграционный приток на юг также останется высоким. Курортная недвижимость привлекательна из-за особенностей местоположения, и спрос на нее также сохранится.

Как считает Андрей Шадрин, нет оснований полагать, что рынок жилья на Кубани ожидает стагнация. Напротив, наблюдается стабильный рост спроса и предложения, а также активное развитие инфраструктуры и городской среды, что способствует привлечению новых жителей и инвесторов. Однако необходимо учитывать текущую экономическую ситуацию и возможные изменения в законодательстве, которые могут повлиять на рынок недвижимости.

«Ужесточение условий по льготным программам обернется стрессом, который растянется как минимум на 2024–2025 годы. Но у рынка Краснодарского края достаточно сил для адаптации. Конечно, те рекордные значения спроса, которые были достигнуты в 2023 году, мы вряд ли увидим. Но и та емкость спроса, которая была в 2021 году, высока, а возврат к ней видится вполне вероятным уже через пару лет»,— отмечает Ольга Змиевская.

По мнению директора департамента маркетинга и рекламы группы компаний «Лендекс» Александра Цюрюмова, на сегодня основными факторами для замедления развития рынка являются возросшие цены квадратного метра первичного жилья, повышение ставок по кредитным продуктам, будущая отмена господдержки и модификация семейных и иных программ субсидированной ипотеки. О перспективах развития рынка жилья в 2024 году можно только предполагать. Ясно одно: и потребители, и застройщики адаптируются. Будут определенные меры поддержки девелоперов со стороны государства. Девелоперы смогут стимулировать спрос изнутри, как ранее стимулировался спрос извне через льготные ставки. «Возможна модификация льготных программ, увеличение лимитов, что благоприятно скажется на спросе и позволит рынку балансировать в отношении спроса и предложения, так как большинство проектов, стартовавших в фазе роста рынка в 2023 году, как раз выходят сейчас в реализацию»,— подытожил Александр Цюрюмов.

Андрей Пугачев

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram