«Резиденция» с видом на суд
Спор мэрии Сочи с застройщиком отеля в Красной Поляне дошел до кассации
Администрация Сочи в кассационной инстанции пытается узаконить свое постановление о смене вида разрешенного использования участка в Красной Поляне, на котором ООО «СЗ "Резиденция"» планирует построить пятизвездочный отель. Инвестсоглашение стоимостью 7,3 млрд руб. о возведении отеля было заключено между сочинскими властями и застройщиком в 2022 году, но мэрия под надзором прокуратуры не смогла изменить вид разрешенного использования участка под гостиничный, вследствие чего девелопер не смог получить разрешение на строительство. Юристы считают, что вышестоящие судебные инстанции поддержат позицию истца.
Фото: Алексей Смышляев, Коммерсантъ
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа принял к производству кассационную жалобу администрации Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по иску ООО «Специализированный застройщик "Резиденция"». Истец добился признания недействительным постановления мэрии курорта об изменении вида разрешенного использования земельного участка в горах Сочи, на котором планируется построить пятизвездочную гостиницу. Соответствующая информация содержится в картотеке арбитражных дел.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Специализированный застройщик "Резиденция"» зарегистрировано в 2021 году в Краснодаре. Компания специализируется на деятельности гостиниц и прочих мест для временного проживания. Бенефициаром является Мария Осип (до августа 2023 года — Игорь Левко). Убыток компании по итогам 2023 года составил 1 млн руб.
СЗ «Резиденция» является арендатором участка площадью 8587 кв. м на улице Мичурина в поселке Красная Поляна. В конце 2022 года между мэрией Сочи и застройщиком было заключено соглашение о строительстве пятизвездочного отеля на 223 номера стоимостью 7,3 млрд руб. Приступить к реализации проекта планировали во втором квартале 2023 года и завершить его в 2025 году. Для этого администрация курорта изменила вид разрешенного использования участка с «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» на «гостиничное обслуживание».
Согласно материалам дела, ООО «СЗ "Резиденция"» обратилось в департамент архитектуры и градостроительства администрации Сочи с заявлением о выдаче разрешения на строительство гостиницы, но получило отказ. Выяснилось, что прокуратура города опротестовала постановление властей об изменении характеристики арендуемого «Резиденцией» участка.
В результате мэрия вернула прежний вид разрешенного использования земли, что сделало невозможным строительство там отеля.
Управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко называет ситуацию «вполне типичной для Сочи». «У нас сейчас несколько аналогичных дел. В ситуации с "Резиденцией" мы видим, что в 2022 году власти Сочи заключили соглашение с застройщиком о реализации инвестпроекта по строительству гостиничного комплекса, но прокуратура выступила категорически против изменения разрешенного вида использования арендованного участка. Вместе с тем по новому генплану Сочи в этой зоне разрешено строительство гостиниц, и в целом принятый генплан ориентирован на развитие туристической сферы в городе. Поэтому суд первой инстанции встал на сторону застройщика. Предполагаем, что данный вывод будет подтвержден в вышестоящих судебных инстанциях. В результате администрация будет вынуждена изменить характеристику участка на "гостиничное обслуживание"»,— говорит господин Домащенко.
Он добавляет, что сложившаяся в городе практика позволяет ожидать очередные судебные разбирательства между мэрией Сочи и СЗ «Резиденция», уже в рамках обращения по выдаче разрешения на строительство отеля. Застройщик, по словам эксперта, с большой долей вероятности получит отказ по причинам архитектурно-технического содержания, а также со ссылкой на запрет строительства гостиниц на участках меньше одного гектара, утвержденный депутатами Сочи в правилах землепользования. «В результате "Резиденция" вместо инвестиционной деятельности, развития гостиничного туризма в городе будет тратить время на судебные разбирательства, доказывая свое право быть застройщиком»,— резюмирует господин Домащенко.
Руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» адвокатской конторы «Сотниковы и Партнеры» Елена Сотникова говорит, что шансы оспорить решение в кассации есть всегда, практика по таким спорам очень разнообразна: «Но, на мой взгляд, решение первой инстанции и постановление апелляции аргументированны и убедительны».
Связаться с руководством СЗ «Резиденция» не удалось — в открытых источниках отсутствуют актуальные контакты компании. В администрации Сочи попросили прислать официальный запрос, который будет рассмотрен в течение нескольких дней.