Николай Николаев, депутат Госдумы

О том, как застройщики способствовали надуванию ценового пузыря на рынке жилой недвижимости и почему льготная ипотека не привела к доступности квартир, “Ъ” рассказал зампред комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николай Николаев.

— Одним из доводов властей при отмене массовой программы льготной ипотеки со ставкой 8% годовых было недопущение надувания ценового пузыря на рынке жилья. Насколько эти опасения были оправданны?

— Они оправданны, так как наблюдался мало чем обоснованный рост цен на квартиры. Запуск льготной ипотеки преследовал цель поддержать граждан, решивших улучшить свои жилищные условия. Но на практике это превратилось в господдержку стройиндустрии. Причем, я бы сказал, в однобокую господдержку, когда цены на новостройки росли за счет действия льготных программ, ставки по которым субсидировались бюджетом. В итоге это привело к колоссальному разрыву цен между строящимися и готовыми объектами. Иными словами, покупая квартиру в новостройке, скажем, за 10 млн руб., после завершения строительства можно продать ее, уступив в цене около 40%, то есть за 6 млн руб. Это, на мой взгляд, уже серьезные признаки надувания ценового пузыря на рынке жилой недвижимости.

— После отмены массовой программы льготных кредитов с сохранением точечных программ, как, например, ипотека для семей с детьми или IT-специалистов, застройщики вернулись к практике субсидирования ставок по займам для своих покупателей. Может ли это стать заменой для рынка?

— Застройщики предлагают покупателям пониженные ставки по ипотеке в рамках своих программ для спасения объемов продаж, поскольку они заметно замедляются с отменой кредитов под 8% годовых. Но это маркетинговый ход компаний. Девелоперы никому не дарят подарки. Компании субсидируют ставки не из своего кармана, а за счет увеличения стоимости жилья для конечного покупателя. Такие программы массово вводились в конце 2023 года: тогда застройщики предлагали в ряде случаев покупателям субсидировать ипотеку даже по ставке 0,1%.

— Но тогда Центробанку удалось ограничить эти инструменты. Как регулятор в этот раз может поступить?

— Пока неясно, как сейчас сдерживать использование таких инструментов.

— Можно ли рассчитывать, что банки будут их ограничивать?

— Теоретически это могли сделать банки, выдающие девелоперам проектное финансирование для строительства жилья. Но кредитные организации не заинтересованы в этом: им важно, чтобы застройщик распродал все квартиры в новостройке и выполнил перед ними свои финансовые обязательства.

Это говорит о том, что сложилась парадоксальная ситуация. Сегодня стройиндустрия — это разогнавшийся поезд, который остановить сейчас нельзя, но он уже начинает сбоить. Может быть много разных сценариев дальнейшего развития событий, и многие из них, к сожалению, неутешительны.

— Какие это сценарии?

— Есть опыт Турции, где ключевая ставка ЦБ росла для удержания инфляции. В итоге она перевалила за 50%, фактически остановив выдачу всех кредитов, включая ипотеку. Это сценарий, по которому мы можем пойти.

Также у нас есть пример Китая, который вкладывает деньги из госбюджета в строительство целых городов, рассчитывая, что когда-нибудь они заселятся. Мы также можем бесконечно направлять бюджетные деньги в стройку, понимая, что кормим отрасль, но не рассчитывая на то, что населению действительно нужен такой объем недвижимости. Мы видели, как эта история развивается в Китае: один из крупнейших застройщиков страны признан банкротом, а другие игроки стали допускать дефолт по своим облигациям. То есть, как показывает китайский опыт, излишняя поддержка отрасли может привести к таким серьезным перекосам.

Интервью взяла Дарья Андрианова