Станет ли механизм трейд-ин более востребованным после отмены льготной ипотеки

Часть девелоперов надеются, что после отмены с 1 июля ипотеки с господдержкой одним из инструментов адаптации рынка к новым условиям может стать механизм трейд-ин. Сегодня компании предлагают два варианта программы — выкупают старое жилье либо просто помогают его реализовать, «замораживая» на этот период цены в новостройке. Какие перспективы есть у механизма, разбирался «Ъ-Review».

Термин «трейд-ин» пришел в недвижимость из автосалонов: такая схема покупки автомобиля стала привычной еще с 2000-х, когда в России формировался рынок автокредитования. Если же говорить о московских новостройках, то к 2014 году в трейд-ин приобреталось чуть более 5% квартир. К 2019 году доля таких сделок выросла до 33%, рассказывали тогда девелоперы.

Сейчас, по данным управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, около половины сделок на рынке новостроек — альтернативные, то есть происходят при частичном финансировании за счет продажи старой недвижимости. Однако механизмом трейд-ин, по данным эксперта, пользуются лишь в 15% случаев.

В «Девелопмент-Юг» оценивают долю сделок с применением трейд-ин в своих проектах пока на уровне 5%, но к концу 2024 года показатель вырастет до 15%, рассчитывают в компании. В компании надеются, что применение механизма частично позволит компенсировать падение спроса после отмены ипотеки с господдержкой.

Как работает механизм трейд-ин

Классический механизм трейд-ин подразумевает проведение двух последовательных сделок. В первую очередь по договору купли-продажи реализуется старая квартира, далее по договору долевого участия (если проект еще в стройке) приобретается новая. Перед оформлением договора в квартиру, которую планируется обменять по трейд-ин, выезжает эксперт по оценке, который проверяет состояние жилья. После чего покупатель понимает стоимость, по которой квартира будет реализована.

«Стандартный срок, за который застройщик должен продать старое жилье,— до полугода. Но практика показывает, что переданный по программе трейд-ин лот чаще всего удается реализовать за один-два месяца»,— говорят в «Девелопмент-Юг».

Впрочем, чаще застройщики предлагают иную схему реализации старой квартиры — они не выкупают жилье, а помогают его продать. Такую услугу предлагает, например, девелопер ФСК, «замораживая» стоимость новой квартиры на срок до 90 дней. За это время сотрудничающие с компанией риэлторы продают старую квартиру (или иной объект недвижимости) клиента по рыночной цене.

В ФСК уверены, что такой подход выгоднее, чем классический выкуп. «Как правило, дисконт при выкупе доходит в разных организациях до 30% и выше. Срочный выкуп, когда нужны деньги, и покупка квартиры в новостройке — это разные ситуации. Если застройщик дает месяцы на продажу, фиксируя при этом цену на новую квартиру, а также помогает с ипотекой и программами рассрочек, то какой смысл терять деньги на дисконтировании»,— рассуждает директор департамента по продажам ФСК Светлана Бирина.

С другой стороны, выкуп квартиры девелопером может гарантировать возможность дальнейшего проживания в ней прежнего собственника до ввода новостройки в эксплуатацию, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Однако это крайне редкий сценарий, который точно не станет преобладающим на рынке, продолжает эксперт.

В Optima Development также действует программа трейд-ин, но девелопер, как и ФСК, только помогает продать жилье. «Клиенты могут забронировать выбранный лот на трехмесячный срок — возможно предусмотреть и более долгий период в зависимости от индивидуальной ситуации. В течение этого времени компания помогает покупателям реализовать вторичное жилье, затем клиенты направляют вырученные средства на улучшение жилищных условий»,— говорит господин Голев. По его словам, оценкой и продажей старых квартир могут заниматься как компании-партнеры, так и собственные специалисты девелопера.

В помощь ипотеке

По данным Росстата за 2022 год, почти 40% средств на приобретение нового жилья покупатели планировали получить от реализации имеющейся жилплощади. В целом девелоперы тоже оценивают аудиторию механизма трейд-ин как широкую: например, это могут быть люди, получившие квартиру в наследство или давно купившие недвижимость и решившие сейчас улучшить условия жизни. Вырученные от продажи средства они могут направить как на первый взнос, если приобретаемая квартира больше и дороже прежней, так и на полную оплату лота — если, например, речь идет про семью с детьми, которые уже выросли, и, соответственно, в просторной квартире уже нет необходимости.

В «Девелопмент-ЮГ» признают, что механизм трейд-ин «выглядит достаточно тяжелым с точки зрения механики реализации, но может стать распространенным инструментом, применяемым для минимизации просадки спроса». Так, на рост интереса к трейд-ин способно повлиять постепенное сближение стоимости первичного и вторичного жилья. Сейчас в части регионов новостройки дороже на 20–30%, но через год эта разница заметно сократится, прогнозируют в компании. Поскольку цены и условия приобретения сблизятся, у покупателей будет больше возможностей купить квартиру в новостройке по цене своей старой недвижимости с минимальной доплатой.

Однако более реалистичный сценарий — это развитие трейд-ин как сервиса, который помогает экономить время и снижает юридические риски при продаже. В адаптации же рынка к новым условиям механизм вряд ли будет играть заметную роль: «Отмена льготной ипотеки не приведет к существенному увеличению числа сделок по трейд-ин. Дело в том, что эти инструменты финансирования не являются взаимозаменяемыми, а дополняют друг друга. Настоящими альтернативами ипотеке с господдержкой служат беспроцентные рассрочки, а также субсидированная и траншевая ипотеки. Именно их доля на рынке будет расти в среднесрочной перспективе»,— резюмирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Алексей Захаров