Cовладелец комплекса «Domina Пулково отель и апартаменты» Евгений Войтенков о курортном сборе и конфликте с французской Accor

В последние несколько лет номерной фонд на гостиничном рынке Санкт-Петербурга в основном прирастает за счет апарт-комплексов. По данным NF Group, в этом году в городе запустят 18 объектов такого формата и только один классический отель — пятизвездочный «Domina Пулково». Гендиректор и совладелец компании «Пулково скай» (девелопер проекта) Евгений Войтенков рассказал в интервью «Ъ-СПб» об отличиях между гостиничным и автодилерским бизнесом, конфликте с французской Accor и последствиях ухода из России Booking.com.

— С апреля в Санкт-Петербурге действует курортный сбор. Сталкиваетесь ли вы с недовольством гостей в связи с необходимостью делать дополнительные платежи?

— Размер платежа всего 100 рублей в сутки, что совсем немного для наших гостей, поэтому какой-то негативной реакции не было. Подобная практика есть во всем мире, и многие с ней знакомы. Главное, чтобы полученные от туристов средства использовались целевым образом и шли на процветание Санкт-Петербурга.

— Какие у вас ожидания от этого лета с точки зрения загрузки?

— Летний сезон начался удачно: загрузка отеля не опускалась ниже 68%, а в пиковые периоды достигала 95%. Высокая заполняемость наблюдалась во время форума по безопасности Совбеза, когда в нашем отеле останавливались иностранные делегации из 79 стран, в том числе президент Республики Сербской Милорад Додик. Хороший спрос был в период проведения экономического и юридического форумов. В апартаментах, которые также есть в нашем комплексе, серьезный вклад в загрузку вносят организованные группы из Китая, заселяющиеся сразу несколькими автобусами.

— Петербургский рынок отличается сезонностью спроса. Достаточно ли будет высокого сезона, чтобы восполнить проседание загрузки, которое характерно для осени и зимы?

— Октябрь — декабрь считаются провальными месяцами, но и тогда можно рассчитывать на 40% загрузки. Тем более, когда у отеля падает выручка из-за снижения спроса, это компенсируется снижением затрат, поскольку не приходится обслуживать свободные номера.

— Темпы роста загрузки отелей в Северной столице в 2024-м начали снижаться по сравнению с предыдущим годом. За счет чего можно расти на замедляющемся рынке?

— Вести гостиничный бизнес гораздо легче автомобильного. Когда я работал с Mercedes, то в городе было восемь-девять дилеров, торговавших одинаковыми машинами. И чтобы клиент выбрал тебя, нужно было предлагать лучшие условия страховки, кредитования, трейд-ин, гарантировать лучший сервис. Отели же отличаются друг от друга, что облегчает конкуренцию. За 30 лет работы с премиальными автобрендами я научился делать все, чтобы клиенты были довольны уровнем обслуживания. Впечатление гостя зависит от удобства заселения, качества завтрака, чистоты, наличия в отеле консьерж-сервиса и спа. Для повышения лояльности мы предлагаем другие дополнительные услуги: страхуем гостей, помогаем им купить билеты, организуем трансфер. Это приносит результаты: есть клиенты, которые останавливаются у нас седьмой-восьмой раз.

— Не смущают ли вас длительные сроки окупаемости гостиничных проектов?

— Мы рассчитываем на окупаемость в шесть-семь лет, что существенно ниже, чем принято в гостиничной отрасли. Эти сроки стали возможны благодаря госпрограмме по поддержке строительства гостиниц, по которой мы привлекли десятилетний кредит Промсвязьбанка с льготной ставкой. Нам уже удалось выйти на небольшую прибыль, хотя инвестиции еще продолжаются. Повезло, что мы успели выполнить основную часть работ до введения санкций. Даже представить сложно, сколько бы стоило строительство такого отеля в текущий момент, когда поставки зарубежных материалов и оборудования осложнены.

— Основную загрузку отелей сейчас обеспечивают внутренние туристы. Могут ли они в полной мере заменить иностранных туристов, которые во время путешествий тратят значительно больше?

