Коммерция подходит к оживлению
Спрос на торговые и офисные площади растет
Рынок коммерческой недвижимости готовится к началу делового сезона: посещаемость торговых центров (ТЦ), оставаясь сниженной в России в целом, начала заметно расти в Москве и Санкт-Петербурге. Консультанты фиксируют высокий спрос сетей на площади в ТЦ и объектах стрит–ритейла, говоря о завершении периода адаптации после ухода зарубежных игроков. Активность на офисном рынке аналитики называют высокой за счет общего роста российского бизнеса и ухода от удаленном работы, хотя о заметном росте ставок на нем речи пока не идет из-за неготовности арендаторов.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) у российских ТЦ на неделе 29 июля — 4 августа сократился на 2% год к году, подсчитали в Focus Technologies. Но в Москве и Санкт-Петербурге динамика, по данным аналитиков, оказалась положительной: рост составил 3% и 5% соответственно. Начинается сезонный рост активности потенциальных потребителей после летнего затишья, говорит руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев.
Торговое оживление
В условиях роста потребительской активности развиваются ритейлеры. В CMWP предполагают, что объем чистого поглощения торговых площадей (разница между количеством проданных и арендованных и освобожденных площадей) в нынешнем году в Московском регионе достигнет 490 тыс. кв. м — станет рекордным с 2019 года. Вакантность сократится с 9% по итогам первого полугодия до 7,6%. Завершается процесс замещения ушедших иностранных арендаторов, считают аналитики.
Старший директор CMWP Андрей Шувалов замечает, что в популярных локациях активно открываются универмаги и мультибрендовые магазины.
В Санкт-Петербурге доля вакантных площадей к концу года сохранится на относительно невысоком уровне — около 5%, считает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. В городе, по ее словам, будут открываться магазины новых азиатских брендов, которые пока представлены только в Москве.
На рынке стрит-ритейла заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость» Татьяна Козлова фиксирует рост интереса арендаторов к помещениям в новостройках. Директор по стратегическому развитию компании «Магазин магазинов» Вячеслав Кацегоров говорит о сокращении вакантности в популярных локациях, но рост количества доступных предложений с вводом новых жилых объектов способствует снижению средних ставок. Спрос со стороны инвесторов на объекты стрит–ритейла, по мнению эксперта, снижен на фоне высокой ставки кредитования. Сейчас на рынке активизируются покупатели, готовые приобрести объекты, чьи собственники испытывают финансовые трудности.
Офисный несезон
Для рынка офисной недвижимости во второй половине июля—августа обычно также характерен сезонный спад, говорит директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева. Но сейчас сделки, по ее словам, заключаются активно, а основным сдерживающим фактором остается ограниченный объем предложения: многие текущие запросы консультанты не могут удовлетворить.
С рынка быстро уходят предложения в качественных бизнес–центрах в популярных локациях, но менее востребованные объекты могут оставаться свободными месяцами, замечает эксперт.
В сумме на рынке Москвы к концу года, по прогнозам директора департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилла Бабиченко, будут пустовать 6% площадей против 5,1% по итогам первого полугодия. Рост показателя продиктован активизацией ввода. В период 2024–2026 годов в среднем заявлен вывод на рынок 900 тыс. кв. м новых площадей в год, в то время как среднегодовой показатель за предшествующие пять лет составлял 400 тыс. кв. м, говорят в CORE.XP. Хотя господин Бабиченко предупреждает, что сдача около 30% площадей ежегодно переносится на более поздний срок.
В Санкт-Петербурге поглощение офисов в первом полугодии составило 127 тыс. кв. м, увеличившись на 40% год к году, говорит директор филиала CORE.XP в Санкт-Петербурге Олег Дмитриев. Позитивную динамику эксперт связывает с общим ростом бизнеса российских компаний и снижением популярности формата удаленной работы. Ввод новых площадей при этом остается сдержанным, что делает поиск свободных лотов более 2 тыс. кв. м непростой задачей, говорит он. Средняя вакантность на офисном рынке Санкт-Петербурга, согласно CORE.XP, составляет 5,2–5,4% и может снизиться до конца года.
Несмотря на общее оживление, выраженного роста ставок не происходит. В Москве средневзвешенная стоимость аренды площадей класса А по итогам первого полугодия составила 22,5 тыс. руб. за 1 кв. м, сократившись на 15% за год, свидетельствуют данные Nikoliers. Объекты класса B подорожали на 11,2%, до 19,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Средняя стоимость аренды офисов в Санкт-Петербурге, по словам господина Дмитриева, составляет 2,2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц для объектов класса А и 1,6 тыс. руб. — класса B. К началу года значения увеличились на 1,8% и 7,3% соответственно. На фоне предпосылок к сокращению доли пустующих площадей и росту себестоимости строительства эксперт прогнозирует дальнейший рост средних цен, хотя и отмечает, что к выраженной динамике арендаторы пока не готовы.