Сибирский рынок жилья снижается после 1 июля

Прекращение действия с 1 июля ипотеки с господдержкой охладило спрос на покупку недвижимости в кредит. Так, по данным Росреестра, в Новосибирской области регистрация ипотечных договоров во втором квартале 2024-го в сравнении с аналогичным периодом 2023 года сократилась на 13%. Аналогичная ситуация в других регионах Сибири. По предварительной оценке экспертов, по итогам июля будет совершено минимальное с начала года количество ипотечных сделок. И такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы.

Льготная ипотека на протяжении нескольких лет разгоняла спрос и цены на рынке недвижимости. После ее завершения, с 1 июля 2024 года, эксперты рынка ожидают сокращение числа выдачи кредитов на покупку жилья. В регионах Сибирского федерального округа снижение числа ипотечных кредитов было зафиксировано уже по итогам второго квартала (апрель, май, июнь) 2024 года. Например, в Новосибирской области Росреестр сообщил о сокращении количества зарегистрированных договоров на покупку жилья в ипотеку в этот период на 13% в сравнении с аналогичной датой прошлого года. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в Омской области снижение составило 45,7%, в Кемеровской — 44,5%, в Красноярском крае — 35%, в Иркутской области — 33%.

После того как в июне был пик заявок по льготной ипотеке: заемщики ожидали окончания ее действия и «торопились запрыгнуть в последний вагон», в июле спрос фактически остановился, подсчитали в ЦБ. Вместе с тем значительно снизился поток заявок на новую семейную ипотеку, которая стартовала с 1 июля 2024 года. Всего в России было подано в банки 152,6 тыс. заявок на семейную ипотеку — на 22% меньше, чем в июне, и на 15,4% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2023-го, следует из данных «Дом.РФ».

«Уже сейчас мы видим, что по итогам июля будет совершено минимальное с начала года количество сделок. И такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы»,— говорит главный аналитик по ценообразованию и продажам ГК «Меридиан» Галина Мешалкина.

Льготные программы (ипотека с господдержкой, семейная и IT-программы) занимали до 1 июля у застройщиков Сибири примерно 70–90% всех продаж. Только на ипотеку с господдержкой приходилось около 28% от общего объема продаж, сообщили в ГК «Брусника». «С 1 июля в Новосибирске спрос снизился примерно на 30%. Пока рынок начинает адаптироваться к новым условиям»,— рассказали в строительной компании.

По оценке директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, после отмены льготной ипотеки снижение количества сделок произошло более чем на 30%.

«Именно программа господдержки была ключевым фактором, и ее завершение сильно повлияет на ситуацию на рынке недвижимости в стране. Так, можно ожидать снижения интереса покупателей к ипотечному кредитованию, а значит, и падения спроса на новое жилье. Ипотека, остающаяся для большинства россиян единственным способом приобрести собственное жилье, с огромными ежемесячными платежами при ставке около 20% по рыночным программам станет просто недоступной для подавляющей части потенциальных покупателей»,— комментирует заместитель директора департамента развития розничного бизнеса АО «Свой банк» Вадим Шамин.

Поиск новых инструментов

По мнению аналитиков, часть потребителей в сложившихся условиях может отказаться от покупки первичного жилья в пользу вторичной недвижимости, поскольку больше не будет работать фактор более низких ставок на «первичку». Поэтому девелоперы начнут искать альтернативные варианты, чтобы не допустить роста доли нереализованных квадратных метров.

«Скорее всего, они пойдут по пути разработки индивидуальных программ с банками и будут искать новые инструменты стимулирования продаж. Кроме того, большие надежды возлагаются на то, что появятся новые виды льготной ипотеки для более узкой целевой аудитории. Также не исключено, что сами девелоперы будут активно предлагать различные программы долгосрочной рассрочки и трейд-ин»,— считает генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.

Некоторые игроки рынка недвижимости, вероятно, приостановят выход новых объемов и проектов — таким образом получится избежать перенасыщения предложения, а также сбалансировать спрос, считают эксперты.

«Безусловно, на рынок станет выходить меньше новых проектов. Застройщики будут стараться откладывать старт продаж там, где это возможно, и делать упор на уже начатые стройки, по которым требуется активное финансирование. Последнее, между прочим, также не будет способствовать снижению цен, создавая некоторый дефицит предложения. Если новые дома все же будут выходить в продажу, то как раз по ним можно будет увидеть невысокие цены, поскольку потребность в наполняемости счетов эскроу будет особенно высокой»,— полагает Галина Мешалкина.

Надежда на низкие цены

Снижение спроса приведет к замедлению темпов роста цен на недвижимость, но просадки и обвала ожидать не стоит, полагают опрошенные аналитики. «В пользу этого говорит высокая ставка по проектному финансированию — застройщики просто не смогут продавать дешево при таких значениях»,— полагают в ГК «Брусника». О грядущих изменениях в льготных программах было известно заранее, и застройщики смогли накопить достаточно денежных средств от продаж в период действия старых условий, в том числе от продаж в последние два ажиотажных месяца. «Кроме того, в рамках проектного финансирования у застройщиков есть обязательства перед банками, согласно которым они обязаны выдерживать установленные минимальные цены»,— добавляет Галина Мешалкина.

На стоимость недвижимости влияние оказывает не только спрос, но и другие факторы. Например, стоимость материалов, которая также повышается. «То есть явных предпосылок для снижения стоимости квадратного метра ждать не приходится. Однако есть и положительные моменты, девелоперы будут крайне осторожно подходить к повышению ценника, а многие из них будут готовы предложить скидки в 5–10%»,— считает Евгений Шавнев.

«В целом, все это настраивает рынок первичной недвижимости на выжидательную позицию. Все риэлтерское сообщество ожидает снижения цен, игнорируя тот факт, что застройщики сейчас по большей части строят за заемные средства банков, а материалы и себестоимость строительства в целом также не становятся дешевле. Эти факторы не позволяют значительно снижать цены»,— отмечают в ГК «Брусника».

Ставки на будущее

Во второй половине 2024 года снижение спроса на ипотеку продолжится. Оно будет связано прежде всего со снижением доступности ипотечных кредитов на первичном рынке и одновременным переориентированием потенциальных покупателей на вторичный и загородный рынок, а также на аренду временного жилья на период высоких ипотечных ставок, считает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По ее оценке, спрос на первичном рынке во второй половине текущего года может снизиться на 15–20%.

К концу 2024 года интерес к рыночным программам с двузначными ставками на первичном рынке все же может вырасти, поскольку покупатели квартир в новостройках, не подпадающие под критерии, к примеру, семейной программы или IT-ипотеки, по которой регулярно заканчиваются лимиты, будут вынуждены в отсутствие выбора соглашаться на такие условия. «В этом случае, по всей видимости, заемщики будут рассчитывать на возможность рефинансировать ипотеку под более приемлемые условия в ближайшие несколько лет, когда, как ожидается, снизится ключевая ставка ЦБ РФ, а с ней и процентные ставки по кредитным продуктам»,— полагает Вадим Шамин.

В дальнейшем показатели продаж будут зависеть от динамики ключевой ставки, снижение которой сможет понизить рыночные ипотечные ставки до приемлемого для потребителей уровня. По прогнозам, это может произойти в перспективе примерно двух лет.

Тем временем для поддержания спроса застройщикам предстоит расширить программы субсидирования ипотечных условий девелоперами и банками. Например, это могут быть программы траншевой ипотеки с льготным периодом до ввода дома, программы рассрочек, а также различные варианты субсидированных программ со ставкой 3–8% сроком примерно на два года. За это время ЦБ снизит ключевую ставку, и заемщики смогут рефинансировать свои кредиты на более приемлемых условиях.

Лолита Белова