Эксплуатируемые кровли

Эксплуатируемая кровля является нечастым атрибутом жилищного строительства в Петербурге — климат не способствует развитию таких проектов. При этом в мировой практике есть много примеров оригинального оборудования крыш зданий, которые все чаще называют «пятым фасадом»: их часто видно с более высоких строений, благодаря чему кровли становятся важным элементом архитектуры города. О том, как в неблагоприятных погодных условиях девелоперы приспосабливают крыши, рассказывает Таисия Умарова.

На рынке есть различные примеры использования кровли жилых домов: зимние сады, террасы с лаундж-зонами для спокойного отдыха, видовой ресторан, зона для занятий спортом с тренажерами, игровые площадки для детей, общественное пространство для мероприятий соседского комьюнити.

Сергей Сергеев, директор жилых проектов «Кронфорт», указывает, что целесообразность создания эксплуатируемой крыши зависит от локации жилого комплекса, его класса, этажности, портрета целевой аудитории. «Например, общественные террасы интересны для реализации на кровле малоэтажных и среднеэтажных проектов с видами на воду, зеленые зоны, парки или скверы, благоустроенную территорию дворов»,— указывает эксперт.

Также стоит отметить, что в последние годы эксплуатируемую кровлю можно встретить не только в элитных жилых комплексах, но и в более доступных сегментах недвижимости. «Так, террасу для жильцов мы запланировали в одном из кварталов нашего жилого проекта в Кронштадте. Общественное пространство будет оборудовано на крыше четырехэтажных домов квартала "Кронфорт. Набережная", расположенного на первой береговой линии Финского залива»,— делится господин Сергеев.

Виталий Коробов, генеральный директор Element, признает: пока крыши не особенно используются для создания общественных пространств в жилых комплексах. «Главное препятствие — это климат. Если в Петербурге в год набирается 60 солнечных дней, то это уже праздник. Тем не менее если локация уникальна, то это преимущество надо использовать. Так, в нашем проекте Shepilevskiy на 24-м этаже будет обустроена терраса под открытым небом, откуда можно увидеть головокружительную панораму всего города. Зона будет оборудована креслами, шезлонгами и всесезонной беседкой. Это пространство будет принадлежать резидентам»,— рассказал эксперт.

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, говорит, что сегодня девелоперы все чаще стараются сделать кровлю эксплуатируемой. Некоторые превращают кровли в настоящие общественные пространства, где жильцы могут собираться, проводить вечеринки или организовывать собственные культурные программы, такие как музыкальные вечера или соседские квизы.

«Как и закрытые благоустроенные высокотехнологичные и зеленые дворы, эксплуатируемые кровли позволяют создать внутри дома некое дружное соседское комьюнити, благодаря которому возникает та самая атмосфера добрососедства, к которой стремятся многие застройщики, думающие о лояльности покупателей. В зависимости от целей и сложности реализации проекта на кровле, расходы могут составлять от нескольких десятков до сотен миллионов рублей. Из ярких примеров: Sky Area в Москве с коворкингом и скай-баром»,— рассказывает эксперт.

Обустройство общественного пространства на крыше жилых домов, безусловно, связано с увеличением затрат на строительство. Стоимость каждого проекта индивидуальна — все зависит от сложности конструкции, функционала пространства, его наполнения, степени озеленения, количества нагрузки и ряда других факторов. «Спрос на эксплуатируемые крыши есть. Жителям мегаполисов сегодня не хватает дополнительных зон отдыха и уголка природы с хорошими видами, и они готовы за это платить. Цена недвижимости в комплексе с общественной террасой будет на 5–10% дороже, независимо от класса»,— подсчитал господин Сергеев.

В будущем тренд на увеличение рекреационных зон жилых комплексов, в том числе, за счет использования эксплуатируемых крыш, будет нарастать, уверен эксперт. Это одно из конкурентных преимуществ и перспективных опций девелоперского продукта, соответствующего текущим запросам покупателей и глобальных трендов в развитии мегаполисов.

Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development, согласен с тезисом, что эксплуатируемая кровля — активно развивающийся тренд мегаполисов, обусловленный ограниченным количеством земельных участков, а также стремлением масштабировать озеленение в проектах, при этом себестоимость таких комплексов может быть выше обычных более чем на 20%.

«На крыше происходит озеленение стилобатной части, там проектируют прогулочные зоны, открывают кафе, детские площадки, декоративные сады. Такое пространство становится хорошим вариантов для укрепления добрососедства, а также расширяет досуговые возможности резидентов»,— перечисляет он преимущества.

Если крышу делают эксплуатируемой, то она чаще всего выполняет функцию общественного пространства — сквера, смотровой площадки, места для расслабленного общения с шезлонгами, проведения мероприятий или общественной гостиной.

Однако в наших широтах и при действующей нормативно-правой базе для развития используемых кровель существует ряд ограничений, признает руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Петербурге Булат Мирзаханов. Он обращает внимание: если кровлю делать эксплуатируемой, то это автоматически означает доступ туда людей, для которых нужно предусмотреть возможность эвакуации. В этом случае с точки зрения законодательства кровля становится полноценным этажом. «То есть если местные нормативные акты регулируют количество этажей в здании, то получается, что при используемой кровле девелопер теряет полезные квадратные метры. Кроме того, растут эксплуатационные расходы: эксплуатировать сквер на земле сильно дешевле, чем такой же сквер на кровле здания»,— перечисляет «узкие места» эксперт.

Поэтому на нашем рынке гораздо более популярны так называемые экстенсивные кровли — не эксплуатируемые, но красивые. Их, например, могут частично озеленить, но доступ туда получают только работники УК.