Анна Мурмуридис — о том, как выбрать квартиру, которая будет расти в цене

В мае в Москве запретили проектировать квартиры-студии меньше 28 кв. м, а сама категория «студия» больше не относится к жилым помещениям. При этом такие лоты успели стать наиболее востребованным инвестиционным инструментом — на них приходилась каждая пятая сделка по покупке московских квартир. Специально для «Ъ-Review» директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис дала прогноз — какие форматы вложений в жилую недвижимость могут заменить выпавший сегмент.

Сколько студий осталось на рынке

На конец второго квартала 2024 года квартиры-студии составляли 14% от общего объема предложения рынка новостроек Москвы. Наибольшая доля студий в продаже (19%) приходится на комфорт-класс, в бизнес-классе — 11%. В высокобюджетных проектах предложение студий минимально (1,2%). Таким образом, уточненные нормы проектирования коснутся в основном покупателей массового сегмента.

На текущий момент предложение с квартирами-студиями сохраняется в портфеле 56 девелоперов «старой» Москвы. При этом на топ-10 компаний приходится 77% от общего объема квартир такого формата. Наибольшую долю рынка занимает ГК ПИК (без учета дочерних компаний Forma и «Среда») с показателем 28% от общего числа студий в продаже. На втором месте ЛСР (25,7%). Доля предложения следующих за ними в рейтинге компаний не превышает 3,5%, при этом речь идет только о квартирах в открытой продаже.

Если считать в абсолютных показателях, то суммарно девелоперы предлагают к реализации в границах «старой» Москвы 4,5 тыс. квартир-студий до 28 кв. м — общей площадью 105,6 тыс. кв. м. Это 81% от общего объема всех студий в экспозиции (5,6 тыс. шт.).

До повышения цен малогабаритные студии успели стать популярным нишевым продуктом московского девелопмента, востребованным как среди инвесторов, так и у конечных пользователей. Ежемесячно количество сделок в этом сегменте составляло в среднем 15–20% от общего количества зарегистрированных ДДУ на квартиры в Москве, то есть речь идет о сделке с каждой пятой-шестой квартирой.

В проектах, где выдача ключей дольщикам началась во втором квартале 2024 года, рост стоимости малогабаритных студий со старта продаж к настоящему моменту в среднем составил 52% и пиково достигал до 82% на отдельные лоты. За это же временя все типы квартир, включая малоформатные, подорожали на 44%. Годовая доходность студий в среднем была на 8% выше рынка.

Текущих остатков малогабаритных лотов хватит на 8–12 месяцев при сохранении темпов продаж — без учета студий в тех проектах, которые успели получить разрешение на строительство до ввода ограничений, но пока не выведены в продажу. Эти «скрытые» для подсчетов объемы сохранят студии в предложении девелоперов на срок своего строительства, но скорее всего такие лоты будут выводиться в продажу с наценкой, что снизит их инвестиционную привлекательность.

Как выросла стоимость студий

Рост ключевой ставки и привлекательные условия льготных ипотечных программ привели к тому, что в 2023 году сформировался рекордный спрос на квартиры — в том числе и на студии массовых сегментов.

Тренд стал актуальным и для студий: всего в прошедшем году в России было продано 14,7 тыс. компактных квартир, или 1200 лотов в месяц. В предыдущие годы темпы продаж были значительно ниже: в среднем от 450 до 750 штук в месяц. Квартиры мелкой нарезки рассматривались покупателями в том числе как инвестиционный инструмент, однако в 2024 году из-за роста цен количество сделок заметно снизилось, и средние продажи вернулись на уровень 700 штук в месяц. На фоне новостей об ужесточении проектирования студий, а также окончания программы льготной ипотеки с господдержкой в июне продажи снова выросли: зарегистрировано более 1,5 тыс. ДДУ, что на 31% больше, чем в июне 2023 года.

Одновременно с ужесточением требований во втором квартале 2024 года был зафиксирован резкий рост средневзвешенной цены предложения на лоты с мелкой нарезкой: в комфорт-классе цены выросли на 3–7% при средней динамике по аналогичным квартирам на уровне 0,8–1,2% в месяц.

Теперь средний бюджет покупки квартиры-студии в комфорт-классе достигает 11,4 млн руб., хотя еще в конце апреля 2024 года аналогичные квартиры стоили в среднем 10,3 млн руб. Дешевле 7 млн руб. в «старой» Москве можно купить всего 30 компактных лотов в новостройках. Таким образом, стоимость предложения выросла совокупно за апрель—июнь на 12,2%.

Что будет с ценами дальше

До момента полной продажи студий застройщики смогут и дальше наращивать цены на дефицитные лоты с минимальной площадью — но не более, чем на квартиры с более крупной нарезкой. Значительный прирост цен на однокомнатные лоты не прогнозируется, поскольку это может переориентировать покупателей в сторону небольших двухкомнатных квартир. Ожидаемый темп увеличения цен составит до 2% в месяц.

Не исключено, что застройщики будут выводить в продажу новые небольшие квартиры площадью от 28 кв. м, и по достаточно привлекательным ценам для стимулирования спроса. Увеличение в экспозиции доли лотов 28–32 кв. м может стать для инвесторов одним из приемлемых форматов для «входа» в столичную недвижимость.

Какой формат выбрать инвесторам

Учитывая указанные вводные, можно сформировать рекомендации для инвесторов и предположить, в какой сегмент перераспределится спрос после вымывания малогабаритных квартир в Москве и области:

— Для минимизации срока окупаемости вложений стоит выбирать новостройки на этапе «котлована» за счет более низкой (до 30%) цены на старте продаж. Даже с учетом повышенной инфляции недвижимость всегда показывает результаты по доходности, а текущее правовое регулирование отрасли и использование эскроу-счетов максимально обезопасит сделки.

— Покупка квартиры и перепродажа ее до вступления в права собственности (уступка ДДУ) больше не принесет ранее фиксировавшуюся доходность. Оплачивать налог (повышенный с 2025 года) с разницы покупки и продажи квартиры придется на любом этапе строительства. Лучше перейти в более долгосрочную инвестиционную модель: купить на «котловане» и сдавать в аренду жилье после ввода в эксплуатацию (хотя бы три-пять лет). Тем более, что из-за высоких ставок на ипотеку часть клиентов предпочтут не покупать новое жилье, а арендовать, что приведет к увеличению спроса и росту ставок на съемные квартиры.

— Если все же есть цель приобрести именно квартиру-студию, стоит регулярно отслеживать новое предложение, поскольку оно будет распродаваться достаточно быстро и расти в цене. Если студию планируется приобрести в ипотеку, то лучше аккумулировать как можно больший первоначальный взнос, идеальный вариант и вовсе инвестировать сумму, достаточную для 100% оплаты.

— Хороший вариант — присмотреться к более крупным по площади лотам с аналогичным бюджетом за МКАД, в Новой Москве или Московской области. К примеру, сейчас в границах «старой» Москвы можно купить всего 225 квартир стоимостью от 7,9 до 11,4 млн руб. В Новой Москве в аналогичном диапазоне продается более 2 тыс. лотов, в ближайшем Подмосковье — еще 1,6 тыс. лотов. Но выбирать надо проекты, приближенные к транспортным артериям.

— В рамках инвестиционного запроса можно ожидать переориентации на двухкомнатные квартиры евроформата (спальня плюс объединенная с кухней гостиная). Ввиду наполненности вторичного жилого фонда малогабаритными квартирами, построенными за последние 5–10 лет, рост арендной ставки на небольшие квартиры не будет компенсировать текущую высокую стоимость лотов, соответственно, расчетный срок окупаемости вырастет.

— Ипотека перестает быть массовым драйвером рынка — и тем, кто готов вложить в покупку сразу всю сумму, можно рекомендовать обратить внимание на сегмент апартаментов (в том числе сервисных) и апарт-отелей. Этот формат недвижимости сохраняет мелкую нарезку и соответственно привлекательную стоимость входа в сделку. К тому же в сегменте появляются новые управляющие компании, которые предлагают полное обслуживание таких апартаментов и порой даже сдачу в аренду как дополнительный сервис, что может стать дополнительным преимуществом как для инвестора, так и для арендатора, и повысить ликвидность актива. Особенно пока рынок такого формата еще достаточно молод на московском рынке.

— При возможности — рассматривайте предложения закрытого бронирования: цена такого предложения может быть ниже рынка до 10%.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers