Продажи квартир в новостройках в июле ожидаемо снизились почти вдвое

В июле 2024 года застройщики Петербурга сдали 215,8 тыс. кв. м жилья, на 50 тыс. кв. м больше, чем год назад. К 1 августу в городе введено в эксплуатацию 1,613 млн кв. м жилья, что уступает показателям за январь — июль 2023 года более чем на 300 тыс. кв. м. Участники первичного рынка недвижимости зафиксировали в июле снижение продаж в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В части предложения специалисты отмечают, что с начала года на рынок выводились новые проекты в основном в высоком ценовом сегменте, который в текущих условиях чувствует себя более стабильно.

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в июле 2024 года жилье ввели в четырех районах города. Больше всего новых квартир построили в Московском районе, где было сдано 82,8 тыс. кв. м в четырех домах на 2302 квартиры. В Выборгском районе в эксплуатацию ввели шесть домов на 1011 квартир общей площадью 58,5 тыс. кв. м. В Колпинском районе сдали 35,9 тыс. кв. м новых жилых помещений в трех домах на 1026 квартир. 13,5 тыс. кв. м было построено в сегменте ИЖС. Общий объем ввода в прошлом месяце выше количества сданного жилья в июле прошлого года. Тогда строители ввели в строй 163,7 тыс. кв. м. Всего к 1 августа в городе построили более 1,613 млн кв. м жилья, в первом полугодии 2023 года этот показатель составлял почти 1,94 млн кв. м.

Евгений Бескровный, директор по продажам LAR Development, связывает снижение ввода с искусственным торможением строительной активности в городе. «Провести новый проект через Градкомиссию и получить разрешение на строительство — это сейчас задача очень непростая»,— объясняет господин Бескровный. Эксперт обращает внимание, что из всех новых объектов, выведенных в продажу с начала года в Петербурге, большая часть — проекты бизнес-класса. «Девелоперы в этом сегменте достаточно уверенно себя чувствуют, продажи находятся на хорошем уровне, и что-то придерживать им не имеет смысла»,— считает представитель LAR Development.

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман сообщил, что по сравнению с июлем прошлого года продажи в компании сократились ровно вдвое. «Разумеется, это не было для нас сюрпризом, поскольку многие покупатели спешили заключать договоры в июне, чтобы успеть до отмены льготной ипотеки, и поэтому частично "выгребли" спрос из будущих месяцев. На льготную и семейную ипотеку в нашем портфеле приходилось около 75% сделок»,— делится господин Фельдман.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», говорит, что уровень продаж в компании в июле 2024 года был на 30% больше прошлогоднего, но поясняет, что текущее предложение обширнее имевшегося год назад. «Если сравнивать с июнем, то в разных классах динамика разнонаправленная. Больше всех просел комфорт-класс, что в целом ожидаемо на фоне событий с ипотекой. Если усреднить выручку первого полугодия в пересчете на месяц, то июль мы закрываем с общим снижением объемов продаж на 25%»,— признает господин Софронов.

Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов рассказал «Ъ-СПб», что объем спроса в масс-маркете в Санкт-Петербургской агломерации, по расчетам аналитиков компании, снизился за месяц на 50%: с 300 тыс. кв. м в июне этого года до 150 тыс. кв. м. «По сравнению с июлем 2023-го также предварительно зафиксировали снижение на 34%. По сути, показатели прошедшего июля по количеству проданных квартир эквивалентны результатам января 2024 года»,— приводит цифры господин Ефремов. Завершение ипотечной программы с господдержкой и пересмотр семейной и IT-ипотеки вкупе с повышением ключевой ставки неизбежно приведет к тому, что следующие месяцы рынок масс-маркета будет существовать в условиях ограниченного спроса, предупреждает эксперт.

По словам господина Бескровного, если в комфорт-классе в июле фиксировался совершенно закономерный и довольно резкий спад спроса, то в бизнес-сегменте никакого проседания по этому показателю не было. «Все же от наличия или отсутствия льготной или IT-ипотеки спрос на премиальное жилье зависит очень мало. А вот новые интересные программы рассрочки, напротив, вполне могут заинтересовать покупателя, и линейку таких программ застройщики, работающие в этом сегменте, сейчас активно расширяют»,— добавил он.

Господин Софронов подтверждает, что дорогая недвижимость — бизнес-класс и премиум — выросла по сравнению с июнем на 33%. «Семейная ипотека осталась в категории привлекательных программ, чего не скажешь про IT-ипотеку с ее новыми правилами. Поэтому в черте Санкт-Петербурга семейная ипотека (и ее вариация в виде военной ипотеки) остаются в статусе единственно возможных льготных ипотечных программ»,— обозначает ситуацию на рынке представитель ГК «ПСК».

Господин Фельдман полагает, что в отмене IT-ипотеки для Петербурга есть и свой плюс: «Мы ждем увеличения интереса к нашим областным проектам, так как по уровню комфорта можем предложить достойную альтернативу городу». По его мнению, прямо сейчас наиболее эффективны следующие программы: рассрочки с минимальным первоначальном взносом и субсидированные ипотечные программы на максимально возможное время. «Это связано с тем, что покупатели и профессионалы рынка рассчитывают на снижение ставок в обозримом будущем (в перспективе от полугода до двух лет»,— поясняет эксперт.

Господин Ефремов констатирует, что сегодня идет борьба за покупателя: застройщики стараются предложить более выгодные условия по рассрочке, более низкий первоначальный взнос. «Популярностью пользуются те формы оплаты, которые позволят покупателям либо избежать, либо на максимально возможный период отсрочить переход на ипотеку по нынешней ставке»,— указывает он.

Господин Софронов отмечает, что текущие условия ипотечного кредитовании таковы, что адаптация к ним полноценно невозможна: какой-то полноценной замены недорогой ипотеки не существует. «Продаваться недвижимость будет меньшими объемам — вот, в общем-то, вот и вся адаптация. О каких-то более или менее стабильных цифрах по продажам и маркерам покупательской активности можно будет говорить не раньше октября»,— прогнозирует эксперт ГК «ПСК».

Господин Ефремов надеется, что в течение нескольких месяцев рынок привыкнет к новым условиям. «В любом случае мы надеемся на понижение ключевой ставки. До тех пор, возможно, будут появляться адресные льготные программы, инициированные государством для работников определенных сфер и отраслей. Также остается семейная ипотека, которая будет поддерживать рынок и формировать значительную часть сделок»,— резюмирует представитель компании «Главстрой Санкт-Петербург».

Александра Тен