Эксперт ЦИАН. Аналитика Елена Лапшина об изменениях в программе IT-ипотеки

С 1 августа 2024 года Правительство РФ ужесточило условия по льготной госпрограмме “Ипотека для IT”. В качестве причин таких изменений Минцифры отметило высокую нагрузку на бюджет. Сколько жилищных кредитов было выдано в 2024 году по этой программе, какую долю они составили от общего числа льготных жилищных кредитов, как различается ситуация в разных регионах РФ и к каким последствиям приведут принятые нововведения рассказывает эксперт Циан. Аналитики Елена Лапшина.

«По данным оперативной отчетности банков с января по июль 2024 года (сведенных в ЕИСЖС) на IT-ипотеку в 2024 году пришлось около 7% всех выданных в стране льготных ипотечных кредитов. В большинстве регионов программа была не столь востребована (показатель не превышал 5%). А в таких регионах как Еврейская АО, Ненецкий АО, Чукотский АО, Ингушетия и Чечня в 2024 году по этой программе не было выдано ни одного кредита.

Вместе с тем в ряде субъектов программа играла большую роль. Среди лидеров по доле таких ипотек за пределами столиц не только сложившиеся центры IT-индустрии (Нижегородская, Томская и Новосибирская области, Татарстан), но и регионы, где эта специализация ранее не была заметна (Марий Эл, Чувашия, Саратовская и Омская области, Пермский край).

Больше всего IT-кредитов в абсолютном выражении в 2024 году было выдано в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Татарстане, Свердловской области. Столица лидирует с большим отрывом, на нее пришлось почти 30% всех IT ипотек в стране. В Санкт-Петербурге показатель в два раза ниже (13% от всех выдач в РФ). На тройку лидеров пришлась сразу половина всех выдач по программе, на топ-5 - 60%. Три четверти ипотек по программе были выданы в десяти регионах РФ.

Одно из самых важных из введенных с 1 августа изменений заключается в том, что из программы исключается покупка жилья в Москве и Санкт-Петербурге. Именно в этих двух локациях IT-ипотека играла наиболее важную роль:

- здесь на программу приходилась наибольшая доля в структуре выдач различных типов льготных жилищных кредитов (19% и 16% соответственно);

- здесь было выдано больше всего таких кредитов среди регионов РФ (29% и 13% соответственно).

После изменения условий программы общее количество выдач IT-ипотек в стране резко сократится как минимум за счет того, что стала невозможна покупка квартиры в этих двух городах. Не смогут купить квартиру по сниженной ставке и сотрудники компаний, которые зарегистрированы в Москве или Санкт-Петербурге. То есть только из-за сокращения «географии» программа потеряет около 40-45% потенциальных заемщиков.

Еще одно важное изменение: максимальная субсидируемая сумма кредита теперь составляет 9 млн руб. во всех регионах РФ (ранее в городах с населением от миллиона жителей она составляла 18 млн руб.).

Для большинства городов-миллионников снижение лимита с 18 до 9 млн руб. не будет играть большой роли при покупке квартиры. С учетом того, что первоначальный взнос по программе был повышен с 15% до 20,1% от стоимости недвижимости, лимита в 9 млн руб. хватит на покупку квартиры стоимостью до примерно 11,3 млн руб. (из которых примерно 2,3 млн руб. первоначальный взнос), что выше средней стоимости «однушек» во всех миллионниках, выше средней стоимости «двушек» везде, кроме Казани, и выше средней стоимости «трешек» везде, кроме Казани, Нижнего Новгорода, Краснодара, Екатеринбурга и Самары. В этих локациях покупатели столкнутся с ограничениями при выборе квартиры. Кроме того, в теории могут быть ограничения и у покупателей «двушек» в Нижнем Новгороде, «трешек» в Новосибирске, Омске, Красноярске и Ростове-на-Дону. Однако с учетом демографического портрета среднестатистического айтишника исключение из программы части самых больших и дорогих квартир существенно на ее реализации не скажется.

Вместе с тем были ужесточены и другие условия по программе, что также приведет к некоторому снижению числа заемщиков (повышение ставки по кредиту и требований к зарплате, необходимость работать в аккредитованном юрлице, подходящем под налоговые льготы (ранее достаточно было лишь аккредитации).

В итоге новые условия IT-ипотеки, действующие с 1 августа 2024 года, по нашим оценкам, снизят ее потенциал примерно вдвое относительно ее доступности в первой половине года. Но сам факт пролонгации программы, причем сразу 2030 года, уже является хорошей новостью».