«До 90% новых квартир сдаются со строительными дефектами. Серьезные нарушения, например проблемы с несущими конструкциями здания, встречаются редко и всегда выявляются на этапе строительно-технической экспертизы. А вот разнообразные мелкие дефекты, такие как неровные полы и стены или плохая шумоизоляция, стали практически нормой. На безопасность эксплуатации дома они не влияют. А что касается комфорта проживания, то это проблемы покупателей, а не застройщика», — замечает Игорь Вист, руководитель агентства строительно-технической экспертизы «Вист Эксперт».

Характерно, что проблема с качеством сданного жилья в равной мере присуща как бюджетным новостройкам, так и элитным клубным домам. Высокая стоимость квадратного метра вовсе не гарантирует отсутствия строительных дефектов.

Закон Парето в контексте отечественных новостроек

Итальянский математик Вильфредо Парето еще в 1897 году сформулировал универсальный закон, названный правилом эффективности Парето. Звучит он так: «На достижение 80% результата необходимо затратить только 20% ресурсов. Верно и обратное: получение оставшихся 20% результата потребуют 80% всех затрат».

Правило это эмпирическое, то есть выведено на основе опыта. Характерно, что правило эффективности Парето в равной мере работает и в политике, и в экономике, и даже в живой природе. Само соотношение затраты/результат может меняться и быть 70/30 или 95/5, но суть остается неизменной.

Относительно стройки закон Парето легко пояснить на примере. Чтобы полы и стены в новой квартире были «условно» ровными, больших затрат не потребуется. Штукатурку и стяжку пола сможет выполнить практически любой человек с минимальными строительными навыками. Но добиться полного соответствия СП (своду правил) и ГОСТам — а они требуют перепада не более 4 мм на 2 метра поверхности — сможет только опытный специалист. Который за свою работу потребует соответствующего вознаграждения. Плюс к этому:

• увеличиваются сроки сдачи объекта, т. к. качественная работа всегда выполняется дольше;
• появляется необходимость пристального контроля за исполнителями, а значит, увеличивается штат ОТК и сопутствующие расходы.

Так и получается, что именно на финальные «миллиметры ровности» застройщик вынужден тратить 70-80% всех ресурсов (финансовых, человеческих, временных), которые заложены в бюджет на черновую и чистовую отделку.

Просто бизнес и ничего личного

За безопасностью эксплуатации зданий пристально следят различные государственные контролирующие органы. А вот «косметические» дефекты — это уже сфера гражданских отношений. Другими словами, некритичные недостатки, выявленные в момент приемки квартиры в новостройке, являются предметом спора между покупателем (заказчиком услуги) и девелопером (исполнителем по договору строительства). И если стороны не пришли к соглашению, то спор этот будет решаться в судебном порядке.

Правило Парето работает и здесь. Еще 10-15 лет назад за защитой своих прав обращались не более 5-10% покупателей квартир в новостройках. Получалось так, что выплатить компенсацию застройщику выгоднее, чем сразу сдать дом без нарушений. И девелоперы попросту закладывают некоторые дополнительные расходы на «недовольных» клиентов в свою бизнес-модель. А большая часть строительных дефектов — это не халатность, а вполне себе осознанный коммерческий расчет.

Впрочем, ситуация меняется благодаря судебной практике и тому, что все большая часть покупателей начинает отстаивать свои права в полном соответствии с действующим законодательством.

На чем экономят застройщики

За качеством финишных и отделочных работ девелоперы особо не следят и рабочих зачастую нанимают с низкой квалификацией. Чаще всего экономят на:

• выравнивании стен и полов согласно строительным нормам;
• качестве чистового ремонта (поклеенные внахлест обои, щели в ламинате и т. д.);
• установке дверей «по уровню», работе замков;
• укладке плитки, соблюдении всех норм по толщине швов;
• качестве шумоизоляции.

На фото представлены часто встречающиеся строительные дефекты:

• неровные стены (шкаф, согласно законам физики, висит строго вертикально и явно указывает на проблему);
• некачественная установка межкомнатной двери;
• дефект швов на кафельной плитке;
• напольный плинтус уложен по принципу «и так сойдет».

Что же делать покупателю, если при приемке квартиры в новостройке он обнаружил подобные строительные дефекты? Особенно если эти дефекты трудноустранимые.

Исправить нельзя компенсировать — где поставить запятую?

Многие «незначительные» (намеренно берем в кавычки) строительные дефекты, обнаруженные при приемке квартиры в новостройке, невозможно устранить без существенных временных и финансовых затрат. Чтобы исправить неровные стены или криво уложенную плитку в санузле, придется полностью разрушить весь чистовой ремонт.

А ведь покупатель жилья уже хочет жить в своей квартире. У него зачастую нет времени ждать еще несколько месяцев. Особенно актуально это для бюджетного сегмента жилья, сдающегося с чистовой отделкой.

Опять же, новый владелец вполне обоснованно опасается, что переделывать ремонт будут те же самые неквалифицированные рабочие, которые и допустили исходные строительные дефекты.

Этими страхами активно пользуются девелоперы. Дескать, ну да, нарушение есть, но ведь они некритичные. Да и ничего сделать уже нельзя. Несколько месяцев на судебные разбирательства, а затем переделка ремонта. И еще неизвестно, что получится в результате. Проще принять квартиру как есть и смириться с недостатками.

На самом же деле владелец квартиры в новостройке вправе не только требовать исправления строительных дефектов, но и получить компенсацию от застройщика деньгами. Причем сумма компенсации рассчитывается исходя из полной стоимости исправления выявленных недостатков, то есть фактически равна затратам на новый ремонт. За относительно незначительные недостатки (как те же неровные стены или некрасиво уложенный кафель в санузле) положена очень солидная компенсация.

«По нашей практике сумма компенсации от застройщика за строительные дефекты в стандартной однокомнатной квартире составляет 700-800 тысяч рублей. За двухкомнатные и трехкомнатные квартиры удается получить компенсацию от застройщика в размере 1-1,5 миллиона. Причем подобные суммы — совсем не редкое явление. В суде мы выигрываем около 98% всех споров наших клиентов с застройщиками», — говорит Игорь Вист.

Как получить компенсацию от застройщика

Первый шаг — грамотное техническое освидетельствование квартиры и составление акта о выявленных нарушениях.

Многие строительные дефекты покупатель способен выявить самостоятельно. Ровность стен измеряется обычным уровнем, тягу вентиляции можно проверить с помощью полоски бумаги, а разница в толщине швов кафельной плитки видна невооруженным глазом.

Но в конце 2023 года были приняты поправки в законодательство, согласно которым выполнять проверку всех норм могут только аккредитованные эксперты. То есть обнаружить строительные дефекты владелец квартиры может сам, но юридической силы это иметь не будет.

Эксперты же проводят квалифицированную приемку квартиры в новостройке: проверку строительных дефектов при помощи сертифицированных и поверенных приборов (лазерные уровни, дальномеры, анемометры, шумомеры). И просто проигнорировать акт о выявленных дефектах застройщик не сможет.

Стоимость приемки квартиры в новостройке специалистами «Вист Эксперт» совсем небольшая — от 3 000 руб. Получив на руки акт строительно-технической экспертизы, собственник уже сам решит, как ему действовать дальше.

Споры с застройщиком

В некоторых случаях строительные дефекты настолько очевидны, что достаточно просто обратиться к девелоперу с заявлением. Очень частая проблема — несоответствие фактической площади квартиры той, что указана в договоре. В этом случае производится перерасчет: застройщик возвращает часть денег, если площадь меньше, а покупатель доплачивает, если квартира в новостройке фактически оказалась больше.

В случае если необходима доплата, девелопер потребует ее в обязательном порядке. А вот в обратной ситуации (то есть для получения компенсации от застройщика) необходима инициатива со стороны приобретателя жилья. Нет претензии — нет и перерасчета.

В случае с менее очевидными нарушениями придется как минимум составить досудебную претензию к застройщику. А вероятнее всего, и обратиться в суд. И это еще один момент, который играет на руку девелоперам. Ведь для обычного человека судебные разбирательства означают колоссальные затраты нервов, времени, а на начальном этапе и финансов. Поэтому многие покупатели квартир в новостройках предпочитают добровольно отказаться от защиты своих нарушенных прав.

У Игоря Виста есть собственный взгляд на эту проблему: «По желанию наших клиентов мы полностью берем на себя все неприятное общение с застройщиком и ведение дела в суде. Причем изначально платить нам не нужно. Мы работаем по американской адвокатской модели за процент от компенсации. Если мы выигрываем дело, то получаем 20% от присужденной суммы. При этом все расходы за наш счет. Для заказчика риски при таком подходе полностью отсутствуют. Если нет компенсации от застройщика, то нет и расходов».

Важно отметить, что даже подписанный акт приема квартиры в новостройке не лишает покупателя возможности требовать компенсации. Законом установлен 5-летний гарантийный срок — ведь многие строительные дефекты объективно невозможно выявить сразу. Обои могут отклеиться через несколько месяцев, про проблемы с шумоизоляцией не узнаешь до появления шумных соседей и т. д. А проводить приемку квартиры в новостройке при помощи экспертов — это право покупателя, но не его обязанность.

Именно поэтому получить компенсацию от застройщика за строительные дефекты можно в течение 5 лет с момента покупки квартиры. Даже при условии, что акт приемки квартиры в новостройке уже подписан.

Более того, если владелец жилья продал квартиру, но при этом сам не обращался за компенсацией, то право требования переходит к новому собственнику в полном объеме. То есть законный покупатель квартиры точно так же может потребовать компенсацию от застройщика за строительные дефекты в течение 5 лет с момента подписания первым собственником акта приемки квартиры в новостройке.

Статистика и судебная практика

Ранее до судов с застройщиками доходили лишь считаные проценты покупателей. Но теперь их доля возросла до 30%, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Регионы, впрочем, тоже подтягиваются к этой планке.

Большинство квартир сейчас приобретаются в ипотеку. И, как замечает Игорь Вист, если полученную компенсацию внести в качестве досрочного погашения кредита, то можно сократить срок кредитования на несколько лет. Ведь в первые годы выплаты в основном уходят на погашение процентов. Тело долга уменьшается медленно. В связи с этим все больше и больше приобретателей жилья прибегают к защите своих прав, тем более что это не требует от них никаких значительных усилий.

«Обратился в наше агентство строительно-технической экспертизы, через несколько месяцев получил на карту миллион рублей. Вот и все сложности, — добавляет Игорь Вист. — Все остальное мы сделаем сами. Такой себе своеобразный кешбэк от застройщика получается».

Важно, что судебная практика практически всегда на стороне приобретателей жилья. Как было сказано выше, по статистике агентства строительно-технической экспертизы «Вист Эксперт», выигрышными оказываются 98% дел. И только в 2% случаев суд встает на сторону девелопера.

Текущая ситуация позволяет сделать вывод, что прежняя бизнес-модель крупных девелоперов перестает быть эффективной. Одно дело, когда «проблемных» покупателей 3%, и совсем другое, когда их 30%. И цифра эта постоянно растет.

Эксперты рынка недвижимости единогласно констатируют, что сложившийся тренд на профессиональный прием квартир в новостройках и безусловное взыскание компенсации с застройщика, вероятно, уже в перспективе 5-10 лет приведет к существенному улучшению качества сдаваемого жилья.

«Ведь на нерадивого застройщика ложатся все судебные издержки, а также штрафы за отказ урегулировать конфликт досудебными методами, — замечает Игорь Вист. — То есть строить сразу качественно становится выгоднее, чем постфактум решать в судах проблемы со строительными дефектами и недовольными покупателями».

ИП Вист И.И., ИНН 550310351170

Реклама