Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE, о менеджменте офисной недвижимости

Класс бизнес-центра и его привлекательность теперь определяются не только современной архитектурой и удобной локацией, но и наличием сопутствующей инфраструктуры на первых этажах: магазинов, ресторанов, салонов красоты и даже фитнес-центров. Как грамотно управлять ритейл-площадями в офисных комплексах, сохраняя баланс интересов операторов и резидентов, рассказала директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.

— В проектах жилых комплексов последние несколько лет прослеживается тренд на создание обширной инфраструктуры для будущих жителей. Можно ли говорить, что в офисных проектах есть такая же тенденция?

— Действительно, мы замечаем, что доля инфраструктурных помещений в современных офисных проектах растет. Это новый тренд на рынке, на котором акцентирует внимание и обновленная офисная классификация от MRF. В частности, одним из ее критериев выступает якорная инфраструктура под единым управлением для качественного функционирования бизнес-центра.

— Почему в премиальных бизнес-центрах и объектах класса А наличие собственной инфраструктуры — обязательное условие? Есть ли на это запрос у резидентов офисных комплексов?

— Сегодня один из самых ценных ресурсов — это время, и сотрудники офисов не готовы тратить его на поиск мест, где можно выпить кофе, сходить на обед с коллегами или решить какие-то бытовые вопросы. Развитая инфраструктура в составе бизнес-центров позволяет удовлетворить не только базовые потребности каждого человека. Запросы современных резидентов развиваются, и сегодня у них возникает потребность как в общении, так и в заботе о своем физическом благополучии. Учитывая эти тренды, девелоперы предусматривают в бизнес-центрах класса А наличие лаунж-зон и других общественных пространств.

— Какую долю площадей вы выделяете под инфраструктуру в своих офисных проектах?

— В каждом бизнес-центре мы обязательно предусматриваем площади под сервисные функции, но в каждом проекте они определяются индивидуально. В среднем их объем не превышает 10% от площади проекта — такое соотношение позволяет сократить внутреннюю конкуренцию. В развитых районах мы делаем меньший упор на инфраструктуру. Например, STONE Дмитровская расположен в уже сложившемся районе, который дополнен офисным проектом с торговой галереей 3 тыс. кв. м, и мы точно понимаем, что эти площади будут востребованы. А где-то, оценивая локацию, проектируется существенно больше инфраструктуры, например в проектах на Ленинском проспекте и на Ходынке.

В частности, на Ленинском проспекте весь инфраструктурный блок был сформирован на первых этажах сталинских домов вдоль проспекта. При всей статусности локации сегодня в районе наблюдается дефицит современных площадей под рестораны и клиентоориентированный бизнес. Поэтому в проекте STONE Ленинский мы спроектировали несколько помещений с технологией под ресторан.

— Вы упомянули, что якорная инфраструктура должна быть под управлением единого оператора. Вы сами управляете этими площадями, не продаете их инвесторам?

— Мы всегда сохраняем за собой часть инфраструктуры, которая является приоритетной для обеспечения комфорта наших резидентов: столовую, фитнес, лобби-ресторан. Понимая, насколько якорные арендаторы формируют общий имидж будущих бизнес-центров, мы стремимся создать сбалансированный пул торговых операторов для поддержания качественной инфраструктуры наших объектов. Нам важно, чтобы и наши собственники, и будущие арендаторы были уверены, что у них будет соответствующее классу А наполнение инфраструктурой. Если речь идет о столовой, то это будет проверенный сетевой оператор с высоким уровнем сервиса.

К примеру, сейчас мы выбираем оператора столовой для второй очереди STONE Towers — Tower B и Tower C. Проект полностью реализован и будет введен в этом году. Мы в длительных переговорах с операторами, так как основательно подходим к этому вопросу: проверяем и качество, и сервис, и отзывы. Нам важно, чтобы партнерство было долгосрочным — не на один бизнес-центр, а на целый ряд наших проектов. Также под нашим управлением в STONE Towers остаются конференц-зал и лобби-ресторан.

— Это стандартный набор площадей, который остается в вашем управлении?

— Из проекта в проект мы приняли для себя решение, что все больше инфраструктурных объектов оставляем за собой. Мы развиваемся и понимаем, что это важно. Так, например, в STONE Ходынка 2 под нашим управлением останется вся основная часть галерейной инфраструктуры — это помещения столовой, фитнес-студии, несколько кафе, большой ресторан с террасой, помещения под спа, арт-галерея, конференц-зал и другие помещения, инфраструктура которых будет ежедневно востребована резидентами и гостями офисного комплекса.

— Как происходит заполнение небольших торговых блоков и последующее управление ими, это происходит централизованно или на усмотрение собственника?

— Здесь есть два сценария: инвестор может самостоятельно найти арендатора и заключить с ним договор аренды или обратиться за помощью к нашему эксклюзивному партнеру STONE Realty. Вне зависимости от того, каким будет поиск, наша управляющая компания контролирует этот процесс и дает рекомендации по профилю арендатора, чтобы минимизировать внутреннюю конкуренцию и выстроить долгосрочные отношения с арендатором.

— Почему заполнять площади вы начинаете до ввода объекта в эксплуатацию?

— Так мы наглядно показываем будущим резидентам, какого уровня и качества инфраструктура будет функционировать для них. Мы подходим к этому вопросу в качестве оператора, который может удовлетворить и качество инфраструктурных арендаторов, и сделать так, чтобы это были сервисные компании, которые по уровню подойдут для нашего бизнес-центра класса А.

Мы распределяем инфраструктуру так, чтобы для резидентов она была сбалансированной. В то же время, когда якорные площади находятся под управлением нескольких операторов, то целостно на объект они не смотрят и исходят исключительно из финансового вопроса: какой из арендаторов сможет заплатить больше. А потребности резидентов отходят на второй план. Фактически — чтобы в здании не было, например, пяти аптек и при этом отсутствовало нотариальное бюро, услуги которого крайне востребованная сервисная составляющая для компаний-резидентов. Таким образом, мы стараемся учитывать все инфраструктурные элементы, которые должны быть в современном бизнес-центре.

— Помимо классического ритейла на первых этажах и операторов общепита, арендаторы каких профилей еще появляются в бизнес-центрах?

— Сейчас мы видим также запрос от медицинских учреждений: частных клиник, косметологий, стоматологий — на открытие своих представительств в составе бизнес-центров. Их привлекают трафик, локация, качество объекта и техническое обеспечение.

Мы понимаем, что для продуктивной работы сотрудников важно сохранять ментальное здоровье, поэтому в наших бизнес-центрах мы также предусматриваем площади под фитнес-студии или даже полноценный фитнес-центр, как, например, в STONE Савеловская.

Также в проекте могут появляться уникальные форматы с учетом специфики городской среды и сложившегося окружения. Так, например, во второй очереди Ходынки в рамках центральной офисной башни G2 с 6-го по 11-й этаж появятся помещения свободного назначения с открытым доступом. Этот продукт мы предложим рынку, видя запрос на представительские офисы с высоким клиентским потоком.

— Кто будет арендатором и резидентом площадей такого формата?

— В первую очередь компании, которым важна комфортная логистика их клиентов без дополнительных пропускных режимов, что позволит экономить время и обеспечит комфортный доступ. Например, это могут быть косметология, спа, клиентские офисы банков и финансовых компаний, агентства недвижимости. Для таких резидентов предложений на рынке фактически нет или они представлены в старом фонде, техническое оснащение которого не всегда отвечает требованиям. А качественный бизнес-центр может не только удовлетворить их запрос, но и дать дополнительный трафик за счет его сотрудников.

Интервью взяла Арина Дмитриева