Почему объекты под производство стали занимать непрофильные компании

В последние два года интерес застройщиков к строительству комплексов под размещение предприятий легкой промышленности в Москве значительно вырос. Игроков рынка замотивировала льгота за смену вида разрешенного использования земли под строительство жилья. В то же время значительную часть таких объектов могут занимать не производственники, а ритейлеры и логисты. «Ъ-Review» разобрался, почему новая производственная недвижимость утрачивает свою основную функцию.

Стимулы для рекордов

В январе—июне 2024 года объем ввода логопарков в Москве и Подмосковье уменьшился на 18% год к году, до 436 тыс. кв. м, подсчитали в CORE.XP. Сокращение обусловлено падением ввода классических складов класса А: таких объектов было построено всего 196 тыс. кв. м, что в три раза меньше год к году, отмечают консультанты. В то же время растет объем построенных зданий в формате Light Industrial, то есть комплексов для размещения предприятий легкой промышленности. В 2024 году застройщики уже возвели в 1,8 раза больше таких объектов, чем за весь 2023 год,— 240 тыс. кв. м.

Мощным стимулом для реализации проектов Light Industrial стала программа мэрии Москвы по созданию мест приложения труда, в частности производственных площадей. «Власти были против классических складов в городе, так как они сильно увеличивают нагрузку на транспортные магистрали и логистику»,— объясняет приоритет производственных комплексов партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина. В то же время производственные компании нуждались в площадях, в том числе из-за активного расселения «ржавого пояса» в столице. Взамен на строительство объектов для таких компаний девелоперы могли получить от властей льготу за смену вида разрешенного использования земли под строительство жилья.

Поэтому на рынок вышло много застройщиков многоквартирных домов — группы ПИК, Capital Group, «Гранель», «Инград», MR Group, Level Group и другие. Коммерческий директор Дмитровского логистического парка Александр Перфильев уверен, что производственные комплексы помогают части игроков не только получить льготы, но и диверсифицировать бизнес на фоне отмены субсидируемой государством ипотеки.

Конкуренция за площади

Исторически малый и средний бизнес легкой промышленности был вынужден выбирать пространства в старом фонде, размещаться в ангарах и других мало приспособленных для эффективной работы условиях. С развитием сегмента Light Industrial у игроков появился шанс занять современные, адаптированные под производство здания. Но сейчас арендовать такие объекты практически невозможно — все предложение вымывается еще до ввода объекта в эксплуатацию, отмечает управляющий партнер Parametr Александр Манунин.

Причем не всегда такие площади оказываются заняты именно производственными компаниями. Среди закрытых сделок по аренде объектов Light Industrial более 50% в этом году пришлось на представителей логистических компаний, говорит руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. Основными пользователями этих площадей остаются предприятия легкой промышленности, занимающие 38% от общего объема портфеля, а на логистические компании приходится 15%, настаивает партнер NF Group Константин Фомиченко.

Тем не менее среди активных интересантов на аренду таких комплексов — сектор дистрибуции, ритейла и игроки e-commerce, продолжает госпожа Афанасьева. По данным руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, 17% таких площадей занимают дистрибуторы, 4% — игроки сегмента электронной торговли и 1% — ритейлеры.

На традиционном складском рынке сейчас маленький объем свободного предложения, и поэтому арендаторы других отраслей вынуждены рассматривать все доступные площади, объясняет тренд партнер CMWP Егор Дорофеев. По оценкам Nikoliers, доля свободных площадей в логопарках не только Москвы и Подмосковья, но и всей России в целом сейчас составляет менее 1%. Логисты и ритейлеры могут принимать решения быстрее, чем производственные компании, которые должны сформировать бизнес-модель в зависимости от поставок оборудования, прогнозируемого объема производства и многих других факторов, указывает господин Дорофеев. Гибкость и оперативность помогают опережать производственников в борьбе за свободные площади.

Впрочем, власти Москвы не против заполнения объектов Light Industrial компаниями из непроизводственного сектора. В середине декабря 2023 года мэрия объявила о послаблениях, согласно которым девелоперы могут выделять 25% площадей в производственных объектах под складскую функцию. Это увеличило рентабельность проектов, говорит Полина Афанасьева. Однако вероятность того, что мэрия столицы повысит допустимую долю учета складской площади при проектировании промышленных и производственных объектов, мала, уверена эксперт. «Отведение больших земельных участков под объекты с малым количеством рабочих мест является менее эффективным для городского развития»,— резюмирует госпожа Афанасьева.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Дарья Андрианова