Рынок переориентировался на площадки под девелопмент

После бума инвестиционных сделок на рынке недвижимости из-за ухода зарубежных собственников объектов в прошлом году участники рынка прогнозировали серьезное падение показателя в 2024-м. Но в первой половине текущего года ничего катастрофического не произошло, хотя высокая ключевая ставка Центробанка так или иначе сдерживает активность покупателей активов в сегменте коммерческой недвижимости.

Больше ожиданий

По итогам 2024 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости сократится на 25–30% год к году, до 600–650 млрд руб., прогнозируют в IBC Real Estate. Консультанты ожидали более низкого результата, но из-за высокой активности в первой половине года в этом сегменте пересмотрели прогноз в сторону увеличения. Так, в январе—июне было приобретено разного рода объектов оценочной стоимостью 344 млрд руб., что всего на 9% меньше год к году, уточнили аналитики.

Несмотря на падение показателя в годовом выражении, такой результат будет выше, чем в 2015–2022 годах, когда объем сделок не превышал 497 млрд руб., уточнили в IBC Real Estate. В прошлом году объем трансакций был аномально высоким из-за завершения ряда крупных сделок по продаже активов иностранных лендлордов, покинувших российский рынок. К примеру, Газпромбанк выкупил 14 торгцентров «Мега» по всей России суммарной площадью 2,3 млн кв. м у шведской Ingka Centres. Фонд Balchug Capital приобрел торговый центр «Метрополис» на севере Москвы у американской Hines, а краснодарское АО «Рамо-М» пополнило портфель семью торгцентрами «Парк Хаус», ранее принадлежащими нидерландской Atrium European Real Estate.

В 2024 году рынок инвестиций в коммерческие объекты поддерживает репатриация капиталов из-за рубежа в Россию, отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. В стране сейчас наблюдается рекордный объем ликвидного денежного потока, который, в частности, идет в сектор недвижимости, стимулируя инвесторов к покупкам даже в условиях дорогого заемного финансирования, добавляет он.

Высокая активность на рынке также обусловлена желанием продавцов максимизировать прибыль от продажи объектов недвижимости на фоне грядущих изменений в налоговом законодательстве, полагает руководитель департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. С 1 января 2025 года увеличится налог на прибыль для бизнеса с 20% до 25% и будут отменены льготы по НДФЛ с продажи активов при совокупных доходах владельца более 50 млн руб. за год. Уже в следующем году НДФЛ составит 22% вне зависимости от сроков владения при доходах владельца свыше 50 млн руб. против 15% при владении менее пяти лет и 0% при владении более пяти лет в сделках, закрытых в 2024 году. На этом фоне продавцы стараются успеть закрыть сделки в текущем году, говорит господин Платов.

В поисках софинансирования

Ключевая ставка Центробанка на уровне 18% резко увеличила процентные расходы по банковским кредитам, и в этой ситуации далеко не все проекты способны обслуживать такие кредиты за счет поступлений от операционной деятельности, констатирует Микаэл Казарян. Заемное финансирование остается актуальным в проектах с коротким девелоперским циклом: средства привлекаются под плавающую ставку, и инвесторы рассчитывают на дальнейшее снижение процентных платежей при смягчении денежно-кредитной политики, отмечает инвестиционный директор УК «ТЕТИС Кэпитал» Андрей Ощепков. Но в основном инвесторы вынуждены входить в проекты за счет собственных средств либо с привлечением партнеров, говорит господин Казарян.

Высокая ключевая ставка ЦБ оказывает и посредственное влияние на привлекательность недвижимости. Предлагаемая банками доходность по депозитам снижает заинтересованность инвесторов в альтернативных вариантах приумножения капитала, отмечает Андрей Ощепков. Вложения в депозиты являются краткосрочной инвестицией на срок от двух месяцев до года, напоминает Микаэл Казарян.

При более долгосрочных вложениях недвижимость, конечно, предпочтительнее. Инфляция отразится в ставках аренды и стоимости недвижимости на длинном цикле, что даст бОльшую, чем у депозита, доходность в среднем на горизонте пяти-семи лет, говорит инвестиционный директор Central Properties Алексей Смердов. К тому же чаще всего задача людей, по словам гендиректора Simple Estate Никиты Корниенко,— «припарковать капитал на долгий срок и получать стабильный доход».

Смена направления

Если в 2023-м лидером по объему вложений была торговая недвижимость, то в этом году основной объем сделок пришелся на площадки под девелопмент. По данным NF Group, в первой половине 2024-го сегмент привлек 45% от общей суммы вложений в коммерческую недвижимость. Девелоперы нарастили объем инвестиций в площадки в два с половиной раза год к году, до 137 млрд руб., подсчитали в CORE.XP.

Такой результат обеспечили несколько крупных сделок на московском рынке. В начале года мэрия города продала территорию транспортно-пересадочного узла «Минская» на западе столицы созданной бывшими сотрудниками Сбербанка компании BMS Development почти за 27 млрд руб. «Страна девелопмент» за 18,6 млрд руб. получила права на строительство жилых башен рядом с деловым кластером «Москва-Сити» в центре города. Компания Sminex Алексея Тулупова закрыла сделку по покупке 4,5 га под офисным кварталом «Московский шелк» в районе Хамовники в центре Москвы, где построят 125 тыс. кв. м жилья. Объект обошелся девелоперу оценочно в 15–25 млрд руб.

Активное пополнение земельного банка не связано с ожиданиями девелоперов высокого спроса на новостройки. Напротив, рынок предрекал значительное падение спроса на строящееся жилье после сужения программ льготной ипотеки уже с июля. Прогнозы игроков сбылись. По подсчетам Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье число сделок в июле уменьшилось на 31% по сравнению с июнем, до 4,96 тыс., и на 50%, до 3,47 тыс., соответственно.

Приобретения новых площадок под девелопмент являются скорее имиджевыми покупками. Заметные вложения в площадки под жилье осуществляют девелоперы, которые рассматривают возможность проведения IPO и пополняют земельный банк для будущего расширения бизнеса, поясняет директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев. Он также отмечает активность региональных девелоперов и новых компаний, которые хотят закрепиться на московском рынке.

Частные вложения

Высокую инвестиционную активность также обеспечивают инвесторы с небольшим капиталом, вкладывающиеся в закрытые паевые инвестфонды (ЗПИФ) с недвижимостью, говорит партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина. Низкий порог входа в фонд позволяет привлечь на рынок капитал, ранее уходивший в другие инвестиционные инструменты, подтверждает Андрей Ощепков.

На этом фоне управляющие компании все активнее наращивают портфели фондов. По подсчетам IBC Real Estate, в январе—марте этого года в целом по России доля сделок с недвижимостью, приобретенной для ЗПИФов, достигла 22%. Показатель является рекордным: последние пять лет доля подобных сделок находилась в диапазоне 4–8%, уточнили консультанты.

Тенденция сохранилась и во втором квартале. В апреле—июне суммарные активы рыночных ЗПИФов недвижимости выросли почти на 15%, до 396,7 млрд руб., подсчитал “Ъ” на основе данных УК «Парус Управление активами». Темпы роста оказались более чем вдвое выше, чем в первом квартале и аналогичном периоде 2023 года. С начала года активы фондов выросли на 22,6%.

Для рынка коллективных инвестиций наиболее актуальным останется сегмент складской недвижимости, где доходность может конкурировать с другими инвестиционными продуктами, отмечает Андрей Ощепков. По подсчетам IBC Real Estate, ставка капитализации в офисном секторе Москвы составляет 10,5–12%, торговой недвижимости — 11,25–12,50%, логопарков — 11–12,25%. Помимо регулярных арендных платежей, инвесторы могут рассчитывать на рост стоимости актива, что позволяет конкурировать с депозитом по доходности, соглашается Василий Григорьев.

Деловая активность в России сейчас крайне высока, экономика растет темпами выше среднего по историческим меркам, отмечает директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Роман Андреев. На этом фоне уровни вакантности площадей находятся на минимумах последних лет во всех крупных сегментах коммерческой недвижимости, что свидетельствует о сильном спросе со стороны экономических агентов, отмечает Андрей Ощепков. По подсчетам IBC Real Estate, по итогам июня доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы снизилась на 4,4 процентного пункта год к году, до 6,5%. В торгцентрах столицы показатель составляет 8%, в логопарках Подмосковья — менее 1%, уточнили консультанты.

Одновременно с этим растут требования к объектам, что вызывает нехватку качественного предложения в моменте и, как следствие, рост цен и арендных ставок, продолжает Андрей Ощепков. По его словам, инвесторы ожидают продолжения роста ставок, в том числе и в регионах, где данная тенденция пока не проявила себя в полной мере, и хотят зафиксировать доходности на долгий срок.

В среднесрочной перспективе из-за повышения ключевой ставки до 18% возможно охлаждение как темпов заключения инвестиционных сделок, так и всех процессов в экономике страны, прогнозирует Денис Платов. Чем дольше ставка Центробанка будет держаться на сегодняшнем уровне, тем чаще люди будут предпочитать альтернативные финансовые инструменты, считает Никита Корниенко. В то же время высокая ключевая ставка свидетельствует о заметной инфляции, и часть людей будет вкладывать деньги в недвижимость, чтобы от нее защититься, продолжает он. Это создает некоторый баланс на рынке недвижимости, резюмирует эксперт.

Дарья Андрианова