В Краснодарском крае фиксирует всплеск спроса и скачок цен на аренду жилья

Увеличение объемов предложения на рынке аренды жилья в Краснодарском крае не поспевает за спросом, что стимулирует рост цен. Участники рынка заявляют об удорожании аренды в сравнении с прошлым годом почти на треть, а в некоторых случаях и на 50%. Эксперты уверены, что в ближайшее время тенденция сохранится.

В Краснодарском крае долгосрочная аренда однокомнатной квартиры, по данным на май 2024 года в сравнении с маем предшествующего, подорожала на 28,19%, а двухкомнатной — на 28,52%. Об этом «G» рассказали в Краснодарстате.

Согласно статистике, в мае однокомнатную квартиру на Кубани можно было снять (в среднем) за 22,3 тыс. руб. в месяц (в мае 2023 года — за 17,4 тыс. руб. в месяц, в мае 2022 года — за 16,1 тыс. руб.), а двухкомнатную — за 28,5 тыс. руб. (в мае 2023 года — за 22,4 тыс. руб., в мае 2022 года — за 22,1 тыс. руб.).

Дороже всего аренда жилья обойдется в Сочи: «однушки» — 54,8 тыс. руб. в месяц (май 2023 года — 29,6 тыс. руб., май 2022 года — 34,4 тыс. руб.), «двушки» — 62,3 тыс. руб. (44,4 тыс. руб. и 63,7 тыс. руб. соответственно).

Аренда однокомнатной квартиры в Краснодаре в среднем стоит 21,4 тыс. руб. (в мае 2023 года — 18,7 тыс. руб., в мае 2022 года — 16 тыс. руб.), в Армавире — 13,4 тыс. руб. (10,7 тыс. и 9,7 тыс. руб. соответственно), в Ейске — 13,9 тыс. руб., (11,4 тыс. и 10,6 тыс. руб.), в Новороссийске — 25,7 тыс. руб. (21 тыс. и 17,9 тыс. руб.), в Туапсе — 18 тыс. руб. (17,2 тыс. и 15,4 тыс. руб.).

Стоимость аренды двухкомнатных квартир достигает в Краснодаре 27 тыс. руб. (в 2023 году — 24,3 тыс. руб., в 2022 году — 21,3 тыс. руб.), в Армавире — 17,8 тыс. руб. (12,8 тыс. и 11,6 тыс. руб. соответственно), в Ейске — 21,7 тыс. руб. (14,5 тыс. и 13,5 тыс. руб.), в Новороссийске — 34,1 тыс. руб. (23,5 тыс. и 20,1 тыс. руб.), в Туапсе — 23,8 тыс. руб. (21,8 тыс. и 20 тыс. руб.).

«Стабильно растущий спрос на аренду квартир на Кубани не мешает поднимать ее стоимость. Ценовая политика очень сильно зависит от локации и уровня жилищного комплекса. В частности, в Краснодаре есть огромный выбор недвижимости: от эконом- до бизнес-класса, в связи с чем очень легко удовлетворить любой запрос. Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. При этом в Краснодарском крае спрос стабилен на аренду всех видов площадей, включая дома»,— прокомментировала старший специалист офиса партнера компании «Аякс» Леся Вайтес.

Исполнительный директор AS.Realty Кирилл Павлючук уточняет, что соотношение спроса и предложения, а также изменение стоимости аренды в каждом отдельном городе имеет свои особенности. «Например, в Краснодаре цены на аренду квартир повысились более ощутимо, чем в малых городах, к примеру, таких, как Тимашевск или Анапа. Наибольший спрос на аренду жилья в регионе наблюдается на квартиры в новостройках, малокомнатное жилье и квартиры, близкие к центру города»,— отмечает эксперт.

Особую популярность квартир финансовый консультант, основатель и владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate Татьяна Бунегина объясняет их ценовой доступностью в сравнении с домами или коттеджами. Эксперт обращает внимание, что стоимость сдачи комнат осталась на уровне предыдущего года. «Это говорит о том, что изолированное и более комфортное проживание пользуется большим спросом, чем размещение в комнатах по соседству с хозяевами жилья или другими туристами»,— констатирует Татьяна Бунегина. Она допускает, что подорожание аренды жилья приведет к изменению предпочтений некоторых клиентов в пользу более дешевых вариантов размещения.

«Множество людей стремятся переехать, но высокие процентные ставки по ипотечным кредитам делают аренду более привлекательным вариантом. Поэтому потенциальные покупатели предпочитают дождаться благоприятного момента для ипотечного кредитования с более выгодными условиями. В результате высокий спрос на арендуемую недвижимость стимулирует рост цен. Попросту говоря, наблюдается мощный рост стоимости и спроса»,— говорит генеральный директор ООО «Роял Реал Эстейт» Виталий Москалев.

Ставки подросли

По словам руководителя отдела аренды ЖИЦ «Каян» Алексея Еременко, в Краснодаре в зависимости от площади жилья, его расположения, комплектации и состояния цена аренды квартиры год к году выросла на 15–30%. «Например, самая простенькая, скромная однокомнатная квартира, без свежего ремонта, с элементарным набором мебели и бытовой техники (не в центральных районах кубанской столицы), ранее сдаваемая по цене 11–14 тыс. руб., вновь возвращается на рынок недвижимости и предлагается к сдаче уже по цене 15–19 тыс. руб., а однокомнатные квартиры в хорошем состоянии после ремонта, с более современными планировками и более приличным по состоянию и качеству набором мебели и бытовой техники, ранее сдаваемые по 16–20 тыс. руб., теперь выставлены по 20–25 тыс. руб. в месяц»,— рассказывает эксперт.

Он связывает удорожание среди прочего с сокращением количества сдаваемого жилья, которое, по наблюдениям Алексея Еременко, началось еще с конца 2022-го — начала 2023 года. «Объем предложения на рынке долгосрочной аренды сократился практически в два раза, что и спровоцировало рост цен»,— считает эксперт.

Среди главных причин сокращения предложения на рынке жилья в Краснодаре Алексей Еременко называет высокие ставки по ипотеке. «Мало кто из инвесторов хочет оформлять ипотеку при ставке 16%, а именно такие условия сейчас у банков на покупку готового жилья на вторичном рынке. Месячный платеж по такой ипотеке по размеру ежемесячной выплаты никак не сравним с месячной арендной платой данного жилья, и, как следствие, такое инвестирование крайне невыгодно. Это, в свою очередь, подводит инвесторов либо к решению отказаться от покупки и дальнейшей сдачи жилья, либо к повышению месячной арендной ставки»,— поясняет эксперт. Кроме того, на сокращение предложения, по мнению Алексея Еременко, повлияло возвращение в город релокантов, покинувших страну после объявления частичной мобилизации, а также уход собственников в краткосрочную аренду в связи с ростом популярности внутреннего туризма.

Эксперт рекомендует выбирать жилье в Краснодаре для долгосрочной аренды в начале лета, когда в кубанской столице происходит отток людей. Одни уезжают на сезонные заработки, в первую очередь на черноморское побережье, другие — в отпуск и на каникулы. «Многие, особенно семьи с детьми, уезжают в свои родные города, станицы, деревни, поселки. Разъезжаются по домам и студенты. Таким образом, в городе освобождается приличное количество квартир, выбор жилья на интернет-площадках значительно насыщается, рынок жилья становится большим и конкурентным. В этот период цена на долгосрочную аренду жилья начинает понемногу падать. Ситуация продлится по крайней мере до начала августа»,— поясняет Алексей Еременко.

По словам эксперта, это прекрасное время, чтобы улучшить свои жилищные условия: снять квартиру ближе к работе, выбрать жилье в лучшем состоянии за те же деньги или найти квартиру подешевле.

«Сезон сдачи долгосрочного жилья в Краснодаре начинается в августе и длится по октябрь. Так, с начала августа в город приезжают абитуриенты, поступающие в краснодарские вузы, колледжи, техникумы, а ближе к концу августа город наполняется студентами второго курса и старше. В это время цена на аренду недвижимости взлетает до своего годового максимума»,— отмечает Алексей Еременко.

Сдается мне

Спрос на краткосрочную аренду жилья на курортах Кубани ежегодно растет. Об этом «G» рассказали участники рынка. «Если сравнивать с прошлым летом, он выше примерно на 30–40%. Сочи занимает второе место после Санкт-Петербурга по числу бронирований среди всех российских городов, обгоняя Москву. Также в топ-10 городов входят Геленджик и Анапа»,— отмечает генеральный директор российского сервиса онлайн-бронирования жилья «Суточно.ру» Юрий Кузнецов.

По наблюдениям эксперта, популярность набирают квартиры (в первую очередь однокомнатные) и апартаменты. Юрий Кузнецов среди преимуществ такого выбора называет больший комфорт и приватность. При этом аренда квартир и апартаментов обходится дешевле номеров в гостиницах примерно на 20%. «Их часто арендуют семьи и компании, так как там обычно не требуется доплата за каждого проживающего. Во многих квартирах выполнен дизайнерский ремонт, есть кухонные зоны, микроволновая печь, стиральная машина, дополнительные спальные места. В квартиру удобно заказывать доставку продуктов и готовую еду»,— рассказывает Юрий Кузнецов.

По данным сервиса бронирования «Суточно.ру», средняя стоимость аренды жилья на курортах Краснодарского края этим летом составляет 5,4 тыс. руб. за сутки. Прирост за год составил около 15%. Самые высокие ставки в Сочи — в среднем 5,7 тыс. руб. за сутки (+11%). В Геленджике арендная ставка — 5,6 тыс. руб. за сутки (+19%), в Лазаревском — 4,4 тыс. руб., в Анапе и Новороссийске — 4 тыс. руб. (+17% и +25%), в Витязево — 3,9 тыс. руб. (+22%), в Ейске — 3,2 тыс. руб. (+14%).

Основатель и генеральный директор российского сервиса бронирования жилья для отдыха «Твил.ру» Алексей Черепахин среди самых популярных направлений для летнего отпуска на Кубани кроме упомянутых Сочи, Анапы и Геленджика назвал и Ейск. «Удорожание жилья привело к тому, что туристы ищут более экономные направления для отдыха в Краснодарском крае. Так, мы наблюдаем, что спрос на жилье в Сочи незначительно снизился (9%) на фоне роста популярности таких направлений, как Анапа, где популярность отдыха выросла на 10%, и Ейск, где рост составил 12%»,— отметил Алексей Черепахин.

Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко обращает внимание на высокие сезонные колебания на рынке аренды жилья на морском побережье, когда стоимость аренды одной и той же квартиры летом и зимой может меняться на десятки тысяч рублей. В первую очередь, по словам эксперта, это касается Сочи.

«Количество предложений арендных квартир на курортах постоянно увеличивается, поскольку доля инвестиционных покупок здесь гораздо выше, чем в других городах. Миграция населения в Краснодарский край в ближайшие годы останется высокой»,— считает Петр Щербаченко.

С экспертом соглашается Виталий Москалев. По его наблюдениям, объем предложения на рынке аренды жилья на побережье действительно увеличивается, но от роста спроса отстает. Виталий Москалев считает, что тенденция увеличения популярности внутрироссийского отдыха, а значит и краткосрочной аренды жилья в Краснодарском крае, усилится еще и в связи с санкциями, введенными в июне против Московской биржи. «Возникают проблемы с конвертацией долларов, курс уже не рыночный. Соответственно, рассчитать затраты на поездку за рубеж стало еще труднее, чем прежде: непонятно, по какому курсу удастся разменять валюту в других странах. Поэтому все больше людей решат не рисковать и провести отпуск в России»,— прогнозирует гендиректор компании.

Директор по развитию сети апарт-отелей Yes Антон Агапов добавляет, что растет и деловая активность региона. «Уже не первый год Краснодар считается одним из лидеров делового туризма в России. Свыше 1,5 млн человек в год посещают регион с бизнес-целью, а это значит, что рынок краткосрочной аренды здесь максимально востребован»,— отмечает эксперт.

Доходные метры

Сфера недвижимости в Краснодарском крае характеризуется высокой активностью, утверждает Татьяна Бунегина. По словам эксперта, значительную долю предложений формируют инвесторы, которые приобретают квартиры с целью их последующей сдачи внаем. Татьяна Бунегина уточняет, что важную роль в обороте арендных квартир играют также агентства и частные лица, но именно инвесторы выступают драйвером рынка, предлагая жилье, оптимизированное под нужды временного проживания.

«Окупаемость таких инвестиций зависит от различных факторов, включая первоначальную стоимость объекта, текущие арендные ставки, а также размеры налогов и затрат на обслуживание недвижимости. В среднем инвестиции в квартиры на Кубани окупаются за 8–12 лет. Этот срок может варьироваться в зависимости от места, состояния объекта и способности владельца привлекать арендаторов. Например, квартиры в центральных курортных районах или в непосредственной близости от пляжей окупаются быстрее за счет более высоких арендных ставок и большей загрузки в течение года»,— поясняет эксперт.

Татьяна Бунегина утверждает, что инвестиции в арендную недвижимость на Кубани — актив с относительно долгосрочной перспективой возврата, но с потенциалом для стабильного и предсказуемого дохода, что делает их привлекательными для инвесторов, стремящихся к диверсификации своих портфелей и минимизации рисков.

«Если мы говорим о долгосрочной аренде, то это стабильность, но износ квартиры выше, чем при посуточной сдаче. Краткосрочная аренда намного рентабельнее, то есть доход больше»,— добавляет Леся Вайтес. Последнюю, по словам эксперта, все чаще выбирают люди, которые в городе проездом или в командировке. «Не всегда отели находятся в необходимых локациях (а вот квартиры там есть всегда). В связи с высоким спросом именно на такой вид аренды на рынке появилась услуга доверительного управления, где специалист полностью обеспечивает загруженность гостей и чистоту в квартире, а сам собственник только получает доход»,— заключает Леся Вайтес.

По мнению Татьяны Бунегиной, рынок аренды жилья в Краснодарском крае ждет стабильное развитие. Эксперт связывает это с ежегодно растущим в регионе миграционным притоком населения. «Увеличение числа мигрантов, студентов и рабочих, выбирающих Кубань для жизни и работы, напрямую влияет на спрос в сегменте аренды. Эти группы населения часто ищут временное или долгосрочное жилье, что поддерживает высокую активность рынка»,— говорит Татьяна Бунегина. Она добавляет, что привлекательности региона для проживания и отдыха способствует улучшение транспортной доступности, а также строительство новых социальных объектов.

Эксперт уверена, что качество жилья на рынке будет повышаться. «Современные арендаторы все более требовательны к условиям проживания. Улучшение качества и комфортности жилья становится критичным фактором, заставляющим владельцев недвижимости инвестировать в ремонт и современное оборудование своих объектов, чтобы оставаться конкурентоспособными на рынке»,— заключает Татьяна Бунегина.

Маргарита Синкевич

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram