Власти Кубани спорят с застройщиком из-за статуса земли в центре Новороссийска

Власти Кубани проиграли судебный спор с местным застройщиком из-за статуса участков в центре Новороссийска. 6 га были внесены в краевой перечень особо ценных сельхозземель, использование которых в иных целях запрещено. Позднее генплан наделил земли статусом, который позволяет вести на них строительство. В результате девелопер вынужден был через суд добиваться понуждения властей края к тому, чтобы вычеркнуть массив из перечня особо ценных земель. Представители края подали апелляцию на решение суда в пользу застройщика. Эксперты отмечают, что ясной практики по таким делам в регионе пока не сложилось, и то, как в дальнейшем будут разрешаться подобные коллизии, во многом будет зависеть от позиций судебных инстанций более высокого уровня.

Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил иск специализированного застройщика ИСК «Ника» и обязал краевые власти исключить восемь земельных участков общей площадью 6,1 га на ул. Волгоградской из Перечня земель особо ценных продуктивных сельхозугодий, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельхозпроизводством. Массив находится неподалеку от выезда на Мысхакское шоссе. В генплане 2011 года они были признаны землями поселений, что породило противоречия в их правовом регулировании. Суд принял сторону девелопера, однако краевые власти решили продолжить спор, подав жалобу в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. Слушания намечены на 4 сентября. Об этом сообщается в арбитражной картотеке.

Данный массив был внесен в перечень особо ценных сельхозземель распоряжением губернатора Кубани в 2006 году. В 2011 году был принят новый генплан Новороссийска, включивший эти участки в городскую черту. На основании него муниципальные власти утвердили документацию по планировке территории, правила землепользования и застройки. Согласно им, участки находятся в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (от девяти этажей) и общественно-деловой зоне. В 2022 году мэрия Новороссийска заключила с девелопером договор о комплексном развитии территории, по которому эти участки можно использовать исключительно в целях строительства многоэтажных жилых домов и соответствующих объектов инфраструктуры.

Новый статус земель дал основания застройщику обратиться в департамент имущественных отношений края с просьбой исключить их из перечня особо ценных. Однако власти отказали девелоперу, сославшись на то, что вносить изменения в данный перечень рационально комплексно, а не выборочно по разным массивам, и предложили повременить с этим до принятия нового генплана, который в настоящее время готовится. Публичные слушания по проекту нового генплана пройдут в Новороссийске с 7 августа по 5 сентября.

АС Кубани посчитал, что подобные основания для отказа не предусмотрены законом. Закон говорит, что массивы следует вычеркивать из перечня особо ценных земель в случае в том числе их перевода в другую категорию, а это фактически осуществлено принятием генплана 2011 года.

В декабре минувшего года с проблемой подобного «двойного учета» земель столкнулись тысячи жителей новороссийской станицы Натухаевской, в связи с этим они записали видеообращение к президенту РФ. По данным инициативной группы новороссийцев, речь идет более чем о 7,5 тыс. участков в 25 поселках. Эти участки, ранее определенные гордумой как земли под ИЖС, в проекте нового генплана местные власти обозначили как сельскохозяйственные со ссылкой на то, что они также в 2006 году были отнесены к особо ценным. После жалоб владельцев участков местные чиновники начали ссылаться на то, что исключение из перечня особо ценных сельхозугодий — вопрос края, и не стали отстаивать статус земель как ИЖС.

В каком статусе этот массив точно будет в проекте, который представят на публичные слушания, «Ъ-Кубань» в мэрии не ответили. В администрации Новороссийска редакции сообщили, что в проекте документа учтены замечания относительно территорий двойного учета — пересечения с особо ценными сельхозземлями и землями лесного фонда. В результате проведенной работы около 5 тыс. участков решено исключить из состава лесных. Что будет с домами и участками, попавшими в зону особо ценных сельхозугодий, пока не известно. В мэрии уточнили, что сейчас власти края разрабатывают упрощенный алгоритм исключения застроенных земельных участков из перечня особо ценных сельхозземель.

Краснодарский адвокат Александр Якимович говорит, что по таким делам в крае пока не сложилось практики, которая была бы однозначным руководством к действию, а именно от этого будет зависеть, как в дальнейшем суды будут разрешать подобные споры. Подход АС Краснодарского края в данном случае может быть легко скорректирован вышестоящими инстанциями, и пока ситуация неоднозначная. «С одной стороны, суд отметил, что отнесение массива генпланом к черте города меняет статус земель. С другой, для изменения категории сельхозземель требовалось согласие региональных властей, о получении которого нет информации. В дополнение к этому — генплан Новороссийска в этой части краевыми властями оспорен не был, он является нормативным актом и его требования являются обязательными и для органов власти края, потому что нормы в части градостроительного законодательства имеют приоритет перед нормами земельного права»,— говорит юрист.

Михаил Волкодав

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram