Число свободных объектов стрит-ритейла сокращается

Отложенный спрос привел к снижению вакантности на торговых улицах Москвы. Российские операторы постепенно адаптируются к новым сложным условиям в экономике и открывают дополнительные магазины. Наибольшее снижение доли свободных помещений фиксируется на пешеходных улицах Москвы.

По итогам первой половины 2024 года доля свободных площадей на торговых улицах Москвы сократилась с 14,3%, до 7,9%, подсчитали в NF Group. Это ниже уровня, который был до пандемии. В 2019-м этот показатель составлял 9,6%. Доля свободных торговых площадей на центральных пешеходных улицах столицы сократилась с 13,4% до 3,5% год к году. На крупных магистралях вакантность снизилась с 16,2% до 9,6%, а на транспортно-пешеходных улицах — с 13,3% до 7,6%.

Смена подхода

По мнению гендиректора DNA Realty Антона Белых, одной из основных причин снижения вакантности является отложенный спрос. Пандемия, начало российско-украинского военного конфликта, западные санкции в отношении России тормозили открытие новых точек и заставляли арендаторов закрывать свои магазины и рестораны, так как в кризисных условиях было сложно делать финансовые прогнозы. Собственники не могли предположить, изменится ли покупательная способность и потребительские привычки. Сегодня операторы уже адаптировались к новым условиям: они инвестируют в развитие сетей и открывают все больше новых торговых точек, поясняет эксперт.

Собственники недвижимости из-за нехватки арендаторов стали менять подход к сдаче помещений. Теперь они стали гибче подходить к условиям сдачи своих помещений: они делят их на более ликвидные блоки и корректируют ставку аренды, поясняет Антон Белых. Операторы, в свою очередь, увеличивают предельные ставки аренды за помещение за счет роста выручки, добавляет он. Несмотря на высокую стоимость аренды, свободные блоки на ключевых торговых улицах Москвы пользуются большим спросом из-за высокой проходимости, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

Из-за ухода с российского рынка западных брендов в РФ активно развивается малый и средний бизнес, отмечает коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко. Шоурумы, магазины российских дизайнеров, новые ресторанные концепции и другие новые сети заполнили часть пустующих помещений, добавляет Антон Белых. Российские бренды теперь открывают новые торговые пространства на центральных улицах Москвы, где раньше располагались известные западные операторы, поясняет Екатерина Ногай. Например, российский бренд одежды и обуви Lime открыл новый пятиэтажный магазин на Кузнецком Мосту, где ранее располагался бутик Nike. А флагманские магазины H&M на Тверской улице теперь занимает локальный бренд одежды и обуви Gloria Jeans.

Сегмент общественного питания стал основным драйвером процесса снижения доли свободных помещений, профильные операторы занимают уже 43,5% площадей. По данным сервиса «СберИндекс», с марта 2022 года рост трат населения на кафе, бары и рестораны превышает показатели роста для непродовольственных товаров, которые ранее были лидирующей категорией. Большую долю помещений арендуют магазины одежды и обуви: они занимают 23,7% площадей.

Самые востребованные улицы

Снижение вакантности больше всего заметно на пешеходных улицах Москвы. По данным NF Group, доля свободных площадей на центральных пешеходных улицах сократилась с 13,4% до 3,5%. Наибольшее сокращение торговых площадей заметно на Кузнецком мосту, где показатели упали с 20,9% до 4,4% год к году, сообщили аналитики. В этой локации заняли помещения пять новых арендаторов. А на пересечении Кузнецкого Моста и улицы Петровка, где раньше располагался бутик Cartier, сейчас ищут арендатора.

По данным исследования NF Group, на улице Петровка практически уже нет свободных помещений стрит-ритейла. В этом районе сосредоточены fashion-ритейлеры и ювелирные магазины, заняв площади ушедших из РФ международных марок. Например, на месте швейцарского бренда часов Vacheron Constantin теперь располагается российский ювелирный магазин Cluev, а место магазина часов Panerai занял российский ювелирный бренд Shiphra. Нулевая вакантность сохраняется на транспортно-пешеходной улице Малая Бронная. Аналитики связывают это с тем, что заведения общественного питания и fashion-бренды очень востребованы в этой локации.

На Покровке, Мясницкой и Пятницкой улицах активно открываются новые точки общественного питания, тем самым компенсируя уход других ритейлеров и сохраняя тенденцию к снижению вакантности, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. Доля арендаторов общественного питания на Пятницкой улице достигла 56%, определив ее как ресторанную локацию, добавляет она.

Тем не менее в Столешниковом переулке вакантность, наоборот, увеличилась с 4,5% до 7,2%. На этих улицах расположено большое количество магазинов fashion-ритейла, эта категория является самой волатильной и влияет на долю вакантных помещений в кризисные периоды, поясняет Полина Афанасьева. По данным исследования CORE.XP, после ухода иностранных брендов одежды из Столешникова переулка около трети свободных площадей стали занимать рестораны. Некоторые из свободных площадей перешли к новым премиальным российским брендам, говорится в исследовании. Например, место магазина одежды и обуви Aizel занял российский бренд Monochrome, а площадку, где ранее располагался бутик Dior, теперь арендует женский магазин белья и одежды Belle You.

Среди основных транспортно-пешеходных коридоров наибольший показатель вакантности на Садовом кольце: доля свободных площадей составляет 9,7%. По мнению Антона Белых, такая динамика связана с удаленностью от метро и пешеходных потоков, отсутствием трафика и парковки. В таких локациях помещения годами не находят своих арендаторов, добавляет он.

Эксперты прогнозируют, что вакансия продолжит снижаться. До конца 2024 года ожидается незначительное снижение доли свободных площадок на 1%, подсчитала Екатерина Ногай. БОльшая часть торговых блоков уже занята, а вакантными остаются преимущественно небольшие площади, поясняет она. В NF Group ожидают, что до конца текущего года вакантность на торговых улицах Москвы зафиксируется на уровне 7–9%.

Однако стоит учитывать, что уменьшение доли свободных помещений может спровоцировать увеличение ставки аренды, отмечает Антон Белых. Если арендная ставка будет расти, то следом увеличится и вакантность, так как помещения по завышенным ценам в не самых привлекательных локациях снова не будут нужны операторам, поясняет он.

София Мешкова