Есть ли смысл покупать квартиры в хрущевках

На старте программы реновации инвесторы пытались заработать, приобретая малометражные квартиры в хрущевках и затем перепродавая полученные в новом доме квартиры уже большей площади. Однако сейчас цена квадратного метра в старых и новых домах практически сравнялась. «Ъ-Review» разобрался, остается ли возможность заработать на программе в текущих условиях.

Действующий механизм реновации был запущен в Москве в 2017 году. Всего в программу вошло 5176 домов, в основном построенных в период с 1957 по 1968 год. Это преимущественно пятиэтажки, но есть и несколько девятиэтажных домов. За семь лет действия программы власти расселили более 430 домов.

По условиям расселения собственники квартир в пятиэтажке (или другом доме, попавшем в реновацию) получают равнозначную квартиру в новостройке в том же районе. Термин «равнозначная» указан в документах, утверждающих программу. Он означает, что жилье в новом доме будет не меньшей площади и в нем будет столько же комнат, сколько и в старой квартире. На практике получилось, что площадь квартир в новых и старых домах может различаться. Например, однокомнатные квартиры в панельных пятиэтажках могут быть около 30 кв. м, а в новых домах такие квартиры проектируются уже площадью 44 кв. м. Разница достигается за счет увеличения кухни, коридора и санузла.

Примерно через год после старта программы реновации некоторые покупатели стали приобретать квартиры в хрущевках в качестве инвестиции, чтобы затем получить в домах по реновации квартиру большей площади и заработать на перепродаже.

Но владельцы квартир в домах под снос быстро сориентировались и увеличили цены. «В пиковые моменты ажиотажного спроса можно было увидеть объявления о продаже однокомнатной квартиры в хрущевке за 15–20 млн руб. при объективной рыночной стоимости такой квартиры на тот момент в 5 млн руб.»,— вспоминает основатель «Бест-Новостроя» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова, добавляя, что такие лоты, конечно, не продавались.

С точки зрения получения доходности от перепродажи могла быть выгодной покупка квартиры в хрущевке с объективными изъянами, которые существенно снижали ее стоимость. Например, после пожара или затопления. «Жилье в хрущевках относится к низкобюджетному сегменту, и дополнительный дисконт становился действительно весомым аргументом для приобретения такой квартиры»,— объясняет госпожа Доброхотова. В качестве инвестиционной также была распространена практика, когда такие квартиры покупали, не делая в них ремонта, и просто сдавали их арендаторам, которые не могли себе позволить более дорогое жилье. Соответственно, до получения недвижимости в новом доме такая квартира приносила дополнительный доход, пусть и небольшой.

Сейчас приобретение квартиры в хрущевке уже не так выгодно, как шесть лет назад. «Выросли цены на жилье, и подорожали ипотечные кредиты. Инвесторы, которые приобретали квартиру по невысоким ставкам, сейчас не могут себе этого позволить, поскольку ценность покупки в таком случае будет даже не нулевая, а отрицательная»,— отмечает Ирина Доброхотова.

Так, квадратный метр в пятиэтажках под снос сейчас стоит 305 тыс. руб., в домах, построенных для переселенцев,— 330 тыс. руб., что почти на уровне средней по всему вторичному рынку столицы цене (337 тыс. руб.). По словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, теоретически еще можно заработать на увеличении метража квартиры. «Средняя доходность такой цепочки должна составить 28%. Но в реальной жизни получить ее непросто»,— отмечает он.

«Предложение в тех пятиэтажках, которые вот-вот снесут, сильно ограничено, и цены на выставленные лоты выше средних по сегменту на 15–20%. Плюс довольно часто это квартиры со сложной историей. Такие если и стоит покупать, то только опытным инвесторам»,— объясняет господин Попов. Более того, четкий срок сноса установлен только для нескольких десятков объектов. «По всем прочим адресам есть лишь четырехлетний диапазон, что усложняет планирование. Можно купить квартиру в пятиэтажке и ждать несколько лет, пока ее реально начнут сносить. Сдать ее можно, но спрос на устаревшее жилье не очень высокий»,— резюмирует Алексей Попов.

По словам частного маклера Василия Попова, помимо рисков возможного переноса сроков расселения, последующая продажа квартиры в новом доме может быть осложнена и внешними факторами. «Строящиеся дома — высотные, инфраструктура в застраиваемых ими районах рассчитана на другую плотность и численность населения»,— рассуждает он.

Ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов тоже называет идею покупки квартиры в хрущевке рискованной. «Если рассматривать недвижимость как инструмент для инвестиций, то стратегия получения дохода должна быть максимально прозрачной и понятной»,— уверен он. В случае же с хрущевкой существует риск затяжного замораживания оборотных денежных средств инвестора. Во-вторых, нет гарантий, что квартира, которую дадут взамен, будет ликвидной, а конкуренция среди продавцов — минимальной. Наконец, существуют и законодательные риски. «В любой момент могут ввести, например, минимальный срок владения полученным жильем. И главное, довольно часто в стоимость хрущевок, уже попавших под программу реновации, собственники закладывают как раз перспективы переезда»,— продолжает господин Иванов. То есть план может сработать, только если найти квартиру в хрущевке с максимальным дисконтом. «Лучше в тех домах, которые точно попадут под реновацию, но об этом еще не было публично сказано, и учитывать, что срок инвестиции может затянуться»,— резюмирует эксперт.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Екатерина Геращенко