Деловой разговор

1 июля 2024 года в России завершилась самая массовая льготная программа кредитования на рынке первичной недвижимости, запущенная в 2020 году,— ипотека с господдержкой под 8% годовых. Правительство РФ также пересмотрело условия семейной ипотеки. Guide выяснял у девелоперов, какие инструменты приобретения квартир в новостройках доступны покупателям теперь.

По данным исследования «Дом.РФ», льготная ипотека на квартиры в новостройках помогла сформировать спрос на 65 млн кв. м жилой недвижимости в многоквартирных домах (МКД). Благодаря этой программе кредитования 1,6 млн граждан России (20% заемщиков, взявших ипотеку в период с апреля 2020 года по июнь 2024 года) улучшили жилищные условия.

Поддержка рынка

В исследовании указывается, что льготная ипотека позволила взять кредит в среднем на 5 п. п. ниже рыночной ставки. В целом граждане вложили около 8 трлн рублей в покупку и строительство почти 85 млн кв. м жилья (включая ИЖС).

Согласно информации «Дом.РФ», основная доля выдачи льготной ипотеки (63%) пришлась на европейскую часть России: Центральный (30%), Приволжский (18%) и Северо-Западный (15%) федеральные округа. Среди регионов наибольшим спросом такая ипотека пользовалась в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, где суммарно выдали 500 тыс. кредитов. Это составило 32% от всего объема выдачи по программе на 2,8 трлн рублей.

На активность кредитования в столичных агломерациях повлияли изменения лимитов по программе. Так, в 2020 году, когда лимит был увеличен с 8 до 12 млн рублей, их доля в общей выдаче льготной ипотеки составляла 36%, а после снижения лимита в 2024 году (с 12 до 6 млн) доля этих регионов снизилась до 25%.

Всплеск перед падением

Аналитики консалтингового центра «Петербургская недвижимость» подсчитали, что ожидание завершения льготной ипотечной программы и последовавшего за ним изменения условий семейной ипотеки простимулировало рост спроса на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в первом полугодии 2024 года на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Объем предложения на рынке агломерации за год снизился на 10% и по итогам полугодия остановился на уровне 3,6 млн кв. м. Средняя цена квадратного метра в новостройках Петербурга в классе масс-маркет с начала года выросла на 5,1%, до 247 тыс. рублей, а в Ленобласти — на 1,6%, до 149 тыс. рублей.

Семейные надежды

Программа семейной ипотеки, действовавшая с 2018 года, изначально затрагивала семьи с двумя детьми, как минимум один из которых был рожден после 2018 года. В дальнейшем действие программы распространили и на семьи с одним ребенком, который родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. С 10 июля семейная ипотека распространяется на семьи, в которых есть ребенок в возрасте до 6 лет. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут воспользоваться условиями программы, только если они проживают в городах с населением до 50 тыс. человек. Кроме этого, семейная ипотека доступна семьям с двумя несовершеннолетними детьми в регионах с низким объемом строительства или в субъектах РФ с индивидуальными программами развития, а также семьям, в которых есть ребенок-инвалид.

Продление семейной ипотеки до 2030 года было ожидаемым для участников рынка. Было понятно, что у государства не хватает ресурса на субсидирование ставок по всем льготным программам, однако национальный приоритет по улучшению демографической ситуации в стране повлиял на решение федеральных властей сохранить именно семейный формат льготного кредитования.

Условия, на которых программа будет работать дальше, также не стали для застройщиков сюрпризом, хотя некоторые девелоперы все-таки рассчитывали, что этот кредитный продукт останется доступным для семей с двумя несовершеннолетними детьми. Но такое условие не сохранили для столичных агломераций. По разным оценкам девелоперов, это отсечет от 10–15% до 50% потенциальных покупателей квартир в новостройках Петербурга и области, потому что довольно часто вопрос улучшения жилищных условий наиболее остро встает перед родителями детей, которые идут в школу.

Еще одним нововведением, ухудшившим условия по данному виду льготной ипотеки, стало то, что теперь семейную ипотеку нельзя взять при покупке квартиры по договору уступки от юрлица или физлица. Ранее такая опция была, обращают внимание участники рынка.

Переходный период

Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, подтверждает: с учетом того, что доля сделок с использованием льготной ипотеки во многих компаниях составляла 40–60%, ее отмена вызовет неизбежное снижение объема контрактования. Но это абсолютно нормальная ситуация для любого переходного периода. По словам госпожи Коротаевской, девелоперы учли предстоящее снижение спроса и сформировали запас прочности на время турбулентности. В частности, группа «Аквилон» не отказывается от намерений по приобретению новых участков и выводу в продажу новых проектов. «Уже до конца этого года мы представим рынку два-три новых проекта»,— делится планами представитель компании.

Уход от массовости

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов напоминает, что массовая льготная ипотека, именно как массовая, отменилась гораздо раньше 1 июля. Последняя редакция условий программы (первоначальный взнос от 30%, лимит займа до 6 млн рублей и запрет на использование в комбинированной ипотеке) уже давно поставила под большой вопрос ее доступность для широкой аудитории потенциальных заемщиков. «Льготная ипотека оставалась безадресной, но массовой была уже только условно,— подчеркивает господин Софронов.— Поэтому еще в 2023 году на семейную ипотеку приходилась половина, а затем и более половины от всех займов по программам с господдержкой. Фактически история льготной программы после последнего ужесточения условий стала ее эпилогом».

Июнь 2024 года, по оценке эксперта ГК «ПСК», окончательно подтвердил, что почти весь спрос, имевшийся по условно массовой льготной программе, исчерпался ранее. Был явный повышенный интерес, но не было ажиотажа. «Случись такое год-полтора назад, кредитные специалисты, вероятно, ночевали бы на работе в последние недели перед отменой»,— думает господин Софронов.

Логика изменений

По поправкам в семейной ипотеке рынок в целом получил примерно то, чего и ожидал, согласен господин Софронов. «Кроме, пожалуй, исключения из круга заемщиков покупателей с двумя несовершеннолетними детьми, если только семья не живет в городе с населением до 50 тыс. человек. Логика в основе такого решения понятна: государство стремится оставить часть спроса в регионах, в малых городах»,— констатирует участник рынка.

Однако возможное изменение параметров IT-ипотеки усугубляет ситуацию. «Сейчас обсуждается, что не исключено сокращение лимита займа в этом продукте до 9 млн рублей. Если это произойдет, то сократится и число потенциальных заемщиков. В нашей практике средний заем по IT-ипотеке превышал 12 млн рублей»,— говорит коммерческий директор ГК «ПСК». Вероятно, останется возможность оформления комбинированной ипотеки с максимальной суммой по льготной ставке и добором остатка по рыночной ставке, рассуждает эксперт. «В таком случае средневзвешенная ставка не выглядит пугающей»,— успокаивает господин Софронов.

Выход всегда есть

Наталия Коротаевская считает, что во время переходного периода участники рынка вряд ли станут прибегать к каким-то абсолютно новым, «экзотическим» инструментам и методам стимулирования продаж. «В моменте будут развиваться программы рассрочек, в частности, у нас хорошо работает беспроцентная годовая рассрочка 20/80: 20% покупатель вносит в момент сделки, остаток — через год, но не позже получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На остаток можно оформить ипотеку»,— обозначает перспективы она.

Кроме этого, в «Аквилоне» увеличивают лимиты на траншевую ипотеку, позволяющую снизить платеж в первый год кредитования в пять раз. В компании также развивают субсидированные программы со ставкой от 3 до 8%, улучшают предложения для клиентов, которые могут воспользоваться семейной ипотекой и использовать при этом материнский капитал. Для таких покупателей на объектах группы «Аквилон» действуют дополнительные скидки.

В части сервиса девелоперы усиливают программы лояльности и переосмысливают условия для постоянных клиентов. Например, клиенты «Аквилона», купившие в компании три квартиры, при очередной покупке получают дополнительную скидку в размере 3%. Сделки в данном случае могут совершать и родственники постоянных покупателей. Клиентам и партнерам, рекомендующим компанию своим знакомым, также предоставляются дополнительные преференции.

В группе «Аквилон» действуют скидки по региональной жилищной программе и дополнительный дисконт для IT-специалистов, а также специальные условия для сотрудников компаний-партнеров, сотрудников метрополитена, военнослужащих и студентов.

Приемлемые альтернативы

В ГК «ПСК», кроме известной и понятной всем рассрочки, тоже активно применяется траншевая ипотека, а также действуют относительно новые программы, позволяющие получить заем по процентной ставке от 7,99% на срок до четырех лет без удорожания объекта покупки. «Это рабочие способы снизить нагрузку на личный бюджет при покупке недвижимости на период, пока ключевая ставка точно будет высокой, и до ее снижения»,— поясняет Сергей Софронов. Не исчезнут и покупатели с полной суммой на руках. «Их не так много, но они есть»,— сообщает коммерческий директор ГК «ПСК».

До «экзотики» в виде, к примеру, неких новых форм лизинга дело вряд ли дойдет, соглашается с коллегой господин Софронов. «Такое было бы возможно при полном сворачивании любых льготных программ,— предполагает он.— Некие нестандартные предложения могут появляться разве что как маркетинговые ходы, с целью привлечения дополнительного внимания».

Нужно также учитывать, что ряд банков твердо нацелен на сохранение больших объемов ипотечного портфеля, поэтому те или иные возможности снизить ставку в классической ипотечной схеме будут применяться, убежден господин Софронов.

Активизация конкуренции

Госпожа Коротаевская полагает, что в новых условиях конкуренция будет еще больше разворачиваться не только вокруг программ покупки, но и за счет развития качественного продукта и сервиса. «Покупка недвижимости — одна из самых значимых потребностей людей. Поэтому приобретать квартиры все равно будут. И тренд, который мы отмечали в последние годы — выбирать жилье на перспективу,— теперь будет еще больше усиливаться»,— отмечает представитель группы «Аквилон».

Покупателя будут интересовать мельчайшие детали: от перспективной локации и максимально функциональной планировки до наличия всех необходимых объектов социальной инфраструктуры в шаговой доступности, продолжает Наталия Коротаевская. «Понятие "дом" давно вышло за пределы квартиры. Теперь покупатель оценивает продукт в целом, со всем набором опций, помогающих сформировать комфортный образ жизни. Девелоперы будут конкурировать именно за продукт»,— уверена эксперт.

Будет развиваться и направление сервисных услуг: заказ такси на объект, оплата билетов и увеличение скидок для региональных покупателей, проведение дней открытых дверей и так далее, перечисляет возможные опции госпожа Коротаевская.

«Всем известно, что сфера недвижимости — локомотив экономики. От ее положения зависит состояние многих смежных отраслей. Поэтому никто не допустит стагнации строительного рынка, учитывая, что требуемые объемы ввода жилья растут год от года. Будут развиваться регионы, формироваться программы как для определенных категорий покупателей, так и для всех участников рынка. Думаю, в перспективе двух лет мы вновь увидим выгодные условия по ипотеке»,— заключает госпожа Коротаевская.

Перспективы перекредитования

Сергей Софронов предупреждает, что ситуация на рынке будет во многом зависеть от прогнозов и планов Центробанка. Ожидается, что к 2026 году ключевая ставка снизится до 6–7%. Но одна категория граждан точно сможет воспользоваться рефинансированием, не дожидаясь снижения ключевой ставки. Это семьи, планирующие детей в ближайшее время. «В данный момент они могут приобрести недвижимость по одной из специальных программ со снижением ставки без удорожания на короткий срок. А затем, после рождения ребенка, сделать рефинансирование по семейной ипотеке»,— предлагает варианты коммерческий директор ГК «ПСК».

Александра Тен

Мнение

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

— Программа была свернута более или менее постепенно. Как минимум до осени рынок будет просто привыкать к отсутствию низких ставок без оговорок. Спецпредложения по ипотеке, даже если не будут массовыми, все равно никуда не денутся: займы под 20% годовых никому не нужны. Сегодня главная задача на рынке — обеспечить сниженный платеж на период ближайших двух лет, пока планируется высокая ключевая ставка ЦБ РФ. Предложение на рынке сокращалось и ранее, поэтому риски какого-либо затоваривания пока не просматриваются. Система проектного финансирования позволяет гарантировать завершение всего строительства. Покупатели ничем не рискуют, даже если спрос серьезно просядет. Рынок подготовлен и подстрахован везде, где это возможно.

Мнение

Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:

— Строительная отрасль преодолела не один кризис, связанный с изменением условий работы, девелоперы привыкли формировать подушку безопасности и быстро адаптироваться к новым реалиям. Считаем, что нет никакой необходимости снижать выбранный темп развития, так как рынок быстро адаптируется к изменениям и уже в четвертом квартале 2024 года спрос начнет восстанавливаться. Тем более, как мы видим, льготная программа семейной ипотеки была сохранена, пусть и с некоторыми изменениями.