Продажи квартир в новостройках высокого сегмента растут на фоне падения спроса в масс-маркете на 20–40%

В августе 2024 года застройщики Петербурга сдали 194,06 тыс. кв. м жилья — почти на 60 тыс. кв. м больше, чем год назад. К 1 сентября в городе введено в эксплуатацию 1,807 млн кв. м жилья, что уступает показателям за январь — август 2023 года более чем на 200 тыс. кв. м. Участники первичного рынка недвижимости фиксируют разную динамику продаж в зависимости от класса недвижимости: в масс-маркете спрос ожидаемо снизился, но в высоких сегментах он достаточно стабилен. Заметный рост продаж в текущих условиях демонстрируют апартаменты.

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в августе 2024 года жилье ввели в шести районах города. Лидером по количеству сданных квартир в новостройках стал Выборгский район, где девелоперы построили 85,6 тыс. кв. м в 10 домах на 1829 квартир. На втором месте Пушкинский район, в котором сдали два дома на 1262 квартиры общей площадью 41,7 тыс. кв. м. В Калининском районе ввели в эксплуатацию 40,2 тыс. кв. м в одном доме на 610 квартир. В августе 2023 года застройщики сдали 136,1 тыс. кв. м новых жилых помещений. К 1 сентября в городе сдано почти 1,807 кв. м жилья. Год назад показатель был равен 2,076 млн кв. м.

Опрошенные участники рынка рассказали «Ъ-СПб», что ситуация с продажами в августе была неоднородной. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», отмечает разнонаправленную динамику спроса в отдельных сегментах. «Продажи в комфорт-классе в денежном выражении снизились относительно июля на 5%. Но пока выручка в этом сегменте превышает январь, месяц с самыми низкими результатами года,— приводит цифры эксперт.— Премиум- и бизнес-класс, напротив, в совокупности выросли на 31%. Причем фактический спрос на премиальную недвижимость оказался в 1,8 раза больше, чем мы предполагали в наших внутренних планах. Относительно августа прошлого года совокупный финансовый результат лучше на 1,5%».

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман поделился, что план продаж в компании в августе превысил результаты июля на 70%, а по сравнению с августом прошлого года показатели текущего спроса примерно на 20% ниже. «Июльская ситуация полной неопределенности, когда произошла отмена или корректировка действующих госпрограмм по ипотеке, постепенно выравнивается. Покупатель на рынке стал вести себя более активно, начиная привыкать к новым условиям на рынке»,— заметил господин Фельдман.

По оценке Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», предварительно по итогам августа на рынке масс-маркета Санкт-Петербургской агломерации продано примерно 4,5 тыс. квартир: это на 22% больше числа сделок, заключенных месяцем ранее, и на 44% ниже показателей августа 2023 года. «На наш взгляд, это связано с тем, что девелоперы уже начали адаптироваться к новым условиям»,— сказал господин Ефремов. ГК «А101», по словам коммерческого директора группы в Санкт-Петербурге Марии Орловой, по проектам в Ленобласти завершила август на уровне августа прошлого года и продала квартир в два раза больше по сравнению с июлем 2024 года.

В сегменте бизнес-класса, подтвердил генеральный директор LAR Development Евгений Бескровный, прошлый месяц стал также более результативным. «У нас объемы сделок выросли на 15–20% по сравнению с июлем. Это связано с тем, что покупатели постепенно привыкают к отсутствию господдержки и начали подстраиваться к новым реалиям рынка. К примеру, стали чаще делать выбор в пользу разных программ рассрочки, в том числе без удорожания и на длительный период»,— говорит топ-менеджер.

Господин Софронов сообщил, что продажи апартаментов в августе тоже выросли на 40%. Этот тренд подтвердил Юрий Грудин, генеральный директор Formula City и основатель бренда Well. Сервисные апартаменты продолжают устойчивый рост. Об этом говорят капитализация и показатели заполняемости действующих апарт-отелей, полагает господин Грудин. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за первое полугодие в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на 60% больше показателей аналогичного периода прошлого года, а средневзвешенная цена сервисных апартаментов за указанный период выросла на 8%. «В нашем проекте показатели продаж за восемь месяцев 2024 года выросли на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года»,— уточнил господин Грудин.

Руководитель Formula City обращает внимание, что некорректно сравнивать влияние пересмотра условий по программам льготной ипотеки на рынок квартир в новостройках и на сегмент апартаментов. «Ужесточение условий выдачи ипотеки сужает возможность входа в бизнес для начинающих инвесторов, которые планировали привлечь кредитные средства, но доля таких сделок для рынка апартаментов несущественна. В 2024 году средний показатель ипотечных сделок в апарт-отеле Well едва превышает 3%. Более релевантно сравнивать влияние банковских вкладов: сейчас высокая стоимость денег и выгодные проценты отвлекают внимание инвесторов от рынка недвижимости»,— подчеркивает господин Грудин.

29 августа банк «Уралсиб» объявил о приостановке приема заявок по семейной ипотеке в связи с исчерпанием выделенного лимита по программе. «Ъ-СПб» обратился в несколько банков города с вопросом, не планируют ли они приостанавливать выдачу семейной ипотеки. В пресс-службе Сбербанка сказали, что кредитная организация продолжает прием заявлений и выдачу кредитов по данной программе. В других банках ситуацию не прокомментировали. Участники первичного рынка недвижимости не исключают, что условия по семейной ипотеке будут ужесточены. «До конца года, скорее всего, мы увидим эти изменения, призванные уменьшить число участников и соответственно снизить нагрузку на бюджет. Оснований для полной остановки программы я не вижу»,— сказал господин Бескровный.

По словам господина Фельдмана, девелоперы настороженно следят за заявлениями о завершении лимитов финансирования или дальнейшем ужесточении условий госпрограмм. «Льготные программы — это последняя серьезная поддержка платежеспособности клиентов, и исчерпание ресурсов потенциально может стать проблемой. Сами покупатели тоже поняли, что ждать у моря погоды не стоит. И если есть возможность приобрести жилье на льготных условиях и по самым низким ставкам, то этим желательно быстрее воспользоваться»,— предупреждает эксперт «Ленстройтреста».

Вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин добавляет: уже было понятно, что условия действующих льготных программ могут быть изменены или ограничены регулятором в любой момент и достаточно быстро. «Последние несколько лет спрос подогревается различными негативными ожиданиями в отношении еще действующих ипотечных программ и рыночных практик. Первое полугодие 2024 года характеризовалось высоким спросом, для всех застройщиков оно выдалось ударным, поэтому снижение объемов спроса во втором полугодии не сильно пугает участников рынка. С учетом текущего снижения объема товарного запаса сокращение предложения может стать для рынка уравновешивающим фактором»,— прогнозирует господин Фалкин.

Госпожа Орлова предполагает, что у крупнейших российских банков еще достаточно лимитов на семейную ипотеку. «Кроме того, между банками уже опробована практика перераспределения лимитов в случае их исчерпания какой-либо финансовой организацией. Нельзя исключать и открытия новых лимитов»,— рассуждает она. Господин Ефремов считает, что в любом случае банков, которые оформляют семейную ипотеку, более чем достаточно: «Если у одного банка закончатся лимиты, можно подать заявку в другой».

Господин Софронов думает, что подавляющее большинство крупных банков выбрали более 75–80% от своих лимитов по семейной ипотеке. «И, судя по имеющимся остаткам и динамике, лимитов точно не хватит до 2030 года. В ближайшее время могут происходить временные приостановки выдач семейной ипотеки и у других банков»,— заключает эксперт.

Александра Тен