Как в Прикамье развивается индивидуальное домостроение

В Пермском крае растет спрос на частное домостроение. Этому способствуют более низкие ставки ипотечного кредитования и цены на загородную недвижимость. Эксперты прогнозируют, что интерес к индивидуальному жилищному строительству будет расти, а использование эскроу-счетов поможет покупателю защитить свои права и возвести дом не только относительно дешево, но и безопасно.

По России в целом в этом году наблюдалось увеличение объемов строительства частных домов. Из оперативного отчета Росстата следует, что только за два первых месяца 2024 года в стране было введено 20,6 млн кв. м жилья, из них 15,08 млн кв. м построено населением. Относительно того же периода 2023-го объем ИЖС вырос на 29,2%, общий ввод жилья — на 1,7%. Так, в январе-феврале 2024 года доля жилья, построенного населением, составила 73,1% от всего объема жилья в стране. Среди федеральных округов лидерами по объему ИЖС стали Центральный, Приволжский и Южный ФО.

Всего, согласно информации Пермьстата, с января по июнь на территории Прикамья было введено 575,4 тыс. кв. м частного жилья, что выше показателя аналогичного периода прошлого года на 83%. При этом 374,9 тыс. кв. м было возведено в сельской местности. Данные за июль текущего года Пермьстат еще не опубликовал.

По данным краевой службы Росреестра, в Пермском крае за первое полугодие 2024 года на государственный кадастровый учет было поставлено почти 4,5 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 575,3 тыс. кв. м. За июнь текущего года было зарегистрировано 757 ИЖС. Общая площадь построенных домов составила 86,2 тыс. кв. м.

Частные дома возводятся почти во всех территориях Прикамья. Первое место традиционно занял Пермский муниципальный округ, где возвели 246 домов общей площадью 26,8 тыс. кв. м. На втором месте — город Пермь. В краевой столице было построено 92 дома общей площадью 14,8 тыс. кв. м. На третьем — Краснокамский городской округ с 60 домами и площадью застройки 5,9 тыс. кв. м. Среди лидеров также Чайковский и Добрянский округа. Примечательно, что большинство застройщиков выбирают малую этажность домов. Только 2% (15 домов) владельцев возвели дома в три этажа, остальные поровну разделились между двух- и одноэтажными домами.

Брать на дом Банкиры подтверждают рост спроса на индивидуальные жилые дома. По данным банка ВТБ, в целом по России в первом полугодии 2024 года клиенты оформили на загородную недвижимость свыше 6,5 тыс. кредитов. Общая сумма сделок превысила 38 млрд руб. Спрос ипотечных заемщиков на самостоятельное строительство вырос более чем в пять раз. При этом почти каждый третий клиент, выбравший жизнь за городом, решил строить «с нуля», а не покупать уже готовый дом.

По статистике ВТБ, спрос на кредитование в сфере покупок готовых домов вырос в денежном эквиваленте в два раза. С начала года в Пермском крае банк выдал 129 кредитов на покупку индивидуального жилья на сумму 632,8 млн руб. против 72 сделок на 373,5 млн руб. годом ранее. На полноценное строительство банком было выделено в 2024 году 30 кредитов на общую сумму 143,6 млн руб., в 2023-м — семь кредитов в объеме 30,2 млн руб.

Начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Сергей Бабин отметил, что в первом полугодии спрос на ипотеку в секторе частных домов достиг своего пика. «На фоне дорогих кредитов на городскую недвижимость треть наших заемщиков предпочли строить дома сами. Сворачивание льготных программ, очевидно, остудит и этот рынок, но тренд по переезду за город уже не остановить,— поясняет он.— В целом по стране в январе – июне 2024-го ипотечные заемщики получили на строительство индивидуальных домов свыше 380 млрд руб. Это рекордный показатель, который более чем вдвое превышает прошлогодний результат».

От общего к частному Эксперты считают, что одним из основных драйверов интереса к ИЖС являются более низкие цены за квадратный метр, чем в новостройках. По словам управляющего партнера IPM Consulting Вадима Тедеева, стоимость многоквартирных домов значительно отличается от частных, а уровень комфорта во втором сегменте гораздо выше, чем в городе. «Кроме этого, свою роль сыграла программа по льготной ипотеке на ИЖС со ставкой 8% годовых. Этим инструментом люди особенно активно пользовались ввиду его скорой отмены»,— говорит эксперт.

По данным сервиса «Циан. Аналитика» на 29 июля, средние цены на первичное жилье в пермских новостройках выросли на 0,9% — до 139,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Годовой прирост цены составил 22% (конец июля 2023-го — 114,4 тыс. руб. за 1 кв. м). При этом цена за квадратный метр (при средней площади объекта в продаже в 100 кв. м) в секторе частного домостроения варьируется от 70 до 90 тыс. руб.

Директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина считает, что рост спроса на индивидуальное жилищное строительство связан и с комплексом программ, проводимых в последние годы государством, включая процесс догазификации и льготного подключения электричества. «Государство стремится развивать не только мегаполисы, но и загородные территории. Кроме этого, мы наблюдаем активное строительство дорог и общее улучшение качества дорожного полотна»,— говорит эксперт. По ее словам, в Пермском крае существует довольно широкий выбор мест для загородного проживания под любые потребности: от параметров ландшафта до уровня социальной инфраструктуры. Услуги ЖКХ в загородном доме также зачастую выходят дешевле, чем в квартире. «Убеждение о дорогостоящем содержании частной недвижимости — миф. Если дом построен качественно, все необходимое оборудование установлено вовремя и в соответствии с требованиями, то он не потребует больших затрат в дальнейшем»,— подчеркнула госпожа Давлетшина.

Еще одна причина повышенного интереса к частному сегменту жилья — развитие инфраструктуры в крае за пределами городской агломерации, а также благоприятные природные условия. Помимо этого, «тренд на жизнь» в сельской местности обусловлен наличием большей доступности удаленной работы во многих профессиональных сферах. Директор АН «Твой дом» Дмитрий Клементьев считает, что многие пермяки начали стремиться к жизни на природе в силу возможности возведения жилья под индивидуальные потребности. «Загородные дома диктуют новый сценарий образа жизни: наличие собственной земли, где можешь разводить огород, большой двор и дом. Конечно, тишина и умиротворение привлекает городских жителей, привыкших к постоянному шуму»,— отмечает господин Клементьев.

Эксперты полагают, что интерес населения к частному домострою продолжит укрепляться в связи с открытием эскроу-счетов для ипотеки в сегменте ИЖС. Согласно новым нормам, с 1 марта 2025 года эскроу-счета нужно будет использовать при строительстве частных домов. О создании специального счета в банке заблаговременно должны будут договориться подрядчик и покупатель. Так, девелопер сможет получить деньги покупателя только после передачи объекта. Строительство в таком случае ведется на финансы застройщика или заемные средства. Ранее этот механизм можно было использовать только при покупке квартир в новостройках. «Основной проблемой на пути увеличения строительства ИЖС является большое количество некачественных бригад. Нарушения технологии строительства дома могут приводить к необратимым последствиям и сложностям во время возведения дома и проживания в нем. Применение эскроу-счетов поможет защитить права покупателя от недобросовестных застройщиков»,— пояснила Регина Давлетшина.

Однако застройщики это решение воспринимают с осторожностью, поскольку новые правила требуют комплексной оценки всех сторон строительного процесса: девелопера, покупателя и финансовой организации. Чтобы подрядчики смогли адаптироваться к новым реалиям, банки начинают запускать пилотные версии механизма эскроу. «Застройщики будут присматриваться к предлагаемым условиям. Возможно, какие-то подрядчики уйдут с рынка либо переквалифицируются. Это может привести рынок ИЖС к некоторому затишью»,— предполагает Дмитрий Клементьев.

Вадим Тедеев также прогнозирует сдержанный рост спроса на ИЖС. Из-за вероятного ужесточения денежно-кредитной политики со стороны Центробанка в целях борьбы с инфляционными процессами ставки на заемные средства для населения значительно возрастут. «Поскольку частное домостроение требует регулярных высоких затрат, то в случае невозможности брать займы на выгодных условиях интерес большинства граждан будет смещаться в сторону более гибких предложений от застройщиков»,— отмечает эксперт. Общее сворачивание мер господдержки в части стимулирования рынка жилой недвижимости может оказать охлаждающий эффект на этот сектор, но полного замедления произойти не должно. «В ближайшем будущем будет усиливаться тренд на более доступное и недорогое жилье, что тоже в целом может произойти и в сегменте ИЖС, то есть население будет продолжать строить, но меньший объем площади и с применением более экономичных технологий»,— говорит господин Тедеев.

По словам Регины Давлетшиной, стоимость земельных участков и строительства домов будет повышаться ввиду роста цен на расходные материалы и прочие ресурсы. Однако это не сильно скажется на динамике спроса. «ИЖС не настолько подвержено инфляционным процессам, чем рынок новостроек. Поэтому при грамотном подходе к делу, четкой стратегии и взаимодействии с покупателем количество продаж не только останется на прежнем уровне, но и вырастет»,— считает госпожа Давлетшина.

Анастасия Леонтьева