В 2024 году преодолеть дефицит свободных складов не удастся

В 2024 году ввод новых логопарков в Москве и Подмосковье вырастет в полтора раза, до 2,1 млн кв. м. Однако удовлетворить запросы бизнеса на аренду таких площадей вряд ли удастся: 60% этого объема придется на объекты под конкретных заказчиков. Несмотря на высокий спрос, проекты спекулятивного строительства стали большой редкостью на рынке. Почему сложилась такая ситуация на рынке — в материале "Ъ-Коммерческая недвижимость".

Склады на подъеме

В январе—июне 2024 года объем ввода новых складских комплексов в Москве и Подмосковье сократился на 44%, до 294,7 тыс. кв. м, подсчитали в Ricci. Основной причиной снижения показателя является существенное сокращение строительства спекулятивных, то есть для аренды на свободном рынке, объектов. Ввод таких комплексов сократился в два раза, до 181,5 тыс. кв. м, уточнили консультанты.

Однако второе полугодие будет более активным на складском рынке. По итогам 2024 года объем ввода складской недвижимости в Москве и Подмосковье вырастет на 53% год к году, до 2,1 млн кв. м, ожидают в NF Group. Но 60% этого объема придется на объекты, построенные под нужды конкретных заказчиков (built-to-suit), подсчитали эксперты.

Для крупных запросов реализация проектов по такой схеме остается едва ли не единственно возможной в текущих условиях дефицита доступных складов, отмечает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Этот формат стал более популярным из-за ограниченного спекулятивного предложения и нежелания банков кредитовать проекты без гарантированных арендаторов, поясняет партнер NF Group Константин Фомиченко. По его данным, сейчас доля свободных помещений в логопарках Москвы и Подмосковья не превышает 1%.

Но эта схема предполагает долгосрочные договорные отношения, и в данном случае существует риск как у арендатора, так и у арендодателя: сложно прогнозировать тенденции по уровню ставки на несколько лет, а также общую ситуацию на рынке и в экономике в целом, предупреждает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Финальные коммерческие условия в сделках built-to-suit могут быть непредсказуемы из-за того, что девелопер может переложить незапланированный рост себестоимости строительства на конечного пользователя, добавляет руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Кроме того, эти контракты могут позволить себе подписать только крупные арендаторы, которые занимают площади свыше 20 тыс. кв. м, напоминает управляющий партнер Parametr Александр Манунин. Ведь строительство меньших площадей под заказ, по его словам, экономически неоправданно для девелопера. Между тем запросы на площади до 20 тыс. кв. м составляют до 48% всех обращений от общего объема площади, а в штуках это уже 80% от количества всех запросов, уточняет он.

Не только под заказ

Дисбаланс рынка приводит к тому, что целый пласт компаний, которым требуются помещения площадью от 5 тыс. до 20 тыс. кв. м, оказывается в ситуации острого дефицита предложения, указывает Александр Манунин. Чтобы удовлетворить запрос этих арендаторов, некоторые застройщики продолжают строить спекулятивные объекты, то есть для сдачи в аренду рынку. В 2024 году в Москве и Подмосковье будет достроен ряд таких складских комплексов суммарной площадью 630 тыс. кв. м, подсчитали в NF Group.

К моменту завершения строительства они вряд ли останутся пустыми. Две трети этого объема уже нашли своих арендаторов, что только подтверждает стабильный спрос и дефицит площадей на рынке, отмечает Константин Фомиченко. К примеру, в промышленном парке «Кувекино» в Новой Москве, где к моменту начала строительства не было подписано ни одного договора, на данный момент уже сдано в аренду 85% площадей первой очереди, несмотря на то что ввод в эксплуатацию запланирован на первое полугодие 2025 года, отмечает Александр Манунин. На оставшиеся пока еще вакантные для рынка проекты уже ведутся переговоры с пулом потенциальных арендаторов, к вводу в эксплуатацию эти площади уже будут полностью поглощены, уверен господин Фомиченко.

Спекулятивные проекты высоко востребованы рынком. В 2023 году 35% от общего объема сделок пришлось на контракты built-to-suit и 65% — на договоры со спекулятивными объектами, подсчитал директор по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Игорь Кротенков. При этом по итогам первого полугодия 2024 года, продолжает он, было реализовано 1,9 млн кв. м в логопарках, 48% из которых пришлось на сделки, реализованные по схеме built-to-suit, и 52% — на договоры по аренде в спекулятивных объектах.

Основной интерес к спекулятивным проектам проявляют компании, которым требуются площади в ближайшей перспективе, и они не готовы идти в проекты нового строительства, поясняет Антон Алябьев. Для относительно быстрого расширения собственного бизнеса аренда готовых складских площадей является наиболее выгодным решением, соглашается Игорь Кротенков.

С таким запросом приходят не только арендаторы на небольшие объекты, но и крупный бизнес. К примеру, производитель электротехнического оборудования IEK Group арендовал более 67,5 тыс. кв. м в промышленном парке «Кувекино». Эту сделку NF Group называет крупнейшей за нынешний год в сегменте спекулятивных объектов. Кроме того, в текущем году онлайн-ритейлер Wildberries арендовал 41,7 тыс. кв. м в логопарке в Раменском районе и 39,9 тыс. кв. м в распределительном центре недалеко от Солнечногорска, а интернет-магазин «Нонтон» — 40 тыс. кв. м в комплексе в Чехове.

Как следствие, из-за дефицита свободных объектов и высокого спроса ставки аренды и не думают замедлять рост, отмечает директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский. По подсчетам NF Group, по итогам первого полугодия 2024 года ставка аренды в логопарках класса А в Московском регионе достигла 11 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 71% больше год к году.

Такая динамика, в частности, результат высокого роста цен на строительство. По итогам первого полугодия 2024 года стоимость строительства складов выросла примерно на 25% в годовом выражении, достигнув 60–65 тыс. руб. без НДС и затрат на землю и технические условия, но включая стоимость строительства инженерных сетей в границах участка, подсчитал Дмитрий Герастовский. Только с начала года стройка подорожала на 13%, указывает он.

Сейчас предпосылок к остановке роста арендных ставок и тем более к их снижению нет. Поэтому ожидание арендаторами выхода ставок аренды на плато может снова сыграть с ними злую шутку, предупреждает Дмитрий Герастовский.

Перспективы рынка

При снижении ключевой ставки интерес девелоперов к новому строительству повышается, в особенности к возведению спекулятивных объектов, поясняет Полина Афанасьева. Во время низкой ставки Центробанка застройщики анонсируют строительство объектов, ввод которых обычно приходится на следующие два-три года, продолжает она.

Но пока заемное финансирование дорогое, из-за чего последующие годы будут «голодными» на спекулятивную стройку, считает Дмитрий Герастовский. Сейчас ключевая ставка составляет 18%, и на последнем заседании регулятор сообщил, что будет рассматривать дальнейшее ее повышение.

Реализовывать спекулятивные проекты в текущих экономических реалиях смогут только крупные и финансово устойчивые девелоперы, а остальные компании будут вынуждены строить на деньги клиента или отложить свои планы по развитию, считает Александр Манунин. Поэтому говорить о массовости спекулятивного девелопмента и больших объемах строительства, способных вызвать смену цикла рынка, нельзя, резюмирует Антон Алябьев.

Арина Дмитриева