Какие риски возникают при покупке жилья с торгов

Покупка квартир с банкротных торгов может стать реальной инвестиционной возможностью, если заранее разобраться в рисках и сложностях, которые сопровождают такие сделки. На первый взгляд, вложение может оказаться очень выгодным, потому что дисконт от рыночной стоимости квартиры порой достигает 50%. Это привлекает инвесторов, которые рассчитывают на высокую стоимость последующей продажи. Но один из ключевых рисков — юридическая чистота актива.

Помимо агрегаторов объявлений о продаже, найти квартиру для покупки можно на торговых площадках крупных аукционистов или даже на сайтах банков. С помощью двух последних опций реализуется жилье должников, то есть собственников, которые не смогли исполнить кредитные обязательства. Это могут быть как физические лица (например, ипотечные заемщики, у которых купленная в кредит квартира не является единственным жильем), так и юридические.

Также некоторые лоты продает государство – в том числе квартиры в домах, построенных по программе реновации, или выморочное имущество, на которое никто из наследников после смерти собственника не заявил права, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

По словам эксперта, если на торги попадает объект государственной или муниципальной собственности, то цена его итоговой продажи оказывается, как правило, рыночной, или даже выше. Дешевле же всего уходят с торгов квартиры, выставляемые после банкротства: покупатель может выиграть с такой покупки до 40% от их изначальной цены. Однако такие лоты считаются самыми опасными для покупки: можно получить квартиру в испорченном состоянии либо со сложными обременениями, например, не выписанными жильцами.

«Бывают случаи, когда банкрот пытается оспорить торги. Тогда квартира на долгое время «зависает» в судах. Поэтому прежде чем покупать квартиру на аукционе после банкротства, необходимо быть готовым к дополнительным финансовым затратам и возможному судебному процессу», — предупреждает госпожа Мищенко. Также проблемой может стать выморочное имущество, потому что по закону наследник имеет право оспорить сделку. Успех дела будет зависеть от того, насколько убедительно человек объяснит, почему он не смогу вступить в наследство в отведенный срок (шесть месяцев).

Среди других обременений у реализующихся через торги квартир могут быть залоги, аресты или долги по коммунальным платежам. Разрешение этих вопросов может потребовать значительных временных и финансовых затрат.

Цена вопроса

Заместитель генерального директора Российского аукционного дома Ольга Желудкова подтверждает, что качество жилья, оказавшегося на торгах, очень разнится: «Могут быть как абсолютно «чистые» квартиры — например, по линии банкротства застройщика или банка может продаваться качественная первичка, — так и обремененные. От этого будет зависеть их стоимость», — уточняет она. Цены первых, как правило, в рынке, и более того, квартиры могут продаваться со значительным ростом стоимости. Второй тип, проблемные лоты, обычно продаются с дисконтом. В зависимости от типа обременения дисконт может быть и 30%, и 50% и даже выше.

Еще один важный аспект — состояние недвижимости. Квартиры, продаваемые с банкротных торгов, нередко находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют капитального ремонта. Это предполагает дополнительные расходы к начальной цене покупки, которые не каждый покупатель может сразу объективно оценить. В таком случае итоговая прибыль может оказаться значительно ниже расчетной.

Но бывает и наоборот. Елена Мищенко приводит пример: на одной из аукционных площадок была выставлена на торги квартира с ремонтом площадью 152,5 кв. м. в районе Измайлово, по начальной цене 38,7 млн руб. Это дом бизнес-класса, с закрытой охраняемой территорией, 2003 года постройки. «Средняя цена квадратного метра лота 253,7 тыс. руб., притом что в этой локации на вторичном рынке аналогичные квартиры продаются в среднем по 320 тыс. руб. за кв. м., то есть на 20,7% дороже», — рассказала эксперт. Еще одна квартира площадью 39,3 кв. м в районе Марьино в панельном доме, выставлена за 8,46 млн руб., или 215,4 тыс. руб. за кв. м., что тоже дешевле средней рыночной цены. В той же локации метр обойдется в 290,3 тыс. руб., или на 26% выше.

Впрочем, найти такие варианты все сложнее. По оценке Ольги Желудковой, состояние современного рынка торгов банкротным имуществом характеризуют снижение числа банкротств юридических лиц и увеличение числа банкротств физических. Это влияет на качество залоговых активов, которые попадают на торги. Число первых с 2019 по 2023 годы снизилось на 40%, а вторых за тот же период стало в пять раз больше, подсчитали в РАД. Залоговое имущество есть у 61,5 % юрлиц и только у 8% физлиц. Это значит, что на торги выходит все меньше качественных залогов, то есть недвижимости и квартир.

Сейчас на ЭТП РАД объявлено 277 торгов по квартирам в банкротстве на общую сумму 1,9 млрд руб. По статистике продаж за первое полугодие этого года было продано на 25% квартир меньше, чем за аналогичный период 2023 года. «Это следствие указанных тенденций», — уточняет Ольга Желудкова.

Порядок участия

Реализация имущества должников на торгах регулируется законом о банкротстве — торги проходят в электронной форме на специализированных электронных торговых площадках в несколько этапов. Первые торги — аукцион на повышение. Если лот не удается продать, то объявляют вторые торги, тоже на повышение — но начальную цену снижают на 10%. Между первыми и вторыми торгами проходит минимум месяц.

Если вторые торги тоже не принесли результата, наступает третий этап — публичное предложение. «В ходе этой формы торгов цена объекта снижается каждые, к примеру, две недели (периоды бывают разные). Если на каком-то этапе появился покупатель, он забирает объект. Если появилось одновременно несколько претендентов, объект достанется тому, кто предложил более высокую цену», — рассказывает госпожа Желудкова. По ее словам, бывает, что покупателей не появляется и на этапе, тогда цена объекта снижается до минимума. «В данном случае минимальная цена не регламентирована законом, поэтому именно такая форма реализации привлекает возможностью купить актив со значительным дисконтом», — отмечает эксперт РАД.

В торгах может участвовать любой желающий. Перед покупкой квартиру обычно можно посмотреть. Если такая возможность не предусмотрена, соответствующее предупреждение должно быть в лотовой документации.

Для участия в торгах нужна электронная цифровая подпись и задаток, сумма которого устанавливается арбитражным управляющим, но не более 20% от начальной цены лота. Если участник проигрывает аукцион, задаток ему возвращают, если побеждает, сумма засчитывается в стоимость сделки.

По словам Ольги Желудковой, юридическая помощь покупателю может потребоваться уже после торгов, на этапе снятия с объекта обременений, если они есть. Елена Мищенко не соглашается. «Самостоятельная покупка квартиры с торгов без помощи юриста небезопасна. Только узкоспециализированный юрист, с многолетним опытом работы с недвижимостью, понимает, какие риски существуют у банкротной недвижимости, и какие документы необходимо проверить перед покупкой такого жилья. Самый безопасный вариант – купить на аукционе квартиру в собственности у государства, с ней не будет проблем», — советует она.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Екатерина Геращенко