Проживание в коттеджных поселках становится все привлекательнее

Наибольшее количество сибирских коттеджных поселков расположено сегодня в окрестностях городов-миллионников. И в каждом случае самые востребованные места для загородного проживания имеют свои особенности расположения с учетом географии и климатических характеристик места. При этом эксперты отмечают, что в новом пригородном строительстве преобладает одноэтажное домостроение.

Вокруг миллионников

Проживание за городом сохраняет свою привлекательность в регионах Сибирского федерального круга даже после завершения пандемийного локдауна, давшего мощный толчок для смены городской квартиры на дачу или коттедж. В результате в последние годы на рынке появились такие тренды, как преобразование дач в дома постоянного проживания, покупка земельных участков для самостоятельной застройки, приобретение готового загородного жилья в окружении инфраструктуры городского уровня. Последний вариант чаще всего предлагается в виде коттеджных поселков.

«Сейчас в регионах СФО на нашей площадке продается 39 тыс. домов/дач/таунхаусов, из них 1,5 тыс. объявлений привязаны к брендированным коттеджным поселкам»,— говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, сегодня по Сибири загородная недвижимость предлагается в 120 жилых поселениях. Из них почти половина поселков расположена в Новосибирской области, и примерно по 20 — в Омской области и Красноярском крае. Эти цифры хорошо коррелируют с численностью населения трех сибирских городов-миллионников — Новосибирска (1635 тыс. чел.), Красноярска (1196 тыс. чел.) и Омска (1111 тыс. чел.). Именно их жители составляют подавляющую долю собственников загородных домов.

При этом стоимость загородных домов постоянно увеличивается. «Тенденция к росту стоимости загородной недвижимости в Сибири, равно как и в других регионах России, обусловлена повышенным спросом»,— объясняет коммерческий директор «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Свои слова он подтверждает цифрами: пользователи сервиса в июле 2024 года по сравнению с аналогичным периодом 2023-го на 19,8% чаще интересовались объявлениями о продаже «загородки».

Тенденция роста цен заметна даже на коротких временных интервалах — по информации господина Белокурова, в июле 2024 года полная медианная стоимость вторичного загородного дома в СФО составила порядка 5,2 млн руб., что на 2,5% выше июньского показателя стоимости. Исключением стали лишь Новосибирская и Иркутская области, где роста не было. Евгений Белокуров, говоря о преимуществах загородной недвижимости, отмечает, что часто дома стоят дешевле или ровно столько же, сколько и квартиры, но в то же время предусматривают большую площадь, собственный участок, обособленность от соседей, возможность постоянно находиться на природе.

Видят рост рынка ИЖС и представители финансового сектора. Так, аналитики Сбербанка говорят о шестикратном росте интереса к загородной недвижимости Сибири всего за полтора года. Если в первом квартале 2023 года сибиряки заключили чуть более 500 ипотечных сделок, то во втором квартале текущего года их число превысило 3,3 тыс.

Новосибирская коттеджная агломерация

Коттеджные поселки Новосибирской области менее, чем загородное жилье других регионов, тяготеют к областному центру. Зоной их расположения является на только Новосибирский район, окружающий город-миллионник. Привлекательными локациями для индивидуальной застройки оказались практически все земли Новосибирской агломерации, включающей в себя фрагменты еще шести районов области, в том числе удаленные от города не на один десяток километров. При этом приоритет имеют правобережье Оби и земли вблизи Обского водохранилища.

По информации коммерческого директора бизнес-комьюнити One Company Вячеслава Мельникова, сегодня в Новосибирской области расположено около 200 локаций, в которых можно купить участок для индивидуального жилищного строительства. «Это могут быть как СНТ или ДНТ, так и коттеджные поселки нового формата»,— объясняет эксперт рынка. А руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов сообщает, что в стадии активной реализации находится жилье в 45 новосибирских коттеджных поселках. При этом Евгений Белокуров обращает внимание на то, что медианная стоимость покупки загородного дома на вторичном рынке Новосибирской области снизилась: в июле 2024 года падение «год к году» составило 0,2%, или 10 тыс. руб., — до 5,4 млн руб. Это может говорить о том, что в сфере индивидуального жилищного строительства Новосибирской области начинает формироваться «рынок покупателя».

Насыщенность рынка приводит к появлению качественно новых проектов — в условиях ужесточающейся конкуренции и дефицита земли в непосредственной близости от города застройщики стараются предложить максимально насыщенную инфраструктуру будущего коттеджного поселка. «В последнее время, и особенно в этом году, рынок ИЖС очень динамично двигается от частного домостроения и строительства хозяйственным способом в сторону хорошо проработанных проектов. Время, когда коттеджные поселки занимались продажей земли, проходит, теперь потребитель готов покупать готовый продукт, а не земельный участок»,— говорит Вячеслав Мельников. Коммерческий директор бизнес-комьюнити One Company отмечает ряд интересных проектов, реализуемых в Новосибирской области, — они были начаты несколько лет назад, строительство жилья и объектов инфраструктуры в них продолжается, и там наибольшим спросом сейчас пользуются одноэтажные дома от 80 до 140 кв. м с классическим материалом стен (газобетон или кирпич). Вячеслав Мельников объясняет это ценовой доступностью жилья и его ликвидностью.

Омское окружение

В Омской области преобладающее количество коттеджных поселков расположилось более компактно, чем в соседней Новосибирской. Желаемые локации загородного проживания омичей преимущественно находятся в пригородном Омском районе. Так, по данным министерства строительства региона на начало прошлого года, в Красноярском сельском поселении Омского муниципального района Омской области строилось шесть коттеджных поселков, в Омском сельском поселении — пять, в Пушкинском — девять. Это практически полностью совпадает с актуальными данными «Циан.Аналитики», представленными Алексеем Поповым. В списки регионального минстроя вошли поселки, предлагающие те или иные новации для привлечения покупателей, например, возможность обмена городской квартиры на загородный дом.

Регион уделяет внимание развитию индивидуального строительства, ежегодно проводя специализированные форумы и мероприятия. «Приоритетная задача органов власти — обеспечение жителей образовательной инфраструктурой: детскими садами и школами»,— отметил депутат Омского района Антон Николаев в своем выступлении на региональном Форуме ИЖС в 2023 году. Здесь же представитель «Россельхозбанка» обозначил строительные тенденции омской загородной застройки — это кирпичное, СИП-панельное или деревянное домостроение. А в июле текущего года на 20-й выставке-ярмарке «Агро-Омск» «Россельхозбанк» привел статистику строительства по Омской области, близкую к информации от Вячеслава Мельникова из Новосибирска: 77% домов индивидуального строительства являются одноэтажными, и лишь 23% представляют собой двухэтажные постройки.

Динамику коттеджного строительства под Омском показывает также появление новых проектов, о старте одного из которых в Усть-Заостровском сельском поселении Омского района было объявлено в июне нынешнего года с акцентом на «клубность» загородной жизни с приватностью и в одноэтажной застройке.

Красноярская экологическая роза

В Красноярском крае расположение коттеджных поселков зависит от экологической ситуации. Согласно розе ветров выбросы алюминиевого завода и других промышленных предприятий Красноярска уходят в восточном и юго-восточном направлениях, поэтому противоположные им западные и северо-западные локации считаются более экологически чистыми. Именно там размещается основная часть коттеджных поселков. Эти же места имеют неплохую дорожную инфраструктуру за счет двух федеральных трасс и автодорог, их соединяющих. Проекты в стадии реализации в настоящее время также поддерживают этот тренд на экологичность.

Так, по данным АН «ЦИАН», в Емельяновском районе Красноярского края, расположенном северо-западнее краевого центра, в 2024 году планируется сдача коттеджного поселка, концепция которого предполагает отсутствие проезжей части. В этом же районе в 2025 году планируется завершение крупного проекта на 250 одноэтажных домов в скандинавском стиле.

Тем не менее развитие рынка коттеджного жилья в крае не ограничивается рамками западных и северо-западных районов. Весной этого года Корпорация развития Енисейской Сибири представила инвестиционный проект по строительству коттеджного поселка в Березовском районе, который примыкает к Красноярску с юго-востока на правобережье Енисея.

Загородное завтра

Эксперты, несмотря на текущий рост ИЖС, не дают долгосрочных прогнозов, ограничиваясь текущим годом. Так, коммерческий директор «Яндекс.Недвижимости» осенью ожидает рост спроса на загородное жилье — по его мнению, этот период считается наиболее подходящим для покупки дома, так как позволяет провести качественную проверку объекта (рельефа участка, состояния дорог), оценить ремонт дома, увидеть, нет ли протечек, высокого уровня влажности и т.д.

Как уже писал «Ъ», в ближайшие годы индивидуальное жилищное строительство продолжит расти, в том числе за счет увеличения доли ипотечных сделок. Однако значимым фактором, влияющим на состояние и динамику рынка ИЖС, может стать новый национальный стандарт «зеленого» индивидуального жилищного строительства, вступивший в действие с 1 августа 2024 года. По замыслу разработчиков, он призван повысить качество строительства, улучшить его доступность и экологичность. «Для подтверждения соответствия стандарту необходимо выполнить базовые критерии, среди которых применение энергоэффективных объемно-планировочных решений, ответственное строительство, комфортные условия для жизни в доме, улучшенное потребление энергетических ресурсов и контролируемое потребление тепловой энергии, акустический комфорт»,— сообщает финансовый институт развития в жилищной сфере России компания «Дом.РФ». Время покажет, не приведет ли введение «зеленых» стандартов к росту цен на загородное жилье в Сибири.

Игорь Степанов