Торговая недвижимость пытается развиваться за счет небольших объектов

По итогам первого полугодия строительство небольших районных торгцентров обеспечило увеличение совокупной площади введенной в эксплуатацию торговой недвижимости в два раза (до 126 тыс. кв. м). Но это рост относительно провального прошлого года, докризисный уровень в 400 тыс. кв. м пока недостижим. Посещаемость уже действующих торгцентров оставляет желать лучшего — мешает онлайн-торговля.

За январь—июнь 2024 года в России было сдано 126 тыс. кв. м торговой недвижимости, рост год к году в 2,3 раза, посчитали в консалтинговой компании «Магазин магазинов». На долю Москвы пришлось 47% площадей, или 59 тыс. кв. м, что в 2,2 раза больше год к году. В CORE.XP и Nikoliers, также работающих на рынке коммерческой недвижимости, тоже зафиксировали увеличение ввода в Москве более чем вдвое. В то время как за этот период в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного объекта. По прогнозам консультантов, по итогам этого года по всей стране будет сдано в общей сложности 430 тыс. кв. м торговой недвижимости, что на 70,4% больше, чем годом ранее.

Несмотря на позитивную динамику по сравнению с 2023 годом, общая активность в этом сегменте по-прежнему остается сдержанной.

Как следует из данных «Магазина магазинов», в первой половине 2013–2022 годов в среднем в России вводилось 401,6 тыс. кв. м торговых объектов, что в 3,2 раза выше текущего значения. Партнер Nikoliers Анна Никандрова обращает внимание на то, что в январе—июне 2024 года в основном открывались торгцентры районного формата средней площадью 12,8 тыс. кв. м, что на 7,7% меньше год к году. По словам директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, 67% заявленных к открытию до конца этого года торговых объектов появятся в новых жилых массивах. Руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазина магазинов» Андрей Сурков замечает, что сдаются в основном отложенные площади, строительство которых началось давно.

Между тем доля вакантных площадей в Москве в первом полугодии 2024 года оставалась заметной — 9%, хотя и сократилась за год на 3 процентных пункта. Этому могла способствовать в том числе крупная сделка по поглощению «Мегамаркетом» площадей в торгцентрах «Мега», принадлежавших ранее шведской IKEA, считает Анна Никандрова. Для сравнения: в 2017–2019 годах доля свободных площадей в этом сегменте составляла 5—6%.

Согласно Focus Technologies, Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м) в торгцентрах России в первом полугодии сохранился на уровне прошлого года, в Москве вырос на 2%.

Частично негативное влияние на рынок, по мнению руководителя направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаила Васильева, оказали теракт в «Крокус Сити Холле» и погодные колебания. Эксперт отмечает, что Mall Index сохраняет разрыв с докризисным 2019 годом в 20–25%. Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин констатирует, что торгцентры сталкиваются с растущей долей онлайн-торговли и требуют обновления, большая часть объектов была введена более 15 лет назад. По его словам, провести редевелопмент или сменить концепцию управляющие объектами или их владельцы зачастую не могут из-за низкой доступности кредитов.

Традиционно отсутствие прироста посещаемости считалось проблемой для торгцентров как один из аргументов индексации ставок аренды, отмечает управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» (оператор ряда торгцентров в Москве) Алексей Ванчугов. Но сейчас рынок, по его словам, перестроился: 90% арендаторов платят процент от товарооборота, а управляющие работают над качеством покупательского потока. Возможностей для увеличения посещаемости объектов в натуральном выражении, по мнению эксперта, сейчас нет. Согласно «Магазину магазинов», ставка для арендаторов за помещения составляет 1,8–20% от товарооборота в зависимости от профиля. Самое низкое значение у продуктовых гипермаркетов, самое высокое — у объектов развлечений.

Александра Мерцалова