Ключевые тренды в индивидуальном жилищном строительстве

На частные дома сегодня приходится больше половины ежегодно строящегося в Нижегородской области жилья: доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) превышает 60% в общем объеме введенного в эксплуатацию. Растет спрос, а за ним и предложение: в сегменте ИЖС начинают работать компании, традиционно специализирующиеся на многоквартирном домостроении. Потенциал региона с точки зрения развития ИЖС, особенности взаимодействия застройщиков и муниципалитетов и современные решения для строительства и обустройства загородного жилья — в партнерском проекте «Ъ-Приволжье».

Актуальные тенденции в сегменте ИЖС обсуждали участники круглого стола «Коттеджный ответ на квартирный вопрос», организованного редакцией «Ъ-Приволжье». По данным правительства Нижегородской области, в 2023 году в регионе было введено в эксплуатацию 1,86 млн кв. м жилья, в том числе ИЖС — 1,12 млн кв. м (доля в общем объеме ввода — 60,5%). За первое полугодие 2024 года общий объем ввода в эксплуатацию составил 1,23 млн кв. м, в том числе ИЖС — 831,7 тыс. кв. м (67,8% в общем объеме).

Комментируя развитие сегмента, министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова отметила, что в числе приоритетов областного правительства и органов МСУ сегодня — взвешенная актуализация генеральных планов муниципалитетов, учитывающая возможности и ограничения развития территорий, их реальный градпотенциал.

Лидерами с точки зрения потенциала ИЖС в Нижегородской агломерации (Нижний Новгород и города-спутники) министр назвала Бор, Кстово и Богородск. Так, например, кстовские генпланы предусматривают возможность освоения под ИЖС до 2044 года 2,6 тыс. га, градпотенциал округа оценивается в 1,82 млн кв. м индивидуального жилья. Расчетное количество населения под такие объемы должно вырасти на 20 тыс. человек, но пока данные Росстата говорят об обратном: в 2020 году у Кстовского округа была самая «высокая» точка по численности — 125,9 тыс. человек, а сегодня она опустилась до 121,4 тыс.

При этом сезонные миграции могут составлять до плюс 8-10 тыс. человек. Для местных властей это постоянный вызов по обслуживанию и содержанию территорий, развитию их инфраструктуры. Поэтому, по словам министра, механизмы КРТ начали транслироваться и собственникам больших земельных массивов под развитие ИЖС. «Для застройщиков ИЖС борьба за людей должна выражаться в реальных осознанных шагах — нужна концепция застройки, нужна оценка затрат и понимание источника на подведение сетей и создание инфраструктуры для нормальной жизни, важен диалог, как будет жить территория после застройки и заселения. В чем будет ее фишка и преимущество?», — пояснила министр.

На местном уровне

Главы местного самоуправления поддерживают такую градостроительную политику властей. «Мы приветствуем застройщиков, которые решают вопрос с освоением площадки комплексно и в своих проектах предусматривают все необходимое, облегчая таким образом жизнь и муниципалитету. Отсутствие инфраструктуры не должно становиться нагрузкой для жителей — иначе со своими проблемами они пойдут в муниципалитет», — отметил глава Борского городского округа Алексей Боровской. По его словам, в округе в последние годы наблюдается всплекс жилищного строительства: если раньше вводили 40-60 тыс. кв. м, то сейчас 150-170 тыс. кв. м, из которых 70-85% приходится на ИЖС.

Глава Городецкого муниципального округа Александр Мудров рассказал, что за счет растущей туристической привлекательности население Городца и окрестностей ежегодно увеличивается: «В округе постоянно живут около 80 тыс. человек, а посетили нас в прошлом году 872 тыс. человек». 68% приезжих — жители областного центра, у которых в Городце дачи и дома, куда семьи приезжают периодически. «Этот поток формирует для нас определенные вызовы. С одной стороны, это незарегистрированные налогоплательщики — было бы не плохо, если бы их НДФЛ шел на развитие нашего округа. С другой стороны, мы понимаем, что округ не готов принять всю эту массу людей в качестве своих постоянных жителей в первую очередь потому, что у нас катастрофически устарела коммунальная и недостаточно развита социальная инфраструктура. Мы постепенно модернизируем ее за счет нацпроектов и участия в госпрограммах», — отметил глава Городца.

