Глава «Старт Девелопмент» Сергей Хромов об отмене льгот и строительстве городов

Несмотря на завершение с июля всеобщей льготной ипотеки, девелоперы продолжают запускать жилые мегапроекты. Один из самых заметных — город-спутник Южный в Санкт-Петербурге, реализацией которого занимается «Старт Девелопмент» Захара Смушкина. Помимо массовой жилой застройки, здесь запланировано возведение на бюджетные средства ИТМО и Санкт-Петербургского государственного педиатрического медицинского университета. Поддержат ли студенты и преподаватели спрос на жилье, когда оправдан демпинг и как договориться с протестующими активистами, “Ъ” рассказал гендиректор «Старт Девелопмент» Сергей Хромов.

— В июле ожидается завершение льготной ипотеки. Насколько сильным ударом это будет для рынка?

— Сейчас льготная ипотека — самый действенный инструмент продаж, с помощью него совершается более 70% сделок. Корректировки произойдут, но какие именно и как они отразятся на рынке, можно будет говорить, когда изменения состоятся в окончательном виде.

— Как застройщики могут минимизировать последствия?

— Все изменения не в лучшую сторону, конечно, подтолкнут застройщиков, банки и других участников рынка к альтернативным решениям, направленным как минимум на сохранение спроса, а как максимум — на его увеличение. Думаю, это будут варианты эксклюзивных предложений покупателям: рассрочки, отсрочки, пониженные ставки.

— Как на активность девелоперов влияет рост ключевой ставки?

— Текущий уровень ключевой ставки сказывается как на застройщиках, так и на покупательной способности клиентов. Мы видим определенное снижение интереса к дорогой ипотеке.

Значительно увеличивается себестоимость строительства. Растет кредитная нагрузка, ставки по финансированию на запуск новых проектов достигают 20%.

К уровню ключевой ставки привязаны бридж-кредиты, которые выдаются, например, на покупку участка под застройку.

— Приведет ли это к снижению объема предложения, а как следствие — росту цен на жилье?

— Понятно, что цены на жилье будут расти. Но в большей степени влиять на себестоимость строительства будет увеличение расходов на строительно-монтажные работы.

— Сложности с поставками стройматериалов сохраняются?

— С моей точки зрения, к сегодняшнему моменту все проблемы логистики решены. На место старых связей пришли новые, зачастую более эффективные.

— Первоначально строительство жилья в Южном собирались начать еще в 2015 году, но этого до сих пор не произошло. Почему?

— Мы никогда не торопились строить жилье. Акцент всегда был на центрах притяжения и создании рабочих мест. В 2017 году правительство подписало распоряжение о создании кампуса ИТМО, после чего значительное время заняло проектирование и согласование проекта, поиск финансирования. В 2023 году началась университетская стройка. ИТМО сгенерирует первичный спрос на жилье, которое должно появиться с лагом примерно в шесть месяцев после запуска первой очереди кампуса.

— Какими были затраты на подготовку территории?

— Они соответствуют рынку.

— Собираетесь ли вы идти в стройку или ваша задача состоит в подготовке земли и ее перепродаже?

— Первая очередь на 240 тыс. кв. м жилья, 5% от общей площади, будет построена собственными силами. Нам важно заложить архитектурный код города, который позволит составить представление о том, каким будет Южный. Сейчас подготовлены все материалы для публичных слушаний. К строительству следующих этапов, очевидно, исходя из масштабов проекта, будут привлечены и другие застройщики.

— Когда все-таки начнется возведение жилья?

— Мы рассчитываем приступить к работам во второй половине года, проектная документация прошла экспертизу. В случае успешного завершения всех согласовательных процедур первое жилье в Южном может быть построено в 2026 году. Проект прошел экспертизу трех банков, каждый готов открыть кредитную линию на 8 млрд руб. Средства пойдут на строительство первого жилого этапа проекта, примерно на 47 тыс. кв. м.

— На следующих этапах вы будете продавать землю или это будут совместные проекты с партнерами?

— Не исключены любые варианты.

— С кем идут переговоры об участии в проекте? Среди потенциальных партнеров упоминались ПИК и «Эталон»?

— Старт строительства кампуса ИТМО увеличил интерес к проекту, что логично, поскольку он гарантирует спрос на жилье. Конкретных договоренностей нет, но мы в процессе. Участвовать в таком масштабном освоении по зубам только крупнейшим застройщикам, например, таким как «Самолет», ПИК, ЛСР, Setl Group, Glorax. Возможно, появится несколько партнеров, каждый из которых будет осваивать свою часть.

— Южный гораздо дальше от города, чем районы жилой застройки КВС, ЛСР, ФСК. Как с ними конкурировать?

— Ближе не значит лучше. Мы же не в Средние века живем, когда все ходили пешком и ездили на ослах и лошадях.

Наше преимущество состоит в комплексном подходе к развитию территории и созданию комфортной среды. Как будет выглядеть Южный через десять лет, уже понятно. Достаточно взять генплан и концепцию проекта и посмотреть, что появится на территории. Это очень важно для покупателя, это наша сильная сторона.

— Предусмотрены 4 млн кв. м продаваемых жилых площадей. Готов ли рынок поглотить такие объемы?

— Мы рассчитываем на ежегодный объем продаж на уровне 200 тыс. кв. м. Понятно, что на первом этапе объемы будут меньше, потому что локацию необходимо раскрутить, но целевой показатель такой.

— Придется демпинговать?

— Ценовую конкуренцию никто не отменял, но у каждого демпинга есть дно. Механизм может быть использован для выхода на рынок, но в долгосрочном его применении нет смысла.

Мы уверены в качестве предложения.

— Как избежать превращения локации в спальный район, где массовая застройка ухудшает городскую среду?

— Таких рисков нет. Город уделяет большое внимание качеству среды, ни один проект без социальной и транспортной инфраструктуры не сможет пройти комиссию. Южный не спальный район, в него заложено все, что нужно для комфортной жизни: места работы и учебы рядом с жилыми кварталами, внутриквартальная инфраструктура, даже велосипедные дорожки уже запроектированы. Низкая плотность застройки и обширные зоны рекреаций делают средовые характеристики принципиально иными, чем в существующих спальных районах.

— На территории Южного появится не только кампус ИТМО, но и педиатрического университета. Зачем понадобилось передавать часть земли университетам?

— Это осознанный шаг, который позволит обеспечить дополнительные возможности для проживающих. На момент создания концепции проекты комплексного освоения не предусматривали создания какой-то инфраструктуры, кроме жилья. Южный — это полномасштабный район, который с самого начала включал коммерческие, промышленные, спортивные, досуговые и социальные объекты, создание на его территории рабочих мест. Мы заинтересованы, чтобы Южный был городом молодежи, еще одним центром развития Петербурга. Все южное направление — главный вектор города на десятилетия вперед, альтернативы нет.

— Среди девелоперов есть мнение, что Южный задуман ради жилья, а размещение кампусов потребовалось для госфинансирования.

— В 2013 году, когда проект внесли в генплан, в нем не было ни ИТМО, ни педиатрического университета. Мы исходно задумывали полноценный город-спутник с рабочими местами и точками долгосрочного развития.

Надеюсь, ни у кого нет сомнений, что проект такого масштаба невозможно реализовать без господдержки. Это единственный частный проект развития территории, который смог привлечь федеральное и региональное финансирование. Госфинансирование к жилью не имеет никакого отношения.

— Идея кампусов на окраине города жизнеспособна?

— На мой взгляд, для университетов это фактически единственный способ развития. Плюсы, которые дает создание единого кампуса на периферии, очевидны, мировой опыт подтверждает правильность идеи. Изобретать велосипед, пытаясь придумать что-то новое, не имеет смысла. Ученые, аспиранты и магистранты хотят жить не в общежитиях, а в квартирах, и кампус в новом районе предоставляет такую возможность.

— Есть пример СПбГУ, попытка которого создать кампус в Петергофе считается неудачной, а сама территория — депрессивной.

— Я не погружен в детали этого проекта, чтобы давать ему оценку. Но СПбГУ планирует строить новый кампус в Пушкинском районе. Это говорит о том, что они тоже не видят альтернативы развитию в пригородной зоне.

— Студенты приезжают в Петербург не только учиться. Зачем им удаляться от места, где проходит основная жизнь?

— Это не отменяет возможности приехать в центр города, погрузиться в его историю и культуру. Дорога на электричке из Южного до центра города займет около получаса. Время в пути будет сокращаться, в планы города входит интенсивное развитие и улучшение транспортной доступности районов вблизи Пулково.

— За счет каких источников планируется финансировать строительство? На что идут бюджетные средства, а во что инвестирует «Старт Девелопмент»?

— Мы передали 86 га под «ИТМО Хайпарк», его строительство идет за счет федерального и регионального бюджетов. Все остальное финансируется за счет собственных или привлеченных средств.

— Каким будет общий объем инвестиций в проект?

— В освоение территории, включая создание двух кампусов, будет вложено не менее 500 млрд руб.

— Захар Смушкин говорил, что в Южный могут войти РФПИ, турецкие и китайские инвесторы. Переговоры идут?

— Мы не отказываемся от привлечения инвесторов, но на первом этапе проект будет реализован без них. Это не значит, что мы завтра наденем каски и выйдем на стройплощадку. Строительство будет осуществляться силами подрядчиков. Доходность на инвестированный капитал в принципе устраивает акционеров проекта и гарантирует его долгосрочную финансовую устойчивость, тем более что стоимость капитала сейчас высока.

