Диана Галиева об оценках эффектов льготной ипотеки

Завершение любой программы господдержки порождает закономерное желание оценить ее эффект. Не могло этого не произойти и с крупнейшей программой субсидированной ипотеки в РФ. Как пишет экономист Bloomberg Economics Александр Исаков, с весны 2020-го по весну 2024 года доступность (отношение доходов и цен на жилье) для заемщиков, не подпадающих под программу субсидирования ипотеки, снизилась примерно на 48%, а ее главными бенефициарами стали застройщики, а не население. Отмена же программы приведет к тому, что большинство потенциальных покупателей столкнется с ипотечными ставками выше 18%, что является почти историческим максимумом. Отказ от господдержки (исключение составят семейная ипотека и ряд точечных программ) резко ухудшит условия на этом рынке и для застройщиков: субсидии де-факто ограждали их от последствий высоких ставок, теперь же рост сектора может замедлиться.

Эти оценки во многом справедливы. Программа действительно задумывалась в 2020 году как мера поддержки в первую очередь застройщиков — строительный сектор обладает мультипликативным эффектом и должен был стимулировать восстановление «ковидной» экономики. Однако говорить о резком снижении доступности жилья за последние четыре года всерьез странно. В правительстве неоднократно отмечали, что цели льготной программы выполнены — это строительство 110 млн кв. м ежегодно, что позволило улучшать жилищные условия более чем 4 млн семей. На тех, кто под льготы не попадал, порой приходилось лишь 40% рынка, 60% же продолжали брать субсидируемую ипотеку, сужая предложение и разгоняя цены так, что это беспокоило Минфин и ЦБ и остановило-таки программу.

Делать выводы в момент этой остановки, однако, рано. Вклад программы в рост стоимости жилья неоспорим, но экономика РФ, переживающая в последние четыре года шоки «ковидного» и санкционного кризисов, полна факторов, искажающих и спрос, и предложение на внутреннем рынке. Сокращение продаж первичного жилья после сворачивания льготной ипотеки также следует рассматривать как локальный эффект. На снижение спроса при наличии готовых и строящихся проектов застройщики могут отреагировать прямым снижением цен либо запуском собственных программ рассрочек. А Росстат при этом фиксирует и изменения в структуре спроса: население все чаще интересуется покупкой не квартир, а собственных домов. К тому же поддержку жилищному рынку еще окажет динамика доходов населения — они продолжают расти на фоне увеличивающегося спроса на труд при дефиците кадров.

Локально для тех, кто не успел купить жилье по низким или льготным ставкам, доступность жилья, конечно, снизилась — спорить бессмысленно. Но после стольких лет критики в адрес искажающей рынок льготной программы критиковать ее завершение еще более странно.