Торговая недвижимость отталкивает инвесторов

На рынке торговой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: несмотря на выраженное снижение и небольшой уровень вакантности, арендные ставки не показывают положительной динамики. Эта конъюнктура делает сегмент непривлекательным для застройщиков, рассчитывающих на арендный доход. "Ъ-Коммерческая недвижимость" оценил перспективы дальнейшего роста ставок.

Формально кризис, связанный с образованием на рынке торговой недвижимости большого объема пустующих площадей после ухода зарубежных брендов, можно считать завершенным. В Москве, согласно оценкам партнера Nikoliers Анны Никандровой, по итогам первого полугодия пустовали 7,2% площадей, в Санкт-Петербурге — 2,8%. Год к году показатели сократились на 6,3 и 5,4 процентного пункта соответственно. В CORE.XP оценивают средний показатель для Москвы в 5,2%, замечая, что год к году он сократился на 6,4 процентного пункта.

Партнер M1 Solutions Марат Манасян оценивает средний показатель в целом для России в 12%, также указывая на снижение значения. Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин называет закрепившийся на рынке уровень вакантности минимальным за долгое время, замечая, что в дальнейшем снижаться ему, по сути, некуда: небольшая доля пустых помещений нужна рынку для обеспечения ротации. Значительное сокращение вакантности прослеживается на фоне практически полного замещения ушедших из России арендаторов, констатирует исполнительный директор Glincom Иван Татаринов. Но сдача пустующих объемов не решила всех проблем собственников торгцентров.

Ценовая стабильность

Традиционно ограниченное предложение торговых площадей считалось фактором, способствующим росту ставок. Но сейчас рынок развивается по другому сценарию. Руководитель отдела аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова говорит, что в среднем арендные ставки сейчас индексируются на 6–8% в году. Это ниже уровня официальной инфляции, достигшей в конце августа 9% год к году, по данным Росстата.

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева также называет поступления, на которые могут рассчитывать собственники и операторы площадей, «скорее стабильными». Операторы обычно готовы на арендные ставки с дисконтом — это предполагает, что магазин окупится за три-четыре года, поясняет она.

Сейчас ключевая для сегмента торговой недвижимости проблема — ограниченная в моменте активность потенциальных арендаторов. Пик экспансии российских ритейлеров пришелся на 2023 год, сейчас их развитие продолжается, но более сдержанными темпами, объясняет госпожа Никандрова. Президент Magic Group Александр Перемятов добавляет, что занявшие значительные объемы площадей после ухода зарубежных брендов российские операторы все еще занимаются «перевариванием» этого объема. Для многих из них взятые площади могут оказаться избыточными. «Вполне вероятно, мы скоро увидим обратный тренд: освобождение этих больших площадей от текущих арендаторов»,— не исключает эксперт.

На рынке появляются новые российские компании и бренды, но их развитие идет медленно, с открытием трех-четырех магазинов в год, а не десятков, добавляет госпожа Хакбердиева. Это, по ее мнению, позволяет операторам обходится действующими площадками, которые периодически освобождаются и оказываются в ротации.

Марат Манасян предполагает, что активность открытия новых магазинов во многом ограничивает начавший снижаться потребительский спрос. Покупатели, по его наблюдениям, при этом чаще делают выбор в пользу бюджетных товаров и услуг. Этот фактор становится наиболее острым в контексте усиливающегося давления на рынок офлайн-торговли маркетплейсов, о котором говорит Павел Люлин. «В условиях отсутствия выраженного роста посещаемости объектов торгцентрам сложно мотивировать повышение арендных ставок»,— считает эксперт.

Девелоперская пассивность

Анна Никандрова называет отсутствие заметного роста ставок аренды одной из причин ограниченного запуска новых проектов. Согласно подсчетам CMWP, объем текущего строительства торговых центров по всей России сократился на 13% год к году, до 1,3 млн кв. м в августе. В дальнейшем это может привести к сокращению объемов ввода, который последние годы и так находился на невысоком уровне, не исключают в Nikoliers. «В отличие от других объектов коммерческой недвижимости, офисов и складов, помещения в торгцентрах реализуются только через сдачу в аренду»,— поясняет госпожа Никандрова. Рассчитывать на выраженный рост доходов на уровне 20–30% за год, по словам эксперта, могут только суперуспешные торговые центры.

Но похвастаться высокой привлекательностью действительно могут далеко не все объекты. Госпожа Цветкова замечает, что 59% торговых центров в Москве уже устарели и нуждаются в реконцепции. «Это большая проблема для рынка: любая реконцепция и редевелопмент требуют существенных инвестиций, доступ к которым в текущей ситуации с жесткой кредитно-денежной политикой весьма ограничен»,— констатирует эксперт в сфере коммерческой недвижимости Марина Толстошеева. В условиях отсутствия средств на проведение работ собственники, по мнению эксперта, вынуждены нивелировать состояние объектов более низкой стоимостью аренды.

Позиции владельцев торговой недвижимости, сдаваемой в аренду, остаются нестабильными не первый год. Руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Григорий Начинкин напоминает, что со снижением доходов под давлением внешних обстоятельств они сталкиваются с 2020 года. Быстро отыграть эти потери, по его словам, не так просто. Впрочем, проблемы с наполняемостью, по наблюдениям Ивана Татаринова, есть и у новых объектов, открывшихся за последний год. В них сейчас пустует до 50% площадей, говорит он, что вынуждает идти на уступки арендаторам, предлагая сниженные ставки или каникулы на время ремонта. Существующей в сегменте торговой недвижимости доходности, по мнению господина Манасяна, недостаточно для покрытия рисков девелопмента.

Одновременно на активности девелоперов в Москве, по мнению Анны Никандровой, могут негативно сказываться дефицит подходящих площадок под строительство и заметный рост себестоимости работ. Владельцам торговых центров приходится сталкиваться, в частности, с растущим налоговым бременем, эксплуатационными издержками, необходимостью повышать зарплаты сотрудникам, добавляет господин Татаринов.

Отдаленные перспективы

Марина Толстошеева предполагает, что с учетом высоких ожиданий в отношении инфляции и дальнейшего повышения ключевой ставки Центробанка динамика арендных ставок в торгцентрах будет отставать от роста потребительских цен и в дальнейшем. На этом фоне эксперт ждет продолжающегося сокращения девелоперской активности: бизнес будет пересматривать свои планы относительно строительства новых торговых центров или же вовсе отказываться от них. Единственным исключением, по ее мнению, могут стать объекты, реализуемые в рамках программ комплексного развития территорий и создания мест приложения труда.

Евгения Хакбердиева полностью связывает дальнейшие перспективы арендных ставок с потребительской активностью: «Если завершатся текущие кризисные явления, мы ожидаем экономического подъема и роста продаж, что приведет к реальному дефициту торговых площадей». В этих условиях спрос ритейлеров, по ее мнению, может превысить предложение, способствуя росту цен.

Григорий Начинкин считает, что потребительская активность вырастет лишь после стабилизации внешних рисков. Такой сценарий на текущий момент маловероятен. Поэтому, считает эксперт, более реальным развитием событий остается открытие небольших торговых центров районного формата. Хотя господин Перемятов замечает, что на рынке тем не менее заключается довольно много сделок купли-продажи торгцентров. Эксперт не исключает, что часть собственников в перспективе займется редевелопментом объектов.

Александра Мерцалова