Какие локации на российском побережье перспективны для инвестиций в недвижимость

За последний год цены на жилье в Сочи выросли на 23%, спрос — на 15%. Такая динамика, а также постепенное развитие инфраструктуры на черноморском побережье мотивируют инвесторов рассматривать и альтернативные варианты для вложений в курортную недвижимость. Впрочем, объем предложения в соседних с Сочи городах и регионах все еще остается невысоким. «Ъ-Review» разбирался, какие перспективы есть у недвижимости на побережье и сказывается ли на рынке отмена льготной ипотеки.

В первом полугодии 2024 года внутренний туризм в России вырос на 9% — лидирующими направлениями остаются Москва, Краснодарский край и Санкт-Петербург, следует из данных Минэкономразвития. Причем Краснодарский край в 2023 году установил рекорд для региона по количеству туристов, а по итогам текущего сезона поток может вырасти еще на 10–15%, до 20 млн человек, сообщали в регионе.

Рост внутреннего туризма стимулирует и развитие рынка недвижимости на черноморском побережье. По итогам первого полугодия средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Сочи достигла 410 тыс. руб.— это на 4,5% больше, чем было в начале 2024 года, и на 23% больше по сравнению с июнем 2023 года, подсчитали в «Ricci | Жилая недвижимость». Впрочем, динамика несколько замедляется: так, за три года цены в городе выросли примерно втрое, а за пять лет — в пять раз. Сейчас рост стоимости сдерживается изменениями экономической конъюнктуры и существенным сужением ипотечных возможностей, уточняют в компании.

Впрочем, подорожание сочинской недвижимости не останавливает интерес покупателей: по итогам января—июня количество сделок на первичном рынке здесь выросло примерно на 15% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. «Замедление темпов роста цен на новостройки в Сочи происходит на фоне снижения среднероссийских показателей. Несмотря на это, спрос в городе остается значительно выше среднего по стране, а по сделкам с жильем Краснодарский край уступает только Московской области, обгоняя Москву. По той же причине Краснодарский край занимает и второе место в стране по объемам строительства»,— объясняет руководитель отдела инвестиций в курортную недвижимость «Ricci | Жилая недвижимость» Юлия Абельханова.

При этом основная часть спроса в городе приходится на инвесторов: в общем объеме сделок их доля достигает 70%. Высокую востребованность у инвесторов аналитики объясняют хорошими показателями доходности на фоне постоянной туристической активности в регионе: годовая доходность от сдачи в аренду оценивается в 10%.

Есть ли альтернативы

Основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова напоминает, что сейчас большое количество россиян ориентированы на путешествия внутри страны и всем им нужно качественное жилье. В зависимости от бюджета и личных предпочтений туристы могут выбирать как отельный фонд, так и апартаменты или квартиры. В то же время, за исключением разве что нескольких городов на черноморском побережье, объемы нового строительства на курортных направлениях были достаточно низкими и покрывали потребности в основном местных жителей.

Наибольший объем предложения в курортных городах традиционно представлен в Сочи. Сегодня на первичном рынке здесь реализуется 13 жилых комплексов с минимальной стоимостью 1 кв. м на уровне 223 тыс. руб. Максимально показатель доходит до 3,6 млн руб. за 1 кв. м. В малометражных студиях цены варьируются от 300 тыс. до 503 тыс. руб. за 1 кв. м. Для однокомнатных квартир разброс цен шире и в среднем достигает 634 тыс. руб. за 1 кв. м. В двухкомнатных квартирах 1 кв. м обойдется в среднем в 521 тыс. руб., в трехкомнатных — в 508 тыс. руб., подсчитали в «Ricci | Жилая недвижимость».

Генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян отмечает, что, учитывая высокие цены на сочинскую недвижимость, интересными вариантами для инвестирования могут стать Анапа и Новороссийск. «В отличие от Сочи ценовой уровень в Анапе еще имеет потенциал для роста, а уровень входа в проект значительно ниже. К тому же здесь тоже представлен значительный объем качественного предложения»,— рассуждает господин Сагирян. По данным ЦИАН, квартиры в новостройках Анапы в среднем обойдутся в 264 тыс. руб. за 1 кв. м.

Хотя в Сочи как в исторически ключевом курортном направлении страны и сосредоточен основной объем качественных и востребованных проектов, девелоперы и покупатели обращают все больше внимания на другие направления, подтверждает партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. Среди развивающихся городов она называет и Геленджик, добавляя, что здесь, впрочем, пока нет большого разнообразия предложения.

Также среди регионов с высоким потенциалом госпожа Широкова называет Крым и Калининградскую область. Велика вероятность появления новых качественных проектов и недалеко от Сочи — в таких локациях, как Лазаревское, Якорная Щель, Лоо, Туапсе. Этому будет способствовать постепенное инфраструктурное развитие территорий, в том числе улучшение транспортной доступности. Другие же регионы, в том числе Кавказские Минеральные Воды, курортные зоны рядом с городами-миллионниками и знаковые локации, такие как Карелия, Мурманская область, Якутия, Камчатка, Сахалин, Алтай, Байкал, пока находятся на начальном этапе развития, говорит госпожа Широкова.

Ипотека не препятствие

Наибольшей популярностью у инвесторов на курортных направлениях эксперты называют апарт-комплексы. Особенно востребованы проекты с сервисной составляющей и инфраструктурой, поскольку в таком случае житель или гость практически все услуги получает «на дому» и близость магазинов или услуг не имеет большого значения, уточняет господин Сагирян. Кроме того, площадь апартаментов, как правило, больше, чем площадь сравнимого по классу гостиничного номера, что привлекает многих туристов, добавляет госпожа Доброхотова.

Обычно предпочтение отдается новым проектам, потому что в случае сдачи в аренду качество жилья и его свежесть сильно влияют на доходность актива. Кроме того, в апарт-комплексах часто предлагают услуги по управлению лотом, в том числе по котловому методу, в этом случае не важно, какой именно апартамент был сдан, инвестор получает долю от общего дохода пропорционально купленной недвижимости, уточняют в «РКС Девелопмент».

По подсчетам Ольги Широковой, операционная доходность в таких апарт-комплексах составляет 5–12%. Инвестиционная же доходность зависит от точки входа в проект и последующего роста стоимости базового актива и может быть значительно выше.

При этом в отличие от московского рынка отмена льготной ипотеки не повлияет на привлекательность такой недвижимости. Наоборот, для девелоперов это событие станет скорее позитивным фактором: если раньше покупатели могли рассматривать комплексы с квартирами за счет сниженной ставки по кредитам на жилье, то сейчас спрос на себя перетянут апартаменты, уверена госпожа Широкова.

Станислав Сагирян добавляет, что действие ипотеки в принципе не было ключевым фактором для покупки курортной недвижимости: она, как правило, не является единственным жильем. В этом отличие спроса в курортных городах от тех локаций, где клиенты приобретают жилье для постоянного проживания. Для себя же курортную недвижимость приобретают либо люди предпенсионного возраста с накоплениями, либо молодые семьи, которые все больше задумываются о повышении качества жизни, тем более что недвижимость в курортных городах России все еще остается достаточно доступной для среднего класса, рассуждает господин Сагирян.

В условиях развития внутреннего туризма, усложнения доступа к зарубежным курортам и ограничений по покупке зарубежной недвижимости российские направления действительно имеют высокий потенциал и становятся одним из наиболее привлекательных сегментов для инвестиций в недвижимость, уверена госпожа Широкова. Впрочем, сдерживать развитие курортных направлений могут сложность получения разрешительной документации, дефицит земельных участков, а также текущее закрытие аэропортов в части южных городов, добавляет Станислав Сагирян.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Елизавета Макарова