Насколько востребованы офисы вне деловых локаций

Девелоперы офисов все чаще стали выбирать для реализации новых проектов площадки за пределами сложившихся деловых районов. Из 4 млн кв. м такой недвижимости, заявленной к вводу в Москве, более половины придется на районы за Третьим транспортным кольцом. Площадок под строительство в центральных локациях города почти не осталось, хотя арендаторы и занимают их в первую очередь. Удастся ли девелоперам переманить своих контрагентов в объекты в отдаленных районах, разбирался «Ъ-Review».

Офис возле дома

Объем строящихся и планируемых к реализации офисов за пределами Третьего транспортного кольца в Москве с заявленной датой готовности до 2030 года включительно составляет 2,9 млн кв. м, подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

Это значительная доля от общего объема строительства в офисном сегменте. Всего в 2024–2030 годах в Москве будет построено 4 млн кв. м офисных площадей, подсчитали в Remain на основе заявленных девелоперами объектов и сроков завершения строительства. Из них 26% от общего объема будет реализовано за пределами МКАД, еще 46% таких объектов будет построено в пределах от ТТК до МКАД. Только 1% бизнес-центров будет возведен в пределах Садового кольца, 11% — в деловом кластере «Москва-Сити», еще 16% — в районах между ТТК и Садовым кольцом, уточнили аналитики.

Развитию офисов за пределами ТТК способствовала запущенная в 2020 году программа мэрии Москвы по созданию мест приложения труда, которая при реализации инвестиционного проекта позволяет застройщику жилья получить льготу по платежу за смену вида разрешенного использования, напоминает партнер Ricci | M&A Петр Виноградов. За четыре года, по данным департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы, власти города заключили с инвесторами более 80 соглашений о строительстве более 3,8 млн кв. м коммерческой и социальной недвижимости (см. «Ъ-Review» от 9 апреля). Поэтому наиболее заметными игроками в офисном сегменте стали как раз девелоперы жилья, добавляет господин Виноградов. Среди них — Pioneer, Level Group, Asterus, А101 и другие.

Объемы нового строительства в центральных локациях Москвы сегодня снижаются из-за отсутствия достаточного количества свободных площадок под девелопмент, поясняет директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. На тех участках в центре города, что еще не задействованы под строительство, девелоперы стараются построить жилье, а не офисы, добавляет Петр Виноградов. Госпожа Недря уверена, что новые офисы в ЦАО могут появляться преимущественно за счет редевелопмента и реконструкции старых зданий.

Попытка сэкономить

Вопреки ориентированности застройщиков на строительство новых объектов в отдаленных районах арендаторы в первую очередь занимают локации в объектах ближе к центру. По итогам марта 2024 года доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А, расположенных внутри Садового кольца, составляла 5,4%, в «Москва-Сити» — 3,5%, в зоне от Садового кольца до ТТК — 10%, от ТТК до МКАД — 10,5%, за МКАД — 29,7%, уточняет Екатерина Белова.

Но в силу снижающейся доли вакантных помещений высокого спроса и небольшого объема новых строек в ключевых деловых районах спрос уже перемещается в локации, которые ранее были менее привлекательными для пользователей офисов, говорит партнер NF Group Мария Зимина. В первом полугодии 2024 года на рынке было арендовано и куплено 700,9 тыс. кв. м офисных площадей, почти 50% из которых приходится на территорию от ТТК до МКАД, еще 16% — на объекты за МКАД, подсчитал гендиректор Remain Дмитрий Клапша.

Цена на офисы в уже сложившихся деловых районах — центре города, «Москва-Сити» или Белорусском деловом районе — достаточно высокая, не каждая компания может себе позволить приобрести здесь офисные площади, отмечает Кристина Недря. Ставки аренды в центре также значительно выше. По подсчетам IBC Real Estate, если аренда офиса внутри ТТК обойдется в 37,5–43,2 тыс. руб. за 1 кв. м, то за пределами ТТК и МКАД — 28 тыс. и 15,5 тыс. руб. соответственно. Рациональным выбором для компаний, у которых ограничен бюджет, в таком случае станет штаб-квартира вне привычных деловых локаций, рекомендует госпожа Недря.

Перспективы децентрализации

В последние годы удаленность от центра нивелируется активным развитием транспортного каркаса, открытием новых станций метро, МЦД и появлением новых транспортных развязок, рассуждает директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Екатерина Петрова. Так, с 2011 года, по данным мэрии Москвы, было построено 114 станций.

Строительство офисных проектов за ТТК также позволит сократить маятниковую миграцию и снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру, а также в полной мере реализовать концепцию 15-минутного города, уверена госпожа Петрова.

Локации правой части Москвы и зоны МКАД — это, как правило, экономичные варианты, что отражается как на параметрах объекта, так и на характеристиках окружения и доступности, отмечает директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева. Спрос на такие районы формируется пользователями, для которых представительская функция офиса имеет меньшее значение относительно других параметров,— это могут быть производственные компании, активы которых расположены в данном направлении, или компании сферы услуг, которым важна невысокая ставка аренды, поясняет она. Отдаленные районы также могут пользоваться спросом у энергетических и транспортно-логистических компаний, так как объекты там могут обладать специализированными зонами, добавляет руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирина Хорошилова. Выбор в пользу объекта вне центра города делают и крупные компании, владеющие складами за пределами Москвы, говорит Кристина Недря. По ее словам, для удобства выстраивания логистических цепочек они предпочитают офисы, расположенные ближе к своим складским точкам.

Аналитика подтверждает эти наблюдения. В последние полтора года основной спрос на офисные помещения вне крупных сложившихся деловых районов города формировали производственные компании (21,5% от объема спроса), компании с госучастием (18,1%), строительные и архитектурные компании (12,0%), подсчитала Мария Зимина. Зачастую владельцы крупного бизнеса делают выбор в пользу приобретения офиса вне деловых районов и по другим причинам. Например, они могут купить площади в том районе, где проживают, чтобы быстро добираться до офиса и оперативно решать рабочие вопросы, говорит Кристина Недря.

Но, несмотря на широкий круг интересантов площадей в децентрализованных объектах, заполнить их получается не у всех лендлордов. К примеру, группа «Сафмар» Михаила Гуцериева продала бизнес-центр «Стратос» общей площадью 78,7 тыс. кв. м в Сколково без единого арендатора. Новым владельцем стали структуры мэрии Москвы. Корпорация «Трансмашхолдинг», построившая в 2021 году штаб-квартиру в этой же локации, пока так и не перевезла туда сотрудников. А IT-холдинг «Яндекс», арендовавший в 2021 году площади в бизнес-центре «Амальтея» в Сколково, уже в начале 2023 года, не дожидаясь окончания действия договора аренды, покинул объект.

На этом фоне заметного перераспределения спроса пока не ожидается: компании, для которых важна «представительская» составляющая, будут фокусироваться на ЦАО и левой части города, считает Виктория Гусева. Но, учитывая структурные изменения рынка, высокий спрос на офисные помещения в продажу, интерес к крупным лотам и объектам целиком, офисный рынок в децентрализованных районах будет развиваться, формируя новые деловые центры, полагает Мария Зимина. Низкая доля свободных площадей на офисном рынке в целом способна повысить спрос на помещения в данных объектах, резюмирует Дмитрий Клапша.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Дарья Андрианова