— Как будет обеспечиваться транспортная доступность?

— Этот вопрос не вызывает у меня больших опасений. Проект обеспечен транспортной инфраструктурой на пять-семь лет вперед. На Киевском шоссе есть съезд к Южному, сюда можно добраться на автобусе и электричке. На территории спутника две железнодорожные станции, одна из них примыкает к «ИТМО Хайпарку». Мы ведем переговоры с ОАО РЖД об увеличении тактового движения поездов. Параллельно с жильем будут строиться межквартальные и городские дороги.

По мере увеличения числа жителей появятся новые виды транспорта. В новый генплан Петербурга заложены проект легкорельсового транспорта и строительство ветки метро к Южному. В отличие от центра, где из-за плотной застройки приходится уходить под землю, здесь есть техническая возможность построить наземное метро, что позволит существенно снизить затраты.

— Нет риска, что вы построите жилье, а сроки выполнения городом инфраструктурных обязательств затянутся?

— Мне неизвестны такие примеры. Да, в Петербурге была проблема рассинхронизации возведения жилья и социальных объектов. Сейчас она решена путем внедрения системы взаимных обязательств, которые формируются между застройщиком и городом в каждом конкретном случае.

— Несколько лет назад вы предлагали построить метро по концессии. Сейчас готовы на это?

— Мы ждем решения городского правительства, которое должно определить экономический механизм реализации проекта, его модель. Многое будет зависеть, будет ли метро строиться по концессии. Возможно, город готов субсидировать проект или непосредственно участвовать в строительстве. Без понимания этих моментов об интересе к проекту говорить преждевременно.

— Исходно Южный включал индустриальный парк «Дони-Верево» в Ленобласти. Почему планы изменились?

— Мы решили не разбрасываться и сосредоточить размещение производств в Южном, чтобы обеспечить жителей рабочими местами. Земли промышленного назначения занимают 157 га, деловая застройка — 258 га. Часть площадей приходится на технологическую долину «ИТМО Хайпарка». В собственности компании остаются примыкающие к Южному 900 га в области. По мере застройки петербургской площадки эта территория будет вовлекаться в оборот. Здесь может появиться пригородный район со средне- и малоэтажной застройкой.

— Избавит ли жителей размещение промышленных предприятий в «ИТМО Хайпарке» и в Южном от необходимости ездить на работу в Петербург?

— Эта задача вряд ли выполнима полностью. Петербург — город, в котором районы напоминают сообщающиеся сосуды. Маятниковая миграция все равно будет, вопрос в ее масштабе. Безусловно, часть людей будет жить и работать в Южном, отправляясь отдохнуть в центр. Кто-то будет ездить на работу в другие районы, кто-то — приезжать на работу в Южный. Наша задача — не пытаться закрыть людей на территории, а предоставить свободу, право выбора.

— Южный сталкивался с критикой местных жителей. Как у вас складываются отношения с активистами?

— Мы всегда были заинтересованы в диалоге. Вначале жители поселка Лесное на территории Южного настороженно отнеслись к проекту, что было связано с отсутствием информации. У людей возникли обоснованные опасения, что рядом появится «многоэтажный монстр». Но когда была представлена концепция и архитектурно-строительный облик города, стало понятно, что мы не собираемся создавать очередной депрессивный район. Это сняло напряжение, особенно когда в подтверждение наших слов начал строиться кампус ИТМО.

— В проекте мнение градозащитников учтено?

— По спорным вопросам найден компромисс. Местные жители выступали против застройки Кондакопшинского болота, утверждая, что это приведет к нарушению водного баланса парков Пушкина и Павловска. Мы привлекли экспертов, чтобы доказать, что это не так, и выиграли все суды. Однако от застройки спорной территории решено было отказаться, создав на этом месте рекреационную зону. Всего под парки и зоны отдыха отведено более 25% площади, такого нет ни в одном известном мне городском проекте комплексного освоения. Разногласия были устранены, хотя это и потребовало дополнительных затрат.

— «Старт Девелопмент» претендовал на реконструкцию Конюшенного ведомства в центре Санкт-Петербурга. Почему вы не стали участвовать в торгах?

— Конюшенное ведомство представляло интерес только вместе с соседним зданием Конюшенного двора и объединяющей их Конюшенной площадью. Ведомство, по нашей концепции, планировалось приспособить под музей современного искусства, а во дворе разместить коммерческие объекты для амортизации затрат. Мы обратились в город, но было принято решение о реконструкции одного лишь Конюшенного ведомства.

— Собираетесь расширять свой портфель проектов, выходить в какие-то новые сегменты рынка?

— С учетом масштаба Южный занимает 25 часов в сутки, при всем желании для новых проектов не хватает времени.

Интервью взял Константин Куркин, Санкт-Петербург