Видовые характеристики

За последние годы в Петербурге объем жилья, обладающего видовыми характеристиками, увеличился: прирост составил около 15%. В основном он произошел за счет освоения бывших промзон, имеющих выход к воде. Сегодня наценка за вид варьируется от 10 до 30%.

Локация и видовые характеристики по-прежнему во-многом определяют класс объекта. А с учетом дефицита подходящих участков в центре проекты с видами на воду или парки высоко ценятся и девелоперами, и покупателями.

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, говорит: «Для видового жилья наиболее очевидно развитие в сторону южных районов вдоль Невы: Арсенальной, Свердловской, Октябрьской и Синопской набережных, проспекта Обуховской Обороны. Многие территории там обладают большим потенциалом как для нового строительства, так и для редевелопмента».

В более отдаленной перспективе для жилья высокого класса с отличными видами на центр и воду могут подойти локации в районе Балтийского завода и Адмиралтейских верфей, полагает эксперт. «Однако для этого нужно вывести хотя бы часть предприятий, чтобы освоить эту территорию и создать престижный кластер с жильем, общественными пространствами, ресторанами и кинематографичными видами»,— замечает он.

В Санкт-Петербурге строительство жилья вблизи рек и каналов получило наибольшее развитие в центральных районах города, где на набережных возводились и возводятся новостройки элит- и бизнес-классов. Однако потенциал для дальнейшего строительства здесь ограничен: доступные земельные участки практически закончились, поэтому у девелоперов остаются два основных пути: реконструкция зданий или редевелопмент территорий. Из-за ограниченного объема предложения новые жилые проекты в центре с видом на воду пользуются высоким спросом у покупателя.

Видовая четверть

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по состоянию на начало июня 2024 года из примерно 10,5 млн кв. м строящегося жилья в Петербургской агломерации возле водоемов возводится 25% квартир, а «у парков» — 27%.

«На текущий момент "у воды" возводится на 13% жилья больше, чем пять лет назад. Этому способствует развитие жилищного строительства на Васильевском острове, в Невском районе, привлекательных локациях Курортного района, в Кронштадте. По сравнению с 2020 годом объем строящегося жилья "у парков" (в десятиминутной пешеходной доступности до парков, лесопарков, скверов) сократился на 48%, что связано скорее не с тенденцией, а со спецификой предложения пятилетней давности, когда в предложении было представлено значительное количество крупных жилых комплексов комплексного освоения территории, расположенных около парков и лесопарков»,— говорит Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Для покупателей видовые характеристики остаются равнозначными параметрами при выборе квартиры в Петербурге наравне с транспортной доступностью, планировочными решениями и стоимостью жилья. В некоторых объектах разница между видовыми и невидовыми квартирами может достигать 20–30%.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости КВС, говорит: «Клиент всегда отдает предпочтение квартирам с видом на лес, на воду, на парковые зоны. Безусловно, такие лоты стоят дороже, но обычно покупатель готов заплатить чуть больше, ведь дом — это то место, куда мы возвращаемся каждый день».

По данным пресс-служба «Группы ЛСР», за последние годы объем предложения видового жилья вырос примерно на четверть. «Если мы говорим о масс-маркете, то наценка за вид может составлять 15–20 тыс. рублей на квадратный метр. В премиальном сегменте к цене добавляется до 50 тыс. рублей»,— подсчитали в ЛСР.

Потенциал территорий для строительства видового жилья в городе и окрестностях еще не исчерпан. «Так, продолжает развиваться исторический район Каменка, окруженный крупными природными заказниками, и утопающий в зелени Петровский остров. Постепенно осваивается так называемый "серый пояс": на береговой линии Невы в районе Октябрьской набережной наша компания реализует два жилых проекта. Активно застраиваются намывные территории Васильевского острова»,— рассказали в «Группе ЛСР».

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI, считает, что самый значимый вклад в рост объема предложения видового жилья внесли проекты на намывных территориях Василеостровского острова. Здесь сегодня наиболее активная стройка происходит в южной части, также намывается северная. «Отмечу, что на завершающей стадии сегодня находится целый ряд проектов и на Петровском острове, где осваиваются последние пятна»,— добавляет он.

По его словам, наибольшее предложение видовых квартир в массовом сегменте сейчас сосредоточено на правом берегу Невы, в Невском районе. Здесь разница в цене квартир с видом и без вида в среднем составляет 10–15%. «В центральных же районах, где преобладают проекты элитного и бизнес-сегмента, разница в стоимости видовых и невидовых квартир может быть даже и двукратной (100%), но в среднем составляет около 30%»,— подсчитал эксперт.

«На рынке обсуждаются перспективные проекты с видовыми характеристиками и в Адмиралтейском, и в Петроградском, и в Калининском, и в Невском районах. Вдоль набережной Обводного канала и реки Охта есть еще потенциал нереализованного редевелопмента. Кроме преобразования промышленных зон, город ожидает большой объем жилья с видами на акваторию Финского залива на намывных территориях Васильевского острова, также пока не реализован весь запас видовых квартир в Красносельском районе»,— говорит господин Гущин.

Развитие в сторону залива

Гендиректор компании «МК-Элит» Петр Войчинский считает, что жилья у воды в Петербурге будет появляться еще много. «Город развивается именно в этом направлении, задействуя как каналы, так и большую воду — залив. К существующему южному намыву Васильевского острова площадью почти 500 га добавляется северный, который даст еще около 170 га»,— напоминает он.

Комплексы с видовыми характеристиками, престижные проекты у воды появляются и будут расти на севере в Лахте, перспективен и юг в районе «Балтийской жемчужины». «В историческом центре практически освоен Петровский остров, сейчас активно застраивается набережная Средней Невки»,— перечисляет он.

Жилье с видом на воду сразу же добавляет к цене до 15–30%. «Корректирует стоимость в сторону повышения цены наличие не просто благоустроенной набережной, но тихого ее участка, в удалении от оживленного трафика»,— рассуждает господин Войчинский.

Ксения Федорова, аналитик-консультант департамента консалтинга и аналитики NF Group, считает, что потенциал набережных в нецентральных районах раскрыт не в полной мере. В связи с чем в качестве наиболее перспективных территорий для строительства видового жилья можно выделить правый берег Невы — Невский, Калининский и Выборгский районы, новое жилое строительство в которых возможно в формате как редевелопмента, так и уплотнительной застройки. «Помимо этого, в массовом сегменте высокий потенциал для строительства видового жилья сохраняют районы, имеющие выход к Финскому заливу: Василеостровский, Красносельский, Приморский и Курортный. В центральных районах Санкт-Петербурга, за исключением отдельных традиционных элитных локаций, таких как Крестовский и Каменный острова, наблюдается дефицит зеленых зон, поэтому наличие зеленого массива чаще становится преимуществом новостроек, расположенных в полупериферийных и периферийных районах города»,— говорит госпожа Федорова.

Зачастую наличие крупного зеленого массива в непосредственной близости от строящего жилья ложится в основу позиционирования локации как экологически чистой, а также брендинга расположенных в ней жилых комплексов. Примеры подобных локаций — жилые кварталы рядом с Новоорловским и Юнтоловским заказниками, парком Сосновка, отмечает эксперт.

В проектах комплексного освоения, когда жилые комплексы возводятся в «чистом поле», застройщики зачастую компенсируют отсутствие видовых характеристик с помощью продуманных проектов благоустройства территории, в том числе разбивки новых скверов и парков.

Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, говорит: «Вид всегда прибавляет ценность и стоимость объекту. Но можно обеспечить хороший вид из окон и благодаря грамотному проекту благоустройства двора. Например, в нашем жилом комплексе "Аквилон Leaves" мы планируем сделать уютный, красивый двор, в котором будет настоящее обилие зелени. Причем помимо красивых кустов и разных видов трав, там будут и уже взрослые деверья, которые позволят создать атмосферу парка. А красивые зоны отдыха будут радовать не только во время прогулки во дворе, но и видами из окон».

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, отмечает, что для того чтобы видовая характеристика влияла на стоимость жилья, жилье должно соответствовать виду. «Открыточные виды — на парадный Петербург, воду, знаковые архитектурные здания — это вечная ценность, но теперь к этому должно прилагаться "правильное" жилье. Раньше, ввиду продуктовой неграмотности потребителя, это не было принципиально. Сегодня ситуация в корне изменилась. Покупатели, которые готовы доплатить за вид, хотят получить качественное современное жилье. Вид не является окончательным критерием ценообразования. Вид — это дополнение к качественному продукту, хорошей локации и проекту. А в остальном ничего не изменилось: люди хотят смотреть на красивое, редкое и просторное»,— думает господин Глазунов.

По его мнению, потенциал для строительства видовых проектов в городе есть в «сером поясе». «Например, на Свердловской набережной, на Васильевском острове, набережной Обводного канала, которая за последние годы трансформируется из сугубо утилитарной транспортной артерии в один из петербургских каналов, наряду с каналом Грибоедова или Крюкова. Использование этого потенциала будет зависеть от градостроительных решений»,— считает эксперт.

При этом Николай Лошаков, исполнительный директор архитектурной мастерской «Миронов и партнеры», предостерегает: «Видовые характеристики отдельных объектов не всегда являются стабильными и могут изменяться в долгосрочной перспективе. Если вид из дома на набережную реки, скорее всего, останется неизменным, то вид на залив в первой линии может измениться при освоении новых намывных территорий, так же, как и вид на зеленую лесную зону в случае изменения назначения земель. В этом случае добавочная стоимость объекта с учетом видовых характеристик должна быть связана с оценкой долгосрочных рисков динамики развития окружающей территории. Безусловно, снижению и прогнозированию таких рисков будет способствовать стабильность законодательства и общих правил и порядка правоприменения в области градостроительства и архитектуры».

Кирилл Орлов