Как и где будет развиваться формат технопарков

Сравнительно молодой сегмент объектов Light Industrial продолжает набирать обороты: объем построенных с начала года производственных площадей уже в 1,7 раза превышает показатель всего 2023 года. Основными драйверами развития формата стали государственные и региональные программы поддержки (в том числе создания мест приложения труда), рост промышленности в стране, а также застройка устаревших промзон. Однако подавляющая часть предложения все еще сосредоточена в Москве. Будет ли формат востребован в регионах, разбирался «Ъ-Review».

По итогам 2023 года промышленное производство в России показало максимальные с 2021 года темпы роста: динамика составила 3,5%, тогда как год назад показатель был на уровне 0,7%, сообщал Росстат. В первом квартале 2024 года промпроизводство увеличилось на 5,6% по сравнению с январем—мартом 2023 года.

На фоне развития промышленности растет и интерес к помещениям для размещения производств. По данным консалтинговой компании NF Group, на конец первого квартала 2024 года общая площадь построенного качественного предложения объектов формата Light Industrial в Московском регионе составляла 421 тыс. кв. м. На стадии строительства находилось еще более 300 тыс. кв. м, на этапе планирования или проектирования — 1,2 млн кв. м. При этом в уже введенных в эксплуатацию промышленных объектах законтрактовано практически 100% площадей.

По оценке коммерческого директора, члена правления Capital Group Петра Исаева, в сегменте Light Industrial объем площадей, по которым заключаются сделки аренды, превышает объемы нового строительства. «Большая часть объектов успешно реализуется еще до момента ввода в эксплуатацию»,— добавляет господин Исаев.

Например, в недавно введенном в эксплуатацию промышленном технопарке «Алабушево» от Capital Group резиденты полностью арендовали первую очередь (около 50 тыс. кв. м), а по второй очереди, сопоставимой по площади, сейчас ведутся активные переговоры.

Особенности формата

Light Industrial — это качественные производственно-складские комплексы с индивидуальными блоками, каждый из которых, как правило, автономен и имеет отдельную входную группу, собственные ворота, коммуникации. В подобных блоках размещаются производственные линии, организуется хранение товаров, а также обустраиваются офисы для сотрудников, лаборатории и даже небольшие торговые залы или шоурумы, перечисляют в Nikoliers.

В NF Group добавляют, что минимальный размер блока в объектах Light Industrial начинается в среднем от 750 кв. м, для сравнения, в классических складских комплексах — от 2,5 тыс. кв. м. По словам Петра Исаева, при проектировании объектов также закладываются повышенные нагрузки на инженерные сети, с учетом производственных процессов будущих резидентов. Кроме того, в объектах проектируется меньшее количество доков (систем для погрузки и разгрузки продукции) и парковочных мест для грузового транспорта, редко организовываются высокостеллажные площади хранения и мезонинное хранение.

Управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин подчеркивает, что ключевым отличием Light Industrial от классических складов является назначение объекта, которое и определяет его продуктовые характеристики. Light Industrial создается для размещения производства, поэтому важный аспект — это широкий перечень производственных видов разрешенного использования земли.

Также складские комплексы класса А и проекты Light Industrial имеют разную рабочую высоту и нагрузку на пол, добавляет эксперт. Дело в том, что Light Industrial решает другие задачи: для размещения производственных мощностей хватает высоты потолка около 6 м, тогда как помещения формата Big Box, как правило, более высокие для обеспечения необходимых уровней хранения. Кроме того, Light Industrial отличает доля административно-бытовой части: она достигает 20–25% от общей площади блока, тогда как в складских комплексах под такое назначение редко используется более 5%.

Если говорить о пользователях производственных площадей, то важно также разграничить понятие «технопарк» и «объект Light Industrial», настаивают в Parametr. Технопарки подразумевают размещение высокотехнологичного производства, лабораторий, а Light Industrial — это универсальный тип помещений для размещения любых легких неопасных производств, без специальных санитарных зон, что максимально расширяет круг потенциальных резидентов формата. Например, в промпарке «Сенькино» будут базироваться компании, занимающиеся производством оборудования для водоочистки, электрораспределения, телекоммуникаций. В технопарках Capital Group площади занимают высокотехнологичные предприятия, в частности, производящие медицинские изделия, комплектующие для нефтяной и газовой отрасли, товары легкой промышленности.

Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников выделил два пула арендаторов помещений Light Industrial. Первый — когда площади парка продаются на открытом рынке без «фейсконтроля» для резидентов и, соответственно, сдаются в аренду всем, кто изъявит желание. Другая модель включает в себя системный подход к формированию tenant-mix и end-user mix, то есть резидентов размещают таким образом, чтобы они дополняли друг друга.

Спрос будет расти

По подсчетам старшего директора, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антона Алябьева, в 2024 году уже было построено 222 тыс. кв. м объектов формата Light Industrial, что в 1,7 раза превосходит результат всего 2023 года. Этот объем пришелся на 24 новых объекта в восьми индустриальных парках.

Впрочем, даже строящихся площадей рынку не хватает: в УК «Альфа-Капитал» оценили суммарный неудовлетворенный спрос на объекты Light Industrial на уровне 3–4 млн кв. м. О неудовлетворенном спросе говорят и в Nikoliers, отмечая, что особенно такой запрос актуален у малых и средних предприятий.

В прежние годы активно строились сухие складские помещения формата Big Box и крупные объекты внутри индустриальных парков, тогда как подходящих для небольших компаний опций на рынок практически не выводилось. «Среди же аналогов Light Industrial на тот момент можно было выделить промышленные технопарки, не вполне отвечающие запросам потребителей, поскольку они были больше направлены на разработку, нежели на производство и хранение продукции»,— напоминает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.

Сегодня повышенным интересом к себе формат Light Industrial обязан двум долгосрочным драйверам, считает Александр Манунин. Первый — это импортозамещение: компании развиваются, выходят на новые рынки и в регионы, где им требуются современные помещения под размещение производства. По оценке Parametr, 56% клиентов, которые интересуются форматом Light Industrial, выбирают новые площади в связи с развитием бизнеса. Второй ключевой драйвер — это программа КРТ, в результате которой до 40% арендаторов застраиваемых устаревших промзон могут переехать в современные проекты Light Industrial.

В результате активность в сегменте растет — особенно это ощущается в Московском регионе, где нишу занимают девелоперы жилой недвижимости благодаря стимулирующим программам городских властей. Среди таких игроков в Nikoliers выделили Parametr (ГК ПИК), Capital Industry (Capital Group) и других. Таких инвесторов привлекает низкий порог входа, вариативность развития и ликвидность проекта. В Parametr также отмечают достаточно высокую динамику роста стоимости объектов (в среднем на 11% в год начиная с 2020 года), а также короткий девелоперский цикл. Срок строительства производственных комплексов составляет около 12 месяцев, при этом рост стоимости одного кв. м от нулевого этапа до момента готовности достигает 20%.

Частные же инвесторы, которые рассматривают покупку коммерческой недвижимости с целью заработать на росте стоимости актива и организации арендного бизнеса, пока только присматриваются к Light Industrial, говорит Александр Манунин. Доля таких интересантов не превышает 5% от общего числа покупателей формата, а спрос фиксируется на небольших блоках, не требующих значительного объема вложений, в отличие от более масштабных проектов формата Big Box.

Гораздо чаще готовые площади, выставленные на продажу, приобретают конечные пользователи (производители) для собственных нужд. Часть из них покупают помещения «на будущее», то есть в перспективе трех-пяти лет такие компании не готовы переезжать в купленные помещения, предпочитая первое время получать арендный доход.

В целом спрос на покупку и аренду промышленных площадей распределяется примерно в равной пропорции — при этом арендаторы не всегда даже успевают прийти в сегмент. Чаще всего производственным компаниям необходим уже готовый для переезда продукт, тогда как практически все предложение вымывается с рынка еще до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому инвестор, планирующий сдавать технопарки в аренду, достаточно легко сможет найти своего клиента — к тому же, в сегменте приняты долгосрочные неразрывные договоры аренды с ежегодной индексацией, что становится дополнительным привлекающим фактором, рассуждает Александр Манунин.

По данным Nikoliers, в Москве средневзвешенная цена продажи готовых и строящихся блоков увеличилась по отношению к уровню прошлого года на 8%, до 102,7 тыс. руб. за 1 кв. м (без НДС), а стоимость аренды — на 33%, до 12,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год (triple-net). В УК «Альфа-Капитал» напоминают и про добавленную стоимость таких объектов: «Кроме хорошей доходности, это еще и созидательная функция, участие в развитие промышленности».

Вопросы развития

Учитывая успех формата в Москве и Санкт-Петербурге, в Nikoliers ожидают развития Light Industrial и в других крупных городах России. Объем строящегося и планируемого предложения в регионах на сегодня составляет 405 тыс. кв. м, проекты появляются в таких городах, как Краснодар, Екатеринбург, Воронеж, Челябинск и другие. Наиболее привлекательными рынками для развития консультанты называют Екатеринбург (Свердловская область) и Казань (Республика Татарстан). Высокий потенциал также предполагается в Красноярске, Челябинске, Уфе, Нижнем Новгороде и Краснодаре — однако там могут возникнуть трудности с поиском опытных девелоперов, способных успешно реализовать проекты в новом для себя формате, предупреждают в Nikoliers. Кроме того, для успешной реализации проекта необходимо, чтобы регион был удобен с логистической точки зрения: недостаточно просто производить продукцию, ее затем надо быстро и эффективно доставлять заказчикам и потребителям, добавляют в Parametr.

Сдерживающим фактором может стать и то обстоятельство, что в большинстве крупных городов вопрос развития Light Industrial стоит не так остро, поскольку существует значительный объем промышленных объектов (старые здания НИИ, производственные корпуса, складские комплексы), которые в целом пригодны для использования или требуют небольшого редевелопмента. Новое же строительство обходится намного дороже, особенно без государственной поддержки в виде льгот по МПТ или другим программам.

Говоря об особенностях развития формата, Петр Исаев прогнозирует, что определяющим фактором станет появление суботраслей на рынке, однако важно будет соблюдать баланс наполнения объектов производственными мощностями. Решением может стать формирование кластеров, в которых будут создаваться технопарки полного цикла, включая, например, направления продуктового дизайна и допроизводственного тестирования, что зачастую могут делать разные компании-производители.

Господин Стольников напоминает о том, что сегмент появился всего пять лет назад, но уже за это время кратно вырос, а эффект низкой базы и диспропорция спроса и предложения позволяют констатировать дальнейшее развитие. Согласно прогнозу УК «Альфа-Капитал», после первой волны релокации производств из Москвы в Московскую область в течение четырех-пяти лет произойдет следующий цикл по обновлению производственных зон в Москве и созданию новых промышленных пространств. После этого концепция будет развиваться в регионах: при крупных заводах будут создаваться небольшие промышленные кластеры нового поколения с привлекательной архитектурой и концепцией.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Наталья Пиунова