Почему сокращается число сделок на вторичном рынке

Спрос на вторичную недвижимость в Москве вновь снизился. Число сделок сокращается уже четвертый месяц подряд, об этом свидетельствуют данные Росреестра. В июне 2024-го год к году продажи в этом сегменте упали почти на треть. С января собственники жилья продали около 66 тыс. объектов, что на 15,5% меньше, чем за тот же период 2023-го. Косвенно на ситуацию повлияла отмена льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках. Кроме того, средняя рыночная ставка по ипотеке при приобретении вторички в июне вновь поднялась.

В этой ситуации продавцам и риэлторам очень сложно привлекать внимание покупателей, хотя есть методы, которые все же помогают довести переговоры до сделки, отметил член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев: «Значительное количество недвижимости на вторичном рынке продавалось с помощью ипотеки. Сейчас де-факто ставки запретительные, потому что при условии кредита в 20% от стоимости квартир люди не готовы их покупать. Так что сделки проходят либо за собственные средства, либо с большим или небольшим участием ипотечных займов.

Максимум, что можно предложить, — это какую-нибудь рассрочку, например, на часть платежа, или что-то подобное. То есть только сами продавцы могут каким-то образом смягчить ситуацию и сделать сделку более выгодной для покупателя».

Будут ли снижаться цены на квартиры на вторичном рынке Москвы? Управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев полагает, что это неизбежно, но стоимость жилья резко падать не будет: «Сейчас мы наблюдаем, скажем так, снижение спроса, и как факт, естественно, произойдет снижение цен за квадратный метр. Но думаю, что здесь речь не идет о каком-то кризисном падении, которое мы видели в 2008 году или во время пандемии COVID-19, когда в некоторых сегментах оно достигало и 20%, и 30%. Многие шли на серьезные скидки для того, чтобы сделки просто заключались, и рынок каким-то образом жил. Сегодня я не вижу предпосылок для этого, но 10-15% — это абсолютно нормально за полгода».

Снизились темпы продаж квартир и в элитном сегменте вторичного рынка. Однако спрос упал не столь заметно, как в случае с жильем эконом-класса, пояснил генеральный директор компании «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин: «Доля ипотечных сделок все время составляла порядка 10-15%. Сейчас, конечно, с ростом ставок их стало меньше, но столь критического влияния, как на массовом рынке, мы не видим. По нашим оценкам, если сравнивать первое полугодие 2024-го с аналогичным периодом 2023-го, то количество сделок на вторичном рынке сократилось примерно на 7%, и, скорее всего, в ближайшие месяцы этот тренд будет продолжен.

Вместе с тем покупатели все чаще уходят в более низкие бюджеты для элитного сегмента и выбирают квартиры стоимостью 100-120 млн руб., в то время как количество сделок более 500 млн руб. остается практически стабильным или даже немножечко снижается.

За счет этого средний чек сделки здесь тоже сокращается. На вторичном рынке он, по нашим данным, в первом полугодии составил около 94 млн руб. Элитный сегмент отличается тем, что, как правило, у владельцев активов нет острой необходимости их продавать, скорее они просто возьмут паузу, дождутся лучших времен, и тогда уже на более активном рынке свою квартиру реализуют. Поэтому замедление будет, но на существенное удешевление лотов в этом сегменте, если мы говорим о рублевых ценах, рассчитывать не приходится».

А вот продажи на первичном рынке самого дорогого жилья в столице с января по июнь 2024-го существенно выросли, — на 75% в годовом выражении. По данным компании «Метриум», удалось реализовать почти 221 тыс. кв. м таких помещений, это максимальный результат за всю историю наблюдений. При этом в июне средняя цена квадратного метра в элитных новостройках достигла 1,3 млн руб.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".

Андрей Загорский