— Петербургские отельеры долгое время были избалованы иностранными туристами, которые платили совсем другие деньги. Безусловно, их отток ощутим, но нужно жить сегодняшним днем. Мы возлагаем большие надежды на внутренний туризм, развитие которого стимулирует закрытие границ с западными странами и удорожание билетов за рубеж. Внутри страны удерживать цены на конкурентном уровне помогает отмена государством НДС. За €80 в сутки найти пятизвездочный отель где-нибудь в Европе не получится, а у нас за эти деньги можно снять хороший номер.

Но вне всякого сомнения, только за счет российских туристов развиваться не получится, поэтому мы рассчитываем на гостей из других стран. Основным рынком для России однозначно станет Китай, где только долларовых миллионеров, которые активно ездят по миру, насчитывается 120 миллионов. Потихоньку будет увеличиваться число гостей из Ближнего Востока, где сейчас живет много россиян. Высок интерес к Петербургу у жителей Белоруссии, Казахстана и других стран СНГ.

— С чем связано решение Accor отказаться от сотрудничества с вами?

— Мы с партнерами инвестировали в проект большие деньги и не собирались участвовать в управлении. Были разные предложения, но предпочтение отдали Accor, который тогда казался нам грандом гостиничного бизнеса. При строительстве отеля были учтены все стандарты компании, но в марте 2022 года это не помешало французам послать нас прямым текстом, сославшись на геополитическую ситуацию. Не очень понятно, как это мешало им выполнить свои обязательства, ведь мы договорились об управлении отелем, а не ядерным реактором или оружейным заводом.

Когда мы потребовали у Accor компенсировать полученные от продажи апартаментов средства, то не получили внятного ответа.

Попытки заключить мировое соглашение также ни к чему не привели. Вместо конструктивных предложений нас предупредили, что мы не понимаем, с кем связались, и будем иметь дело с лучшими европейскими юристами.

В итоге из-за нежелания договариваться по-человечески мы потребовали с Accor не только долг, но и 1,9 млрд рублей. Это недополученная прибыль за 15 лет, на которые с ними был заключен договор аренды.

— Но вам удалось взыскать с Accor только 250 млн рублей. Вынесенным решением довольны?

— Сколько суд посчитал — столько и правильно. Мне важнее было добиться, чтобы их действия не остались безнаказанными. По моей оценке, мы потеряли больше, но в суде такие вещи доказать сложно. Хотя в мои планы точно не входило в 70 лет ходить каждый день на работу и погружаться в операционную деятельность отеля. Других же вариантов не просматривалось, поскольку перестраивать здание под что-то иное было уже поздно, ведь все процессы мы настроили под Accor.

В дополнение к 250 млн рублей нам также удалось взыскать с французов 5 млн рублей за пользование чужими средствами. В такую сумму им обошлось промедление с погашением долга. Я удивлен, что другие пострадавшие не заявили о себе.

— Почему, несмотря на неудачный опыт работы с иностранцами, вы все-таки решили привлечь к управлению отелем итальянскую Domina Hotels?

— После ухода Accor нам необходимо было опереться на кого-то с опытом в гостиничном бизнесе. Изначально мы были близки к соглашению с Cosmos Hotel Group, но затем они приобрели шесть отелей на 3 тыс. номеров в Петербурге. В связи с этим существовал риск, что наш проект станет для них второстепенным, поэтому был сделан выбор в пользу Domina. Владелец сети Эрнесто Преатони на встрече произвел приятное впечатление и предложил хорошие условия.

— Нет ли рисков, что Domina Hotels покинет Россию из-за санкционного давления?

— У них нет таких планов. Компания, наоборот, намерена расширить бизнес в России после ухода международных операторов. Она планирует строительство отелей в российских регионах.

— Сказался ли на качестве сервиса и экономических показателях отелей уход из РФ ряда международных гостиничных сетей?

— Не думаю, что мы что-то потеряли. На этапе формирования гостиничного рынка иностранные операторы помогли создать определенные отраслевые стандарты, но сейчас российские специалисты намного лучше понимают рынок, что и как нужно делать. К тому же международные компании не учитывали специфику того или иного региона и исходили из общих стандартов.