В поле или в черте города?

Отдельно участники круглого стола обсудили возможность перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов для дальнейшего освоения под ИЖС. По словам Марины Раковой, сегодня подобные заявки единичны, весь потенциал уже погружен в градостроительную документацию и застройщики видят возможности для работы в черте населенных пунктов. Если же такие предложения возникают, то инвестор должен обосновать целесообразность корректировки генплана.

«Перекрашивание в прежние годы значительного объема сельхозземель ни к чему хорошему не привело: осваивать такие земли дорого, 80% таких полей так и остались нетронутыми. Сейчас мы рассматриваем подобные инициативы только при взвешенной оценке ресурсов бизнеса и возможностей бюджета — если вскладчину возможно обеспечить достойное качество жизни на выбранной территории, то, пожалуйста, договор КРТ будет гарантом для сторон», — подчеркнула министр.

Директор ООО «Реал Кстово» Леонид Краснокутский уточнил, компенсируются ли в таком случае девелоперам расходы на смену статуса сельхозземель. Марина Ракова ответила, что такой практики еще не было, но механизм КРТ — «очень гибкий», это вопрос договоренностей: «По логике КРТ любые затраты девелопера являются составной частью финансово-экономической модели проекта в целом».

Перспективы рынка

Комментируя перспективы развития ИЖС, руководитель розничных продаж Поволжского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Надежда Царева со ссылкой на опросы застройщиков рассказала, что 46% компаний в связи с ситуацией на рынке жилищного строительства и ипотечного кредитования готовы реализовывать проекты за городом. О растущем спросе говорят и данные опросов россиян: в многоквартирных домах живут 55% граждан, при этом свой дом хотели бы иметь 2/3 семей — это 19,2 млн домохозяйств, что в 2,6 раза больше, чем сейчас.

«Мы входим в интересное время, когда вновь прогнозируют рост ключевой ставки, часть льготных ипотечных программ завершилась, оставшаяся часть либо изменена, либо по ним закончились лимиты. Это подвигает всех участников рынка развивать цивилизованную индивидуальную жилищную застройку, когда заключаются договоры подряда и средства принимаются не по приходно-кассовым ордерам, а по счетам эскроу», — отметила эксперт.

Учредитель компании ООО «Авангард Строй НН» Денис Гришаткин рассказал о тенденциях с точки зрения строительных технологий. В компании фиксируют растущий спрос на производство домокомплектов каркасно-панельного и модульного типа. «Типовые проекты дают возможность строить быстро, не теряя при этом в качестве, чего и требует сегодня рынок», — отметил спикер. По его словам, модульный дом площадью 49 кв. м собирается за день, каркасно-панельный площадью 100 кв. м — за день-два. Кроме того, как отметил Денис Гришаткин, со стороны девелоперов есть запрос на строительство по таким технологиям рекреационных объектов: гостевых домов, банных комплексов и другой инфраструктуры для туристов.

Комфорт и безопасность

Заместитель директора Нижегородского филиала ПАО «Ростелеком» — директор по работе с массовым сегментом Юлия Зорина призвала застройщиков вместе работать над проектами поселков на этапе планирования: это дает возможность проложить телекоммуникационные сети во время строительства под землей, что не только эстетичнее и надежнее, но и увеличивает стоимость объекта. «Опросы показывают, что люди готовы дополнительно платить за безопасность и комфорт, за готовую инфраструктуру. Каждый хочет въехать в новый дом, установить роутер и чтобы сразу все работало. Поэтому лучше заранее предусмотреть возможность подключения различных цифровых сервисов, чем потом подводить кабели», — отметила эксперт.

Директор мебельной компании «Юнион» Людмила Улитина рассказала о возможностях комплексного обустройства дома за счет нового формата салонов — концепт-сторов, где представлено все необходимое, от отделочных материалов до декора. «Концепт-стор — это формат будущего, современный подход к продаже товаров для интерьера. Здесь можно выбрать не только мебель, свет и текстиль, но и двери, обои, сантехнику, лепнину, ковры, декор и даже интерьерный парфюм — все, что необходимо для дома, причем в едином стиле».