Первичный рынок вырос в преддверии завершения льготной ипотеки

В первой половине 2024 года девелоперы увеличили вывод новых проектов строительства жилья в целом по России на 14% год к году, до 23,6 млн кв. м. Этому отчасти способствовали сами застройщики, стимулировавшие покупателей успеть приобрести квартиры в новостройках до 1 июля этого года, когда завершилась программа массовой ипотеки с субсидируемой государством ставкой. Однако в перспективе пары лет рынку недвижимости, вероятно, не видать очередных рекордов продаж: постоянно увеличивающаяся ключевая ставка ЦБ делает жилищные кредиты на рыночных условиях менее доступными для граждан.

В январе—июне в России на рынок выпущены новые проекты по строительству 23,6 млн кв. м жилья, что на 14% больше год к году, следует из данных госкомпании «Дом.РФ». Этому способствовал рост спроса, вызванный в том числе словесными интервенциями застройщиков о необходимости успеть купить квартиры в новостройках перед завершением с 1 июля массовой льготной ипотеки по ставке 8%. В итоге только в мае, по данным Объединенного кредитного бюро, по всем льготным госпрограммам выдано кредитов на 401 млрд руб., что на 19% больше по сравнению с апрелем. На долю такой ипотеки в мае пришлось 75% от общего объема выдач — это в полтора раза больше год к году. Теперь для покупателей квартир на первичном рынке доступны только адресные программы: семейная ипотека под 6%, IT-ипотека под 5%, дальневосточная и арктическая под 2%.

Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг приводит еще одно объяснение роста новых проектов: из-за возможного очередного повышения Центробанком ключевой ставки (сейчас она составляет 16%) многим девелоперам, пользующимся на предпроектной стадии бридж-кредитованием, выгоднее начать стройку сейчас. Это также позволяет компаниям получить проектное финансирование пока еще по низким ставкам, добавляет он.

Рост новых проектов, впрочем, вряд ли приведет к серьезному снижению цен на новостройки на крупных локальных рынках, включая Москву, где объем за полгода увеличился на 37% год к году, до 2,95 млн кв. м, и Краснодарский край (рост на 18%, до 1,2 млн кв. м). Это невозможно из-за высоких затрат на проекты из-за требований местных властей по проектированию и строительству в новых жилых комплексах школ и детсадов за счет средств девелоперов, как в случае Москвы, и значительного подорожания площадок под застройку, как это происходит в ряде городов Краснодарского края, настаивает источник “Ъ” среди застройщиков.

В ряде регионов подорожание участков под застройку вынудило девелоперов, напротив, сократить пополнение земельных банков — это привело к сокращению вывода новых проектов, отмечает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Так, например, по данным «Дом.РФ», произошло с двумя другими крупными регионами из топ-10 — Подмосковьем, где в январе—июне объем новых проектов уменьшился на 19% год к году, до 1,47 млн кв. м, и Санкт-Петербургом, где зафиксировано снижение на 15%, до 756 тыс. кв. м. В случае с Подмосковьем также оказывает влияние конкуренция с Новой Москвой, добавляет коммерческий директор «ОМ Девелопмента» Анна Соколова.

В целом за январь—июнь весь топ-10 крупных регионов по объемам строительства показал рост новых проектов на 10%, до 11,5 млн кв. м, следует из подсчетов «Дом.РФ».

В то же время за этот же период больше всего новых проектов — совокупно 12 млн кв. м, рост на 19% год к году,— запущено как раз в регионах, не входящих в список крупнейших (подробнее см. таблицу). Сейчас на таких рынках сформировались дефицит качественного жилья и накопленный отложенный спрос, отмечает гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.

Это, как правило, регионы с промышленным производством, в том числе ВПК, добавляет CEO Dataflat.ru Александр Пыпин. По его словам, развитие в последнее время этих секторов экономики привело к росту доходов местного населения, особенно в небольших городах, что стимулировало крупных застройщиков выходить в регионы. На таких рынках меньше конкуренции и больше незастроенных площадок, говорят руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы» Ксения Гришковец и глава отдела аналитики ГК «Самолет» Олеся Дзюба.

Опрошенные “Ъ” застройщики ожидают в перспективе двух лет охлаждения спроса в регионах, входящих в топ-10.

Причина — в росте ключевой ставки ЦБ, от которой зависит стоимость ипотеки на рыночных условиях. Для многих покупателей квартир ее доступность уже снижается. Так, Сбербанк, лидирующий на рынке ипотеки, с 2 июля этого года поднял средние ставки по таким кредитам на 1,3 процентного пункта, до 19,5%.

Дарья Андрианова, Халиль Аминов