Поначалу у меня были завышенные ожидания от сотрудничества с гостиничными сетями. Я привык, что автопроизводители подробно рассказывают дилерам, как правильно вести бизнес, выстроить все процессы. Перед открытием салона им необходимо было убедиться в технической готовности объекта, проверить обученность персонала. Гостиничные операторы на этом фоне просто дети, которых интересует только размер выручки отеля, к которой привязана их комиссия. Можно привлечь любую управляющую компанию, но главное — хорошо работать самому, потому что спасение утопающего — дело рук самого утопающего.

— Насколько критичным для гостиничной отрасли оказался уход Booking.com? Смогли ли российские сервисы его полноценно заменить?

— Для многих гостиниц Booking был всем. Тот же Accor платил сервису процент в обмен на заселение гостей, и этого было достаточно для обеспечения высокой загрузки. Многим отелям города даже пришлось поменять управляющих, которые не привыкли шевелиться и ждали, что к ним будут падать клиенты с Booking. Сейчас необходимо больше внимания уделять своему сайту и следить за его наполнением, поскольку от этого напрямую зависят продажи.

Среди сервисов бронирования к 2025 году, скорее всего, выделятся две-три ведущие компании, которые заменят Booking. Пока же этот рынок разрознен и для привлечения гостей приходится работать с большим количеством площадок.

— Предложение на рынке Санкт-Петербурга растет в основном за счет апарт-отелей, тогда как классические гостиницы открываются значительно реже. С чем это связано?

— Возведение апартаментов во многом вынужденная мера, поскольку построить жилье можно не везде. Некоторые чиновники до сих пор не видят разницы между этими видами недвижимости, хотя у нас в отеле, как пел Высоцкий, «система коридорная» и никаких признаков многоквартирного дома нет.

Преимущество апартаментов перед гостиницей — возможность продавать номера дольщикам. Для них это интересный продукт, поскольку гарантированная программа доходности позволяет раз в квартал получать средства от сдачи площадей. Сейчас дольщики могут рассчитывать на 8% годовых. Это ниже чем в банке, но он сегодня платит высокий процент по вкладам, а завтра — нет. В случае необходимости собственник всегда может продать апартаменты, стоимость которых постоянно растет.

— Россияне, как правило, предпочитают снимать квартиру на длительный срок, а не останавливаться в апартаментах. Есть ли возможность у отелей переориентировать соотечественников на себя?

— В этом плане необходима разъяснительная работа. К примеру, у нас есть апартаменты за 38 тыс. рублей в месяц. Понятно, что квартиру можно снять на 10 тысяч дешевле, но в эту сумму не войдет уборка, стирка, обслуживание. Для долгосрочных проживающих у нас также предусмотрен бесплатный спортзал. При этом в жилом доме хватает головной боли: то парковочное место занято, то нет света в подъезде. Тем не менее многое зависит от того, за сколько человек снимает квартиру. Если квартплата составляет 15–18 тыс. рублей, то привлечь его будет сложно.

— Федеральная антимонопольная служба выступает за то, чтобы ограничить гостиницам возможность поднимать цены во время крупных мероприятий, таких как Петербургский международный экономический форум (ПМЭФ). Как вы относитесь к инициативе?

— Эта идея вызывает недоумение. У отелей есть сезонность спроса, и каждый сам регулирует цены, чтобы можно было не только заполнить номера, но и получить выгоду.

Для того чтобы более-менее жить, нам нужно зарабатывать хотя бы 1 млрд рублей выручки в год. Но при этом и расходы в отеле довольно большие, ведь никто не отменял необходимости платить зарплаты и налоги.

Мне кажется, гость в состоянии разобраться сам, что для него лучше. Во время последнего ПМЭФ многие люксовые отели стояли пустыми, потому что взвинтили цены до 500 тыс. рублей за ночь. Понятно, что мы тоже повышали стоимость проживания, но не в таких пределах, что и способствовало высокой загрузке.

— Рассматриваете ли вы участие в других девелоперских проектах?

— Я настолько сыт этим объектом, что больше не планирую участвовать в управлении каким-либо бизнесом или приобретать контрольный пакет, хотя мне и поступают подобные предложения. Мой максимум — покупка 18–20% в качестве инвестора и посещение совета директоров раз в квартал. На таких условиях я готов выступать в качестве инвестора, тем более что сейчас на рынке много талантливой и прогрессивной молодежи, которая ищет капитал.

Беседовал Константин Куркин