Насколько выгодно вкладывать деньги в строительство отелей на Кубани

По официальным данным, в Краснодарском крае в 2024 и 2025 году планируют построить 48 отелей стоимостью почти 500 млрд руб. В основном речь идет о четырех- и пятизвездных гостиницах. Аналитики и эксперты рынка считают, что рост внутреннего туризма открывает все новые возможности для развития рынка гостиничных услуг, а соответственно, инвестирование в инфраструктурные объекты становится все более привлекательным.

В Краснодарском крае до конца следующего года планируют построить 48 отелей, доложил губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев президенту РФ Владимиру Путину в марте этого года. Инвестиции в проекты составляют порядка 500 млрд руб. Практически все строящиеся отели — четырех- или пятизвездные.

«Мы к концу следующего года получим примерно плюс 30 тыс. номеров»,— сказал господин Кондратьев.

Губернатор также отметил, что с 2020 года инвестиции в строительство отелей и гостиниц в регионе увеличились в 20 раз.

На протяжении последних четырех лет власти Кубани и отраслевые эксперты в один голос заявляют, что на черноморских курортах России дефицит отелей премиум-класса. Объекты востребованы туристами, которые ранее предпочитали отдых за рубежом. По словам вице-президента Альянса туристических агентств, директора сети турагентств «Розовый слон» Алексана Мкртчяна, сегодня в Краснодарском крае не хватает около 200 высокозвездных отелей, работающих по системе «все включено» (по последним данным кубанского минкурортов, в регионе работают 285 гостиниц и отелей, имеющих категории «четыре и пять звезд»).

Инвестор курорта Miracleon (Анапа) Валерий Димоев говорит, что среди туристов востребованы отели, работающие по системе «ультра все включено» с насыщенной анимационной программой, спа-центрами и собственными пляжами. «Основная масса отдыхающих выбирает отдых в наших отелях за счет большой обустроенной всем необходимым территории, удобного расположения, открытых подогреваемых бассейнов и качественного сервиса. Также в этом сезоне спа-центры курорта работают 24/7, а в отеле Fioleto Family Resort Ultra All Inclusive Anapa Miracleon 4* добавились номера для проживания с животными. В мае 2024 года открылся отель совершенно нового формата FЮNF Luxury Resort & Spa Anapa Miracleon 5*. Для привлечения туристов стоит расширять спектр услуг и уделять внимание качеству обслуживания»,— отмечает эксперт.

Начальник отдела развития гостиничной компании Alean Collection Ольга Прохорова считает, что сложившийся рынок региона в своей массе ориентирован на средний ценовой сегмент, однако потребности туристов уже давно превосходят эту планку. «Инвесторам стоит уделить внимание строительству гостиничных комплексов категорий "четыре и пять звезд". Это повлечет за собой стабильно хорошую загрузку и высокий тариф на проживание с высоким средним чеком на дополнительные услуги, что в совокупности даст более быструю окупаемость для инвестора»,— отмечает госпожа Прохорова.

Региону, бесспорно, нужны интересные инвестиционные концепции, способные стать точками притяжения круглогодичного отдыха для туристов, считает советник по инвестициям в недвижимость юга России Евгений Ткачев. «Так, например, в Анапе, с учетом роста количества отдыхающих и семейной ориентации отдыха этого курорта, необходимо создание молодежного креативного кластера с внедрением концепции сервисных апартаментов. Также на побережье будет актуальна реализация проектов санаториев для реабилитации ветеранов СВО»,— высказал мнение господин Ткачев.

Выгодное вложение

Для роста рынка гостиничных и туристических услуг в Краснодарском крае есть огромный потенциал, говорит ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. «По итогам летнего сезона 2024 года Краснодарский край, как ожидают местные власти, примет 11 млн туристов, что может превысить туристический поток 2023 года на 22%. Это причерноморский регион с субтропическим климатом, и, соответственно, в России и ближнем зарубежье всегда будут желающие отдохнуть в теплом климате на морском побережье. Значит, есть потенциал для того, чтобы увеличивать номерной фонд гостиниц. Местные власти неоднократно заявляли в последние два года о том, что на Кубани недостаточно четырехзвездных и пятизвездных отелей, доля которых в совокупном номерном фонде гостиниц края не превышает 6% и должна быть увеличена примерно в 1,5 раза»,— говорит эксперт.

В то же время, отмечает госпожа Мильчакова, если не считать международный курорт Сочи, остальные курорты Краснодарского края посещают в основном россияне со средними и невысокими доходами, чаще всего на несколько дней или на неделю. И это значит, что у таких туристов были бы востребованы недорогие гостиницы, но удобные для краткосрочного отдыха, экскурсионных поездок или занятий зимними видами спорта.

«У инвестирования в гостиничную отрасль на Кубани высокий потенциал, так как Краснодарский край уверенно входит в тройку лидеров по посещаемости в России после Москвы и Санкт-Петербурга. Не так давно президент РФ объявил о старте программы "Пять морей", которая в том числе предполагает развитие туристической отрасли черноморского побережья, это можно считать позитивным знаком, говорящим о готовности правительства содействовать инвесторам и девелоперам»,— говорит Ольга Прохорова.

Спрос на летний отдых в Анапе растет, констатирует господин Димоев. Все большее количество российских туристов выбирают отечественный отдых. В основном отдых в отелях группы выбирают для себя семьи с детьми или большие компании — таких бронирований сейчас основной процент. Также многие отдыхающих едут в Анапу парами. Гости приезжают практически изо всех уголков страны.

«Исходя из этих факторов и того, что мы наблюдаем рост бронирований каждый год, инвестирование в строительство отелей на Кубани — наиболее выгодное вложение, если мы говорим о туристическом бизнесе»,— говорит инвестор Miracleon.

Окупаемости три года ждать

По мнению Натальи Мильчаковой, стоимость строительства отелей окупается не слишком быстро и зависит от разных факторов, в том числе от загрузки отеля. Но сроки окупаемости в гостиничном бизнесе три-пять лет, если это отель среднего ценового сегмента, в России вполне реалистичны (хотя бывают случаи, когда очень дорогие отели, в том числе на курортах, окупаются примерно 10 лет и больше).

Идеальным сроком окупаемости инвестиций в курортную недвижимость раньше считался промежуток времени до 10 лет, говорит Евгений Ткачев. Но в связи с высоким темпом роста стоимости недвижимости и сопутствующих процессов сейчас этот срок, по его словам, увеличился до 13–15 лет.

«Мы стремимся к полной окупаемости каждого из наших объектов за 7–10 лет. В первую очередь за счет того, что строительством занимаемся самостоятельно, а также эффективно управляем и совершенствуем уже функционирующие объекты каждый год»,— рассказывает Валерий Димоев.

Ольга Прохорова говорит, что на фоне повышенного интереса отдыхающих к Краснодарскому краю объекты среднего и экономсегментов отбивают инвестиции в горизонте 8–10 лет: «Гостиничная компания Alean Collection работает с более дорогими в инвестиционном отношении гостиничными продуктами: несмотря на более продолжительный период окупаемости, в итоге они дают больший возврат на инвестиции благодаря профессиональному управлению и нашей экспертизе в этой узкой нише».

Наталья Мильчакова считает, что строить отели с нуля иногда выгоднее, чем обновлять старые, особенно если речь идет о старых советских гостиницах, пансионатах и санаториях, которые современным требованиям уже не соответствуют, но при условии, что в городе несложно найти привлекательный земельный участок под будущий отель. «Если сложно, то могут быть нестандартные решения в виде переделки под гостиницы или апартаменты бывших промышленных предприятий либо освоение территории, на которой располагалось промышленное предприятие»,— отмечает эксперт.

«Все зависит от стоимости отеля — как готового нового, так и старого советского. Рынок продажи готовых больших отелей очень специфичен, разброс цен огромен. При этом, выбирая строительство нового отеля, инвестор может создать продукт, максимально подходящий под актуальные на сегодняшний день запросы гостей»,— рассуждает директор департамента развития гостиничной компании Alean Collection Олег Михайлов.

Ольга Прохорова добавляет, что в целом реновация старых объектов по расходам примерно равна строительству новых: «Принимая решение в этом направлении, стоит оценить имидж самой локации: сколько добавочной стоимости старый объект может дать новому имени, как хорошо развита инфраструктура вблизи такой гостиницы и есть ли наработанные связи, которые помогут продвигать объект в дальнейшем. Безусловный плюс строительства отеля с нуля — отсутствие необходимости приспосабливаться к особенностям объекта и возможность реализовать инновационные планы и технологии. Но однозначного ответа нет: в гостиничной компании Alean Collection мы придерживаемся индивидуального подхода».

Инвестор курорта Miracleon выбирает строительство новых отелей с нуля по нескольким причинам. «Во-первых, у компании есть собственные стандарты качества, которые должны быть соблюдены при строительстве каждого из объектов. Именно поэтому строительство тщательно отслеживается на всех этапах. Для нас эффективнее строить с нуля, так как мы гарантируем качество продукта, который потом умело и эффективно продаем. Во-вторых, нам важно иметь возможность вносить коррективы, ведь хорошие идеи приходят иногда в те моменты, когда строительство уже идет. В целом каждый из наших объектов — колоссальный труд всей команды курорта Miracleon, и мы стараемся вкладывать туда все силы и идеи каждого из членов коллектива»,— говорит Валерий Димоев.

По словам руководителя гостиничного направления ГК «Метрикс Development» Ивана Скрипниченко, строить отели с нуля с привлечением к проектированию гостиничного оператора значительно легче, чем что-либо реконструировать, тем более из советской эпохи: «Главный вопрос в том, что свободных земельных участков, которые находятся в топовых локациях, в адекватной удаленности от моря и пригодны для строительства отелей, не так много. Поэтому инвесторы часто идут в реконструкцию советского курортного комплекса или санатория. Но любая реконструкция сложнее, чем строительство с нуля, особенно если это памятник архитектурного наследия регионального или иного значения. Несомненно, такие проекты обладают своей определенной исторической ценностью, что может в определенной мере повысить привлекательность проекта, но затраты на реконструкцию могут превышать бюджет строительства нового отеля».

Для частных инвесторов

Сегодня предложение апартаментов в России все еще не способно полноценно закрыть растущий спрос целевой аудитории. В первом квартале 2024 года доля сделок с участием апартаментов составила 24%, что на 8% больше, чем в четвертом квартале 2023 года, приводит данные коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE Елена Кабешева. По ее словам, сегмент остается одним из наиболее инвестиционно привлекательных в девелопменте. И даже сегодня, в период экономической турбулентности, спрос на такие активы растет опережающими темпами.

«У формата есть будущее в любом крупном городе с высокой курортной, деловой или событийной активностью. Апартаменты привлекают отдыхающих, спортсменов, студентов, тех, кто нуждается в медицинских услугах и оздоровлении. В зависимости от региональных особенностей, инфраструктура будет моделироваться по-разному, но всегда закроет большинство "болей" аудитории. Что касается экономических показателей, учитывая текущую ставку по проектному финансированию, даже самый высокоприбыльный проект может стать убыточным. На это влияют высокая ставка кредитования, снижение покупательской способности и удорожание реализации проектов при отсутствии мер поддержки»,— говорит эксперт.

Отвечая на вопрос, насколько курортам нужны такие объекты, госпожа Кабешева говорит, что совмещение в одном проекте сервисных апартаментов и классического отеля под управлением крупного гостиничного бренда в последнее десятилетие стало обычной мировой практикой. Продуманная территория и качественное обслуживание привлекают частных инвесторов, которые приобретают такие активы, чтобы передать в управление и получать стабильный доход. Поэтому, по ее словам, без сомнений можно сказать, что сервисные апартаменты и апарт-отели — флагманский продукт для курортных зон по всему миру.

Однако, отмечает Елена Кабешева, рынок сервисных апартаментов, не успев продемонстрировать преимущества во всей красе, рискует уйти в стагнацию. «Учитывая ставки на проектное финансирование, реализация проектов высокого уровня скоро может стать невозможной. Инвестиционно емкие проекты могут не выдержать испытания подъемом процентной ставки по плате за кредит. В подобных рыночных условиях, когда инвестор направляет деньги в банк под 16–18% годовых, а параллельно банк выдает кредиты на реализацию инвестпроекта (которая по длительности составляет от трех лет и выше) под 20–21%, в первую очередь страдает недвижимость»,— резюмирует представитель девелопера FIVE.

Строительство отелей, гостиниц и сервисных апартаментов на Кубани переживает сейчас свой ренессанс со стороны предложения, считает Евгений Ткачев: «Девелоперы все более активно возводят объекты туристической инфраструктуры в курортных городах черноморского побережья Краснодарского края. Кажется, что инвестирование в такого рода объекты — очень прибыльная идея, ведь, если верить рекламе у застройщиков, в год чистыми можно зарабатывать 1,6–2 млн руб. Однако сказать, что продажи этого вида недвижимости бьют рекорды, мы не можем».

По данным эксперта, сейчас покупка апартаментов в ипотеку со ставкой 16–19% «не слишком воодушевляет инвесторов», а покупка за наличные носит скорее частный характер.

Наталья Решетняк