Как рост издержек на строительство влияет на стоимость жилья

С допандемийных времен цены на новостройки заметно выросли: за три года полная себестоимость строительства многоквартирных жилых домов в России увеличилась на 63%. Участники рынка объясняют тенденцию удорожанием строительных материалов, инфляцией и увеличением расходов на рабочую силу и персонал. Помимо этого, как отмечают эксперты, отрасль сейчас ощущает давление высокой ключевой ставки. Как это отразится на строительном рынке — в обзоре «Ъ-Review».

Новая реальность

Наиболее высокую динамику роста себестоимости строительства демонстрирует комфорт-класс. Так, в Москве с января 2023 года показатель для 1 кв. м в сегменте вырос на 27%, в то время как в классе бизнес за аналогичный период прирост составил 18%. При этом удорожание шло плавно, прибавляя ежемесячно от 0,5% до 1,5% к стоимости. Например, в мае 2024 года по отношению к апрелю стоимость строительства класса бизнес увеличилась на 0,5%, в массовом сегменте — на 1,4%, следует из данных компании Dogma.

При этом само жилье дорожает более высокими темпами. По оценке коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, за минувшие 12 месяцев в границах «старой» Москвы цены в проектах массового сегмента выросли на 22,5%, бизнес-класса — на 10,1%, премиум-класса — на 13,9%. Как добавляет директор по маркетингу и продукту клубного дома D’oro Mille Татьяна Калюжнова, обычно наибольший прирост стоимости показывает тот сегмент, в котором наблюдается наибольшее число продаж. В Москве это комфорт- и бизнес-класс. Кроме того, чем доступнее жилье, тем выше у него потенциал для роста цен в относительном выражении.

Как поясняет владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов, следует разделять себестоимость строительства и себестоимость конечного продукта: первый показатель приблизительно одинаков для всех сегментов, если не брать в расчет уникальные проекты. Генеральный директор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев добавляет, что практически не зависят от класса жилья затраты на «стройку», а вот стоимость внутренних инженерных систем, отделки и благоустройства растет вместе с классом проекта. Кроме того, себестоимость строительства может меняться в зависимости от сроков реализации проекта и условий каждой конкретной площадки, напоминает управляющий партнер компании Stenoy Илья Фролов. Например, строительная себестоимость в камерном проекте комфорт-класса около ТТК составит в среднем 60 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как в премиум-классе — от 200 тыс. руб., плюс-минус 20% в зависимости от размера квартиры и типа отделки.

Различаются затраты на стройку и в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге — выше, что неизбежно сказывается на себестоимости строительства, перечисляет директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. Кроме того, в связи с дефицитом свободных локаций под застройку в части жилых проектов в пределах ТТК необходимо провести реставрацию и приспособление исторического наследия, что тоже обходится девелоперам недешево, добавляет главный архитектор и партнер бюро Mors Architects Дмитрий Макеенко.

Дорожают не только материалы

Если говорить о затратах на конкретные параметры, то за первое полугодие 2024 года стоимость стройматериалов выросла на четверть, а по некоторым позициям — на 50% и более. «В текущих реалиях практически невозможно зафиксировать твердые цены ни с подрядчиками, ни с поставщиками. И речь не только про редкие и специфические материалы и оборудование, которые традиционно импортируются, это касается и стандартных и ходовых вещей, как цемент и арматура, гипсоблоки и прочее»,— делится директор направления технического заказчика компании DBC Consultants Роман Дякин. По оценке управляющего партнера компании-девелопера Touch Сергея Шиферсона, за год материалы подорожали на 24%, но гораздо существеннее возросла стоимость работ — на 70%. Такой тренд связан главным образом с валютными колебаниями и дефицитом рабочей силы, который тоже частично стал следствием этих колебаний — они привели к оттоку иностранных специалистов с российских строек. Директор департамента сметного ценообразования ГК «Гранель» Елена Миронова подтверждает, что в отрасли сохраняется дефицит кадров, в основном по рабочим профессиям — штукатуры, каменщики, оконщики, монолитчики. По ряду позиций нехватка кадров доходит до 20–25%. В свою очередь, снижение числа мигрантов уже привело к росту зарплат на 15–20% в 2024 году, говорит основатель «Группы Родина» Владимир Щекин.

Коммерческий директор компании «ОМ Девелопмент» Анна Соколова настаивает, что «уместнее говорить о подорожании всего, не только стройматериалов». Внешнеэкономические изменения и санкции привели к уходу с рынка ряда поставщиков, производителей, из-за чего потребовался поиск новых. Подорожали и сами строительно-монтажные работы, кроме того, выросла плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка — за последние полтора года прохождение процедуры девелоперу стало обходиться на 50% дороже.

Наконец, рост себестоимости строительства жилых проектов происходит и из-за отказа от типовой застройки. По словам Дмитрия Макеенко, сегодня не только проекты частных застройщиков, но и дома по реновации разрабатываются по индивидуальным архитектурным проектам. Город справедливо требует от застройщиков оригинальных подходов к каждому застраиваемому участку земли — это означает сложные и дорогостоящие фасадные решения, большую площадь остекления, дизайнерские входные группы и наличие в проекте общественных зон. Благоустройство, площадь которого последовательно растет в проектах, тоже составляет немалую часть в общем объеме себестоимости строительства — от 3% до 15% в зависимости от площади и класса объекта, добавляет господин Макеенко.

Синдром отмены

Впрочем, повышать цены на жилье пропорционально росту себестоимости в текущих условиях сложно. По словам Екатерины Борисовой, снижение спроса может привести к замедлению роста цен — особенно после окончания программы льготной ипотеки, из-за которой девелоперы вынуждены будут более гибко подходить к ценообразованию, чтобы привлечь покупателей.

Также девелоперы собираются поддерживать спрос с помощью собственных программ субсидирования ставок по ипотеке и прямых скидок. «Ряд банков уже сообщили о будущем запуске программ субсидирования ставок на первые несколько лет кредитования. Более того, клиенты смогут воспользоваться льготными условиями, которые точечно останутся на рынке, а также рассмотреть специальные акции и скидки от девелоперов»,— говорит управляющий партнер компании Prime Life Development Денис Коноваленко.

Анна Соколова уверена, что, несмотря на рост расходов, ожидать снижения продуктовых характеристик проектов нельзя. «Главное, что остается семейная ипотека — она и ожидается главным драйвером продаж в будущем. Существенный рост показывает также IT-ипотека — доля продаж с использованием этой программы выросла по сравнению с прошлым годом»,— рассуждает коммерческий директор ГК ССК Анна Ших. В ГК «Стройсинтез», в свою очередь, ожидают некоторого перераспределения спроса с многоквартирных домов на ИЖС, где действуют более интересные льготные программы.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Екатерина Умнова