Международные проекты

Изменения на строительном рынке Петербурга и России, вызванные сворачиванием льготных ипотечных программ, заставляют строителей искать новые рынки сбыта — в том числе и в странах Азии. Как уверяют наши девелоперы, у российских компаний сегодня значительно выше качество строительства, что дает им дополнительные конкурентные преимущества. Действительно ли качество застройщиков выше, чем у конкурентов из Азии, выясняла Юлия Мартыненко.

Недавно о планах выхода на рынок Дубая заявила «Группа ЛСР», ранее об этом говорили и другие крупные девелоперы.

Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный», отмечает: «Еще 10–15 лет назад у россиян был запрос на жилье в Европе, а в последние пять лет — в странах Азии и Востока. Экспансия российских девелоперов туда началась еще в пандемию — в 2021 году, вслед за нашими соотечественниками, которые благодаря удаленной работе смогли переехать в страны Юго-Восточной Азии или ОАЭ. Так, например, по данным Торгового представительства России в Индонезии, только на Бали активно около 800 строительных компаний с российскими корнями. Российские девелоперы также наращивают мощности в Таиланде, а на севере Пхукета примерно половину всего предложения на первичном рынке реализуют компании с российским происхождением. При этом на родине они могут быть не на слуху — это скорее небольшие застройщики, которые занимались загородным жильем, и это как раз то предложение, которое необходимо азиатскому "курортному" рынку».

Сейчас, как утверждают эксперты, началась вторая волна экспансии. Со своими подразделениями на зарубежные рынки выходят уже средние и крупные девелоперы из Москвы, Петербурга, Екатеринбурга. Многие компании, решившие выходить на рынок азиатских стран, утверждают, что там качество строительства отстает от российского. Впрочем, об этом в среде девелоперов единого мнения нет.

Господин Хромов говорит: «Что касается качества строительства, то все относительно. Российское домостроение выигрывает с точки зрения монументальности, но сильно проигрывает в плане архитектуры, дизайна и создания среды. Действительно девелоперский продукт в России очень изменился за последние двадцать лет. Теперь застройщики реализуют не просто квадратные метры, а комфортную жилую городскую среду, которая начинается от продуманных планировок и заканчивается наличием точек притяжения бизнеса в новой локации. Но сравнивать концепции застройщиков в России и в Азии сложно. Там другой климат и другие требования. Они могут быть проще относительно самой постройки, но нести большие трудозатраты в вопросах земли и инженерных коммуникаций».

Корнями из СССР

Дмитрий Шергин, генеральный директор ГК «Полис», вспоминает, что двадцать лет назад стали активно появляться первые массовые девелоперские проекты. Этот период на рынке недвижимости характеризовался высоким спросом и низким предложением. И это определило некоторую стихийность развития бизнеса, ошибки сложно исключить на быстро растущем рынке.

«Сейчас у нас качественно другой этап: за прошедшее время покупатель стал требовательнее, конкуренты опытнее, законы жестче. Все это вкупе повлияло на рост качества продукта. Плюс произошла модернизация в строительной отрасли»,— говорит эксперт.

Цифровые технологии, BIM позволяют оптимизировать проектирование и управление строительством, что способствует повышению эффективности и качества работ. В строительстве стали активно применяться новые композитные материалы, усиленные бетоны, стеклопакеты с пониженным коэффициентом теплопроводности и другие инновационные решения.

«Мы сейчас выходим на развивающиеся рынки с уже пройденными болезнями роста и можем поделиться качественной экспертизой с коллегами, у которых девелопмент только набирает обороты. В принципе я не вижу препятствий для появления крупных транснациональных корпораций, это вопрос времени»,— высказывается господин Шергин.

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, рассуждая о стандартах качества, говорит, что в современной России качество строительства во многом наследует лучшее со времен СССР, оставив в прошлом все недостатки. «Основными причинами низкого качества стройки в 1990-е были недостаточное финансирование, устаревшие технологии и слабый менеджмент. Зато начиная с 2000-х годов с развитием конкуренции и требований покупателей, активным обменом опытом и применением лучших международных практик мы смогли добиться вполне ощутимых успехов»,— рассуждает он.

Что касается качества строительства за рубежом, то здесь многое зависит от конкретных стран, говорит господин Кравцов. Например, многолетняя экспансия девелоперов из Финляндии и Швеции на рынки Германии, Балтии, Чехии, Словакии и России лишь подтверждает их высокий уровень и стремление к инновациям и экологичности. «Или возьмем такие страны, как ОАЭ или Сингапур: никто не будет отрицать высокотехнологичное качественное строительство там. А вот если взять, скажем, Черногорию, где дома возводятся зачастую без центрального отопления, несмотря на три месяца зимы, а также могут иногда игнорироваться нормы сейсмоустойчивости, то здесь в области качества Россия — безусловный фаворит»,— указывает он.

Виталий Коробов, генеральный директор Element, признает, что качество строительства за последние годы в России выросло. «Но для этого нужна постоянная работа с подрядчиками, тщательная приемка всех выполненных работ, контроль приходящих строительных материалов. На это не надо жалеть денег и времени. Именно качество строительства определяет отношение будущих жильцов к тебе и твоей компании. То, что создает репутацию. Это вложения, которые быстро окупаются»,— уверен он.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости КВС, считает, что на качество в строительстве сильно влияет высокая конкуренция: «Чем она сильнее, тем выше качество проектов и качество строительства. Еще один фактор роста качества — рост требований покупателей: их подход к приемке недвижимости стал гораздо тщательнее».

Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, говорит, что для покупателей сегодня важно качество проекта в целом. «Квартира рассматривается как совокупность плюсов, которые клиенты могут получить исходя из своего бюджета. Поэтому девелоперы сместили фокус в работе и увеличили количество жилья класса комфорт с мультиформатной внутренней средой. Изменились и стандарты отделки помещений»,— замечает эксперт.

В России сегодня существует комплексная система контроля качества в строительстве, которая включает в себя контроль качества проектной документации, строительных материалов и конструкций, качества работ, оборудования и качества окончательных показателей строительства.

«У большинства саморегулируемых строительных организаций имеются разработанные стандарты и положения в системе контроля качества в разных сферах строительства и проектирования. У объединения НОСТРОЙ, например, есть система управления охраной труда в строительных организациях СТО НОСТРОЙ 8.1.2–2023, документы системы стандартизации НОСТРОЙ СТО НОСТРОЙ 1.0–2020 и иные документы, устанавливающие требования по выполнению работ или оказанию услуг в области строительства, реконструкции и капитального ремонта»,— рассказал Борис Богоутдинов, управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог».

На международном уровне

Генеральный директор строительной компании Sarmato и основатель цифровой строительной экосистемы «Строй.РФ» Дмитрий Константинов напоминает, что строительный бизнес — это сложная, большая машина со множеством переменных, опирающаяся на конъюнктуру того рынка, в котором работает. «Некоторые застройщики не могут выйти не только за рамки своего государства, но даже за рамки своего региона. Раньше это было сделать практически невозможно. Сейчас появляются новые застройщики, укрупняются существующие строительные компании и девелоперы. Они начинают выходить за пределы домашнего региона, масштабируются на соседние. Как так получилось? Одна из основных задач девелопера — получить землю и разрешение на строительство. Это GR-сегмент работы девелопера, который подразумевает коммуникацию с государственными и муниципальными ведомствами»,— рассуждает эксперт.

Осуществлять GR в России сейчас становится проще, полагает он. Отчасти это связано с появлением программы комплексного развития территорий. Крупные застройщики, такие как «Пик», «Самолет», ЛСР, масштабировались не на один регион России. Они научились работать с разными регионами.

«Что касается зарубежных рынков, я думаю, застройщики обращают внимание на те страны и города, где маржинальность строительства будет выше, чем в России. Поэтому сейчас наши компании пытаются выйти, например, в Дубай. Не секрет, что туда на протяжении двух лет пытаются выйти такие крупные компании, как "Самолет" и "Пик". Заработать на продаже недвижимости там можно значительно больше, но не все так просто. При работе с зарубежными рынками возникает много сложностей. Помимо коммуникации с местными властями, надо выстроить маршрут поставки материалов, найти на незнакомом рынке качественных и компетентных подрядчиков. Есть большой риск, что из-за незнания рынка первые проекты могут быть неуспешными или даже убыточными. Сейчас, на мой взгляд, риски для компаний перевешивают возможную прибыльность проекта. Но из-за ограничения таких программ, как льготная ипотека и ипотечных программ в целом, ситуация может измениться. Ставки рефинансирования и получение проектного финансирования для девелоперов становятся все более дорогими, а проекты — все менее маржинальными. Вполне возможно, что сейчас мы будем наблюдать переток наших девелоперов на новые рынки, где экономическая целесообразность выше. Но это лишь предположение, поскольку сложность в построении производственной инфраструктуры в чужой стране остается весомым риском»,— рассуждает господин Константинов.

Господин Кравцов полагает, что отсутствие крупных международных строительных компаний российского происхождения можно объяснить рядом причин. «Во-первых, внешнеполитическая ситуация и санкции создают ощутимые препятствия для выхода на международный рынок. Во-вторых, внутренние экономические факторы, такие как нестабильность национальной валюты или невозможность долгосрочного планирования. В-третьих, отсутствие сильных девелоперских брендов, узнаваемых за рубежом. А это уже потребует значительных инвестиций в маркетинг. Не все к этому готовы. Наконец, одна из главных причин — это емкость рынка. Сегодня в России существуют практически неиссякаемые запасы для строительства жилья, и многие даже не рассматривают выход за рубеж, предпочитая этому экспансию в российские регионы»,— делится эксперт.

Борис Богоутдинов считает, что строительство — это прежде всего проектное финансирование, длительные согласовательные механизмы проектной документации, но также немаловажно понимание менталитета и потребностей жителей регионов и стран. «Вопрос больше не в геополитической ситуации, а в рисках ведения бизнеса из-за частичного непонимания работы на других рынках»,— полагает он.

Господин Богоутдинов думает, что, возможно, в ближайшие 15–20 лет появятся отдельные девелоперы Петербурга, которые смогут реализовывать интересные проекты в соседних странах (Финляндия, Эстония), учитывающие специфику «соседей».