Девелоперам расширяют обязательства

Законопроект, прописывающий обязательность включения в соглашения о комплексном развитии территорий (КРТ) обязательств застройщиков по строительству социальной инфраструктуры, одобрен Госдумой в первом чтении. Участники рынка проблему отставания развития социнфраструктуры от темпов жилищного строительства называют достаточно острой, но отмечают, что все же необходим баланс возведения жилых и нежилых объектов, для того чтобы проекты КРТ оставались интересными застройщикам.

Госдума одобрила в первом чтении проект изменений в Градостроительный кодекс, прописывающий обязанность девелоперов, реализующих проекты в рамках КРТ, строить и социальную инфраструктуру. Сейчас такая обязанность на законодательном уровне не прописана — вопрос регулируется самими соглашениями о КРТ, то есть строительство таких объектов может и не предусматриваться.

Законопроект дополняет перечень положений соглашения о КРТ — в него включается обязательство лица, заключившего договор о жилой застройке, осуществить за счет собственных средств или за счет средств бюджета строительство коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также объектов, предназначенных для обеспечения общественного порядка. Конкретные источники финансирования возведения соцобъектов будут определяться уже в соглашении о КРТ.

Новые требования коснутся и операторов КРТ, реализующих проект,— речь идет об организациях, которые могут создаваться правительством, регионами или муниципалитетами (например, на федеральном уровне это Фонд развития территорий) и наделяются полномочиями привлекать дочерние организации.

По словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, объединение инициативу поддерживает. «Проблема отставания развития социальной инфраструктуры от возрастающих объемов жилищного строительства достаточно остро стоит, при этом в условиях ограниченных бюджетных возможностей на практике создание таких объектов в основном вменяется в обязанность застройщикам — и зачастую это происходит на неформальной основе»,— говорит он. Поэтому затраты распределяются между застройщиками неравномерно, отсутствует возможность оценки объема расходов при формировании бизнес-плана проекта — в итоге становится невозможной эффективная организация финансирования этих вложений.

Однако, добавляет Антон Глушков, на участках, которые вовлекаются в КРТ по инициативе правообладателя, не всегда имеется возможность разместить весь объем необходимой социнфраструктуры — его нужно определять индивидуально, с учетом того, что уже существует. Отметим, что в НОСТРОЙ считают необходимым компенсировать застройщикам непропорционально высокие объемы затрат на социальную и инженерную инфраструктуру — для сохранения текущего объема строительства и планируемого перехода к росту в условиях стагнирующего спроса.

По словам гендиректора «РГ-Девелопмент» Татьяны Тихоновой, для столичных девелоперов новелла не приведет к возникновению дополнительной нагрузки. «В Москве при наличии договора КРТ жилых объектов предусматривается их обеспечение всей необходимой социнфраструктурой»,— говорит она.

В целом, по ее словам, для каждой территории КРТ необходимо подбирать такое соотношение жилых и нежилых объектов, чтобы «не отбить интерес инвесторов к площадке».

Член Общественного совета при Минстрое Илья Пономарев отмечает, что новшество «повысит требования и к инициаторам проектов, и к их публичным партнерам — прежде всего муниципалитетам, но это объективно необходимое решение, которое возвращает понятию "комплексное развитие" его базовый смысл». Оснований для возникновения избыточной нагрузки на застройщиков эксперт не видит — «объем и доля участия инвестора остаются предметом договора, законопроект лишь определяет, что эти параметры должны быть четко определены в деньгах и во времени».

Евгения Крючкова