Индустриальная недвижимость

С января по июнь 2024 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 182 тыс. кв. м складской недвижимости классов А и В, что является рекордным значением за первое полугодие для региона за все последние годы. До конца года девелоперами заявлен ввод не менее 650 тыс. кв. м складских площадей классов А и В, из которых 335 тыс. кв. м — спекулятивные объекты.

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам первого полугодия 2024 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 182 тыс. кв. м складской недвижимости классов А и В, что является рекордным значением за период для региона. Предыдущий рекорд был достигнут в первом полугодии 2022 года и составил 170 тыс. кв. м. Относительно показателей первого полугодия 2023 года объем ввода увеличился в 2,4 раза. Половина объема ввода, или 91 тыс. кв. м, пришлась на спекулятивные объекты.

Площади разбирают на стадии строительства

Как говорят в NF Group, до конца года девелоперами заявлен ввод не менее 650 тыс. кв. м складских площадей классов А и В, из которых 335 тыс. кв. м — спекулятивные объекты. Крупнейшие из них — комплекс «100К» общей площадью 117 тыс. кв. м, новый корпус складского комплекса «Осиновая Роща» общей площадью 69 тыс. кв. м и складской комплекс «Фортис 11» площадью 63 тыс. кв. м. Текущий уровень законтрактованности строящихся спекулятивных объектов, ввод которых ожидается до конца года, составляет 75%. Таким образом, потенциальным арендаторам предлагается в аренду лишь 86 тыс. кв. м складов.

Доля вакантных площадей с первого квартала 2024 года незначительно увеличилась с 0,5 до 0,7%. На рынке по-прежнему преобладает предложение блоков площадью менее 5 тыс. кв. м за исключением единичных случаев, что значительно ограничивает выбор потенциальных арендаторов, заинтересованных в аренде более крупных лотов. Все предлагаемые в аренду склады находятся на юге и юго-западе города. Таким образом, компании, желающие расширения в северной части города, вынуждены рассматривать строительство склада с привлечением подрядчика либо корректировать планы развития.

Как отмечают в NF Group, ограниченный объем доступных в аренду площадей привел рынок к ситуации, когда собственники построенных спекулятивных складских комплексов стремятся повышать запрашиваемую арендную ставку до уровня выше 10 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета ОРЕХ и НДС) и готовы откладывать заключение договора до прихода арендатора, согласного на эти условия. Потенциальные арендаторы при этом, наоборот, не готовы арендовать складские помещения по данной ставке, ожидая, пока собственники снизят цены.

«К концу первого полугодия в построенных объектах показатель средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки достиг 9400 рублей за квадратный метр в год (без учета ОРЕХ и НДС), что на 9% выше показателя конца 2023 года, когда его значение достигало 8650 рублей за квадратный метр в год»,— подсчитали в NF Group.

Собственники строящихся объектов также стремятся повышать запрашиваемую арендную ставку. На конец полугодия показатель средневзвешенной ставки в строящихся объектах достиг 9950 рублей за квадратный метр в год (без учета ОРЕХ и НДС). Диапазон запрашиваемой цены продажи готового сухого склада класса А сохраняется на уровне 75–95 тыс. рублей за квадратный метр без НДС.

Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, говорит: «Учитывая высокий уровень ключевой ставки и рост стоимости строительных материалов, себестоимость новых объектов продолжит расти. В результате мы прогнозируем к концу года минимальную ставку в 10 тыс. рублей или даже выше».

Легкий рост

Относительно новый, но быстрорастущий сегмент складской и индустриальной недвижимости — light industrial — в первой половине 2024 года продемонстрировал рост по всем параметрам: увеличились ставки аренды и стоимость блоков, выросло количество вводимых площадей. Еще более бурное развитие ожидается к 2025–2026 годам: к вводу заявлено почти 200 тыс. кв. м нового предложения.

Рынок light industrial Санкт-Петербурга — второй по величине готового предложения после Москвы — сегодня представлен 55 тыс. кв. м. По данным Nikoliers, в течение 2024–2026 годов к вводу заявлено еще более 200 тыс. кв. м: в 2024 году сегмент пополнится 15,3 тыс. кв. м, в 2025 году — более 90 тыс. кв. м, в 2026-м запланирован ввод в эксплуатацию еще около 100 тыс. кв. м площадей. Таким образом, за два года объем рынка может увеличиться практически в пять раз.

Несмотря на ожидаемые темпы пополнения предложения, проекты light industrial выходят на рынок не всегда полностью законтрактованными. «На текущий момент средний уровень вакантности в объектах составляет 16,6%, но в метрах это не более 10 тыс. кв. м. Как правило, пустующие помещения заполняются в течение 2–4 месяцев после получения ввода в эксплуатацию и всех документов о праве собственности»,— рассказывает Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.

На рынке light industrial уже присутствуют несколько крупных игроков. Например, компания ILR Construction (объекты «Промбокс»), «Первый базис» (объекты на Парашютной улице), «Индустриальный парк Ломоносовский». В марте этого года ГК «Факт», которая специализируется на загородном рынке жилья, начала строительство своего первого проекта light Industrial общей площадью 58 тыс. кв. м.

Основное строительство комплексов формата light industrial сосредоточено в классических промышленных зонах южной части агломерации, в черте Петербурга возводятся объекты, которые потенциально могут выполнять функции объектов «последней мили».

Доходность в объектах light industrial может достигать 10% (без учета роста стоимости актива), что соизмеримо с качественными объектами класса А. «Индустриально-складской сегмент демонстрирует наибольшую устойчивость и сохраняет потенциал роста даже в периоды рыночной турбулентности. При этом порог входа для частных инвестиций в проекты light industrial может быть сравним с премиальной жилой недвижимостью, а ликвидность и стабильность в качестве арендного бизнеса существенно выше»,— говорит господин Вечер.

Ставки аренды на объекты light industrial в первом полугодии текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года выросли в два раза, до 14,3 тыс. рублей за квадратный метр в год, а цена продажи — на 19%, с 96 до 114 тыс. рублей. Самый востребованный у конечных покупателей метраж составляет 1–1,5 тыс. кв. м, есть общий запрос на уменьшение блоков.

По мнению господина Вечера, перспективы развития light industrial прежде всего связаны с редевелопментом старых промзон. «Городские власти в принятом в конце прошлого года Генплане взяли курс на возрождение промзон: большинство заявок на перевод земельных участков под жилую застройку, поданных в проект нового Генерального плана Петербурга, который будет действовать до 2050 года, были отклонены. Поэтому логичный шаг — развитие на этих площадках light industrial. С другой стороны, предприятия, земли которых переведены под жилую застройку, могут продолжить работать в привычных локациях, переместив производство в ближайшие объекты формата light industrial»,— считает эксперт.

Юлия Майовер