Обе столицы исключены из программы IT-ипотеки, что существенно повлияет на первичный рынок недвижимости

Правительство РФ продлило программу IT-ипотеки до конца 2030 года по обновленным условиям. Ставка по программе повышена с 5 до 6%, максимальная сумма кредита снижена с 18 до 9 млн рублей. Москва и Санкт-Петербург исключены из данной программы льготного кредитования, что девелоперы называют ощутимым ударом по рынку первичной недвижимости, так как спрос на этот ипотечный продукт далеко не исчерпан. Переселить IT-специалистов из двух столиц в соседние регионы вряд ли удастся, прогнозируют девелоперы, ограничения лишь увеличат маятниковую миграцию.

«Продление льготной программы кредитования на новых условиях планируется с августа текущего года»,— говорится в опубликованном 31 июля сообщении федерального правительства. Среди требований для получения IT-ипотеки: уровень дохода IT-специалиста до 50 лет включительно — 150 тыс. рублей для Московской и Ленинградской областей, а также городов-миллионников (кроме Санкт-Петербурга и Москвы), 90 тыс. рублей — для иных населенных пунктов. Необходимый срок работы в IT-организации — до полного погашения ипотечного кредита. Индивидуальное жилищное строительство на средства кредита возможно только с применением счетов эскроу. Участники рынка обращают внимание на то, что теперь, помимо требования к аккредитации организации (работодателя) Минцифры РФ, становится обязательным получение ею налоговых льгот, а также регистрация на территории РФ за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.

«Получается, что компания не должна быть зарегистрирована в Петербурге и Москве. Пока понимаем это так, ждем разъяснений»,— прокомментировал генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов.

По данным «Дом.РФ», в первом полугодии 2024 года в Санкт-Петербурге по программе IT-ипотеки было выдано 3,49 тыс. кредитов, 8,45 тыс. кредитов петербуржцы взяли по льготной программе ипотечного кредитования, 10,37 тыс. кредитов — по семейной ипотеке. Господин Ельцов отмечает, что преимуществом IT-ипотеки, помимо низкой ставки, был высокий лимит в 18 млн рублей. Этой программой пользовались клиенты компаний с высоким средним чеком, работающие в классе недвижимости «кофморт плюс» и выше. «Именно в этих сегментах застройщики теперь могут недосчитаться 10–20% продаж»,— дает оценку господин Ельцов.

Евгений Бескровный, директор по продажам компании LAR Development, работающей в сегменте бизнес-класса, считает, что в нем после обновления условий IT-ипотеки мало что изменится. «Доля всей ипотеки здесь не превышает 30–40%, так что программа для IT — совершенно локальная история, которая на продажи почти не повлияет. Основным драйвером продаж в премиальном сегменте были и остаются программы рассрочки»,— заверяет эксперт.

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI, также считает, что доля IT-ипотеки в структуре всех ипотечных сделок на российском рынке была не так высока и составляла в первом полугодии 2024 года около 5%. «В Москве, Петербурге и конкретно у RBI этот показатель мог быть и выше, до 10%, а в последний месяц, когда и другие льготные программы также были свернуты или изменены, и более»,— уточняет представитель застройщика премиальной недвижимости.

Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК» Кирилл Кудрявцев напоминает, что ажиотажный спрос на эту программу в июне (в преддверии отмены льготной ипотеки) явно внес коррективы в общую картину. «По нашей статистике, на долю IT приходилось около 30% от ипотечных сделок. В отдельных проектах она достигала в моменте 50%. Кроме того, займы по этой ипотеке были больше среднего, с учетом имевшегося лимита, и средний чек составлял 15 млн рублей»,— делится цифрами господин Кудрявцев.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов согласен, что отмена программы IT-ипотеки будет ощутимым ударом как для девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга, так и для достаточно многочисленной и платежеспособной аудитории айтишников, для которой, по сути, вводятся искусственные ограничения. «В других регионах популярность программы также снизится из-за вдвое уменьшившейся максимальной суммы кредита с 18 до 9 млн рублей и повысившейся ставки с 5 до 6%»,— предупреждает эксперт.

Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой», рассказала, что доля IT- ипотеки в проектах компании «Главстрой Санкт-Петербург» составляла 10–15% в месяц. «Принятое решение шокировало рынок,— говорит госпожа Кузнецова.— Для Петербурга как одного из ключевых городов для работы IT-специалистов исключение из списка носит негативный характер, а учитывая наметившийся тренд перехода сотрудников с удаленной работы в офис, и вовсе кажется абсурдным».

Пока не вышло постановление правительства, закрепляющее новые условия IT-ипотеки, участники рынка могут только предполагать возможные последствия нововведения, обращает внимание господин Ельцов. «Сейчас ситуация выглядит так, будто Петербург и Москву пытаются вычеркнуть из списков регионов, в которых находятся объекты приобретения и где сконцентрирована основная аудитория этого ипотечного продукта. То есть пока выходит, что если человек прописан в столичных городах, он не сможет купить квартиру в Московской и Ленинградской области»,— рассуждает эксперт. Господин Ельцов сомневается, что изменения условий по программе спровоцируют большой отток IT-специалистов в Ленобласть, так как они предпочитают покупать жилье там, где работают, то есть в городе.

Госпожа Кузнецова опасается, что новые ограничения только увеличат маятниковую ежедневную миграцию петербуржцев из области в город на работу. «Безусловно, все последние шаги, связанные с ипотекой, существенно ограничат спрос»,— думает представитель «Главстроя».

Господин Фалкин добавляет, что не совсем очевидно, как решение исключить Петербург и Москву из списка регионов, где доступна программа, поддерживает IT-отрасль. «Большинство людей, работающих в сфере высоких технологий, живут и видят свое развитие в столичных городах. Здесь выше уровень жизни, именно здесь стремительнее всего растут IT-кластеры. На наш взгляд, изменение IT-ипотеки — это компромиссное решение, связанное не столько с поддержкой IT-отрасли, сколько с трендом на охлаждение рынка недвижимости»,— заключает вице-президент по продажам и сервису RBI.

Господин Кудрявцев разделяет мнения коллег по рынку. «Это очень ощутимое негативное изменение. В Петербурге IT-кластер обширен, и в нем занято много специалистов. Судя по тому спросу, который мы наблюдали и наблюдаем, до исчерпания актуальности этой программе еще очень далеко»,— делает вывод эксперт ГК «ПСК».

Александра